ECLI:NL:OGHACMB:2026:213

Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: SXM202301204 – SXM2024H00122 en SXM2024H00133
Uitspraak: 28 juli 2026 (in Curaçao)




GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba




V O N N I S



in de zaak van:




[APPELLANT],

wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans appellant in principaal hoger beroep in zaak SXM2024H00122,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep in zaak SXM2024H00122,
geïntimeerde in zaak SXM2024H00133,
gemachtigde: E.I. [gemachtigde],



tegen



de stichting

[ERFLATER] FAMILY PRIVATE FUND FOUNDATION,

gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde in principaal hoger beroep in zaak SXM2024H00122,
appellante in incidenteel hoger beroep in zaak SXM2024H00122,
appellante in zaak SXM2024H00133,
gemachtigde: mr. F.K. Kutluer.



Partijen worden hierna [appellant] en de stichting genoemd.






1De zaak in het kort


Dit geding betreft onder meer de ontbinding van een huurovereenkomst.
In dit hoger beroep wijst het Hof een tussenvonnis.






2Het verloop van de procedure



In zaak SXM2024H00122




2.1
Bij op 23 september 2024 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 17 september 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).



2.2
Bij op 15 oktober 2024 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal vernietigen en de vorderingen van de stichting alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van de stichting, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.



2.3
Bij op 27 november 2024 ingekomen memorie, met producties, heeft de stichting de grieven van [appellant] bestreden, incidenteel hoger beroep ingesteld, één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en haar eis vermeerderd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal bevestigen, de in hoger beroep vermeerderde eis van de stichting zal toewijzen, het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zal vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.



2.4
Bij op 30 december 2024 ingekomen memorie, met producties, heeft [appellant] de grief van de stichting bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het incidenteel hoger beroep zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.



2.5
Op 22 oktober 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnota’s ingediend. [appellant] heeft producties aan zijn pleitnota gehecht. Op dezelfde dag heeft de stichting een akte vermeerdering van eis ingediend, met producties.



In zaak SXM2024H00133





2.6
Bij op 1 oktober 2024 ingekomen akte van appel is de stichting in hoger beroep gekomen van het vonnis, voor zover in reconventie gewezen.



2.7
Bij op 13 november 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de stichting één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zal vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.



2.8
Bij op 30 december 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [appellant] de grief bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zal bevestigen, met veroordeling van de stichting, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep.



2.9
Op 22 oktober 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnota’s ingediend. [appellant] heeft producties aan zijn pleitnota gehecht. Op dezelfde dag heeft de stichting een akte ingediend, met producties.



In beide zaken





2.10
Vonnis is bepaald op vandaag.





3De beoordeling



Feiten




3.1
Het Hof gaat van de volgende feiten.


3.1.1 [
[de erflater] (hierna: de erflater) had in leven de percelen grond met meetbriefnummers [A] ([...] vierkante meter) en [B] ([...] vierkante meter) te Cole Bay, Sint Maarten, in eigendom. Deze percelen liggen aan de [straatnaam A] en de [straatnaam B] en zijn bebouwd met een aantal woningen.



3.1.2
Een bill of sale van 31 juli 2001 vermeldt dat [verkoper] een dwelling structure op [straatnaam A] nr. [3] heeft verkocht aan [appellant] voor een prijs van USD 42.000.



3.1.3
Een lease agreement d.d. 1 september 2001 (hierna: het huurcontract) vermeldt dat de erflater een perceel verhuurt aan [appellant]. Het verhuurde perceel is daarin aangeduid als [straatnaam A] nr. [3], deel van het perceel met meetbriefnummer [C]. Het huurcontract vermeldt een grootte van 270 vierkante meter. Art. 1, 5, 7 en 15 van het huurcontract bevatten bepalingen over bebouwing op het perceel. In art. 14 van het huurcontract staat dat onderhuur niet is toegestaan.



3.1.4
De erflater woonde in de Verenigde Staten en liet vanaf enig moment zijn zaken in Sint Maarten waarnemen door [appellant]. De erflater en [appellant] hebben een agreement d.d. 29 juli 2002 (hierna: de agreement) opgesteld waarin onder meer staat:


[As] long as [[appellant]] functions as [erflater]’s Attorney-in-fact the amount due rent to [erflater] will be considered to be [erflater]’s payment to [[appellant]].




3.1.5
Bij geschrift van 28 mei 2012 heeft [gemachtigde] als gemachtigde van de erflater verklaard aan [appellant] dat de erflater een deel van perceel [A] heeft verhuurd aan [appellant] en dat de erflater met [appellant] is overeengekomen dat de erflater het deel van het perceel waarop [appellant] het huis heeft, in erfpacht aan [appellant] zal uitgeven voor de duur van dertig jaar, tegen een canon van USD 1.500 per jaar, met optie tot verlenging met een 15% verhoogde canon.



3.1.6
Op 27 januari 2019 is de erflater overleden.



3.1.7
De erflater heeft (volgens in dit geding onbetwist gebleven verklaringen in een notariële akte van 18 januari 2021) percelen in Sint Maarten bij wijze van bequest gelegateerd aan de zes kinderen uit zijn eerste huwelijk. Op 31 maart 2021 is de stichting opgericht. Bij notariële akte van 31 mei 2023 van donation and conveyance (schenking en overdracht), ingeschreven bij het Kadaster, hebben de zes kinderen van de erflater de percelen [A] en [B] (al dan niet rechtsgeldig) geschonken en overgedragen aan de stichting.



3.1.8
De stichting heeft Solutions Accounting & Management N.V. (hierna: SA&M) en mr. Kutluer ingeschakeld. [appellant] heeft [gemachtigde] ingeschakeld.


Uit het dossier blijkt van de volgende correspondentie:

- brief van 15 maart 2021 aan een huurder, waarin SA&M bericht dat de stichting de verhuurder is en dat [appellant] de huur zal innen;
- brief van 14 juli 2022 aan de current tenant van [straatnaam B] nr. [2], waarin de stichting een nieuw huurcontract aanbiedt met het verzoek contact op te nemen met SA&M; de brief is op 15 juli 2022 betekend door achterlating in gesloten envelop op het adres [straatnaam B] nr. [2];
- e-mail van 28 september 2022, waarin SA&M [appellant] verzoekt namen en contactgegevens op te geven van de huurders van [straatnaam B] nr. [2];
- brief van [gemachtigde] van 25 oktober 2022 aan SA&M, waarin hij de stichting sommeert af te zien van het innen van huur;
- brief van [gemachtigde] van 1 november 2022 aan SA&M;
- brief van mr. Kutluer van 16 december 2022;
- brief van [gemachtigde] van 17 april 2023 aan mr. Kutluer, waarin [gemachtigde] de kinderen van de erflater sommeert hun verplichtingen als opvolgend verhuurders na te komen door verhuur van de opstallen toe te staan zoals de erflater dat ook toestond;
- brief van mr. Kutluer van 6 september 2023, waarin hij [gemachtigde] sommeert zijn rechtsbijstand aan huurders te staken;
- e-mail van 12 september 2023 aan [appellant], waarin de stichting schrijft dat [appellant] [straatnaam B] nr. [2] sinds 2019 onderverhuurt en dat de stichting voor zover nodig de huurovereenkomst met [appellant] ontbindt wegens schending daarvan door die onderverhuur;
- brief van [gemachtigde] 25 september 2023, waarin hij mr. Kutluer bericht dat [gemachtigde] de rechtsbijstand aan huurders niet zal staken;
- e-mail van 13 oktober 2023, waarin de stichting [appellant] bericht dat zij de zaak gaat voorleggen aan de rechter;
- brieven van 9 november 2023 en 8 januari 2024, waarin de stichting de resident van [straatnaam B] nr. [2] verzoekt zich bij SA&M te melden om een huurovereenkomst te sluiten.



3.1.9
In opdracht van [appellant] heeft een taxateur van Independent Expertise Bureau N.V. de woning aan [straatnaam B] nr. [2] getaxeerd. Het taxatierapport van 6 december 2023 vermeldt een waarde van USD 280.000. Verder vermeldt het taxatierapport dat de woning een stuk grond gebruikt van ongeveer [...] vierkante meter dat deel uitmaakt van perceel [A].



Vorderingen






3.2
In dit geding heeft de stichting (in conventie) gevorderd, verkort weergegeven:
a. bevel tot overlegging van alle bescheiden en gegevensdragers met betrekking tot inkomsten uit verhuur van [straatnaam B] nr. [2] sinds 29 juli 2002;
b. ontruiming van [straatnaam B] nr. [2];
c. schadevergoeding, op te maken bij staat.



3.3 [
[appellant] heeft in reconventie gevorderd, na vermeerdering van eis, verkort weergegeven:
d. (primair) nietigverklaring, althans vernietiging van de schenkingsakte;

e1. (subsidiair) verklaring voor recht dat de erflater op 1 september 2021 [straatnaam A] nr. [2] aan [appellant] heeft verhuurd en dat deze huurovereenkomst met de stichting is voortgezet;
e2. (subsidiair) verklaring voor recht dat [appellant] pas na beëindiging van de overeenkomst tot dienstverlening en vertegenwoordiging verplicht zal zijn huur van USD 220 per maand of canon van USD 1.500 per jaar te betalen voor zijn rechten op [straatnaam A] nr. [2];
e3. (subsidiair) verbod op huurverhoging;
e4. (subsidiair) bevel tot uitgifte in erfpacht van [straatnaam A] nr. [2] aan [appellant];

f. (meer subsidiair) betaling van USD 280.000 als vergoeding voor de door [appellant] opgetrokken opstallen.



Beslissingen van het Gerecht





3.4
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen in conventie toegewezen.



3.5
Hieraan heeft het Gerecht de volgende overwegingen ten grondslag gelegd, verkort weergegeven. De huurovereenkomst tussen de erflater en [appellant] is met het overlijden van de erflater niet geëindigd. De stichting is opvolgend verhuurster. De dienstverleningsovereenkomst tussen de erflater en [appellant] is met het overlijden van de erflater wel geëindigd. De verplichting van [appellant] om huur te betalen of een andere tegenprestatie te verrichten is herleefd (4.1). [appellant] is toerekenbaar tekortgeschoten door onder te verhuren. Op grond daarvan heeft de stichting de huurovereenkomst terecht ontbonden. De ontruimingsvordering (vordering b) wordt daarom toegewezen (4.2). Om dezelfde reden wordt de vordering tot schadevergoeding (vordering c) toegewezen (4.3-4.5). De vordering tot overlegging van bescheiden en gegevensdragers (vordering a) voldoet aan de eisen van art. 843a Rv (4.6).



3.6
In reconventie heeft het Gerecht vordering f toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.



3.7
Hieraan heeft het Gerecht de volgende overwegingen ten grondslag gelegd, verkort weergegeven. De overdracht van de percelen bij de schenkingsakte is niet nietig of vernietigbaar (vordering d) (4.8). Bij de gevorderde verklaring voor recht (vordering e1) heeft [appellant] onvoldoende belang (4.9). Onvoldoende is onderbouwd dat de stichting de huur in strijd met de huurovereenkomst heeft verhoogd (vordering e3) (4.10). De opvolgend grondeigenaar kan niet worden gedwongen een door een rechtsvoorganger gedane toezegging na te komen om de grond in erfpacht uit te geven (vordering e4) (4.11). De vordering tot betaling van USD 280.000 (vordering f) is toewijsbaar op grond van ongerechtvaardigde verrijking en art. 15 van het huurcontract (4.12-4.13).



In zaak SXM2024H00122





3.8 [
[appellant] heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zijn standpunt komt op het volgende neer. Hij woont op [straatnaam A] nr. [5]. Hij heeft geen percelen aan derden verhuurd. Hij heeft wel voor eigen rekening opstallen gebouwd, hetgeen art. 15 van het huurcontract toestaat. Die opstallen heeft hij met goedvinden van de erflater aan derden verhuurd. Verder heeft [appellant] in opdracht en voor rekening van de erflater huur van derden geïnd en die afgedragen aan de erflater. Wegens die werkzaamheden behoefde hij geen huur aan de erflater te betalen (blijkens de agreement). De rechtsopvolgers van de erflater zijn gebonden aan hetgeen [appellant] met de erflater is overeengekomen. [appellant] is niet toerekenbaar tekortgekomen en is niet gehouden om een nieuwe huurovereenkomst met de stichting aan te gaan.



3.9
De stichting heeft in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Die grief is gericht tegen de toewijzing van vordering f in reconventie. De stichting heeft aangevoerd dat het Gerecht is uitgegaan van een niet-bestaande overeenkomst. De erflater is niet met [appellant] overeengekomen dat deze zou worden gecompenseerd voor opstallen. De stichting is ook niet ongerechtvaardigd verrijkt.



3.10
De stichting heeft in bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij vordert aanvullend betaling van USD 321.600, berekend als gemiste inkomsten uit onderhuur van USD 1.200 per maand, over de periode van 29 juli 2002 tot 1 december 2024, dat is 268 maanden (vordering c1).



3.11
Bij akte van 22 oktober 2025 heeft de stichting haar vordering c1 verder vermeerderd tot USD 334.800, berekend als gemiste inkomsten uit onderhuur van USD 1.200 per maand, over de periode van 29 juli 2002 tot 1 november 2025, dat is 279 maanden.



3.12
Bij pleitnota van 22 oktober 2025 heeft de stichting haar grief tegen toewijzing van vordering f in reconventie aangevuld met een beroep op verjaring.



In zaak SXM2024H00133





3.13
De grief van de stichting in het hoger beroep in zaak SXM2024H00133 is gelijkluidend aan haar grief in het incidenteel hoger beroep in zaak SXM2024H00122.



3.14
Ook in zaak SXM2024H00133 heeft de stichting haar grief bij pleitnota in hoger beroep aangevuld met een beroep op verjaring.



Beoordeling door het Hof





3.15
Het Hof voegt de zaken SXM2024H00122 en SXM2024H00133. Het is dus voortaan één zaak. Het Hof verzoekt partijen om hun gedingstukken te voorzien van beide zaaknummers en dus geen afzonderlijke gedingstukken in de afzonderlijke zaken meer in te dienen en al zeker niet met stukken uit de andere zaak als productie.



3.16
De omstandigheid dat de stichting zowel zelfstandig hoger beroep als incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, leidt niet tot niet-ontvankelijkheid van het een of het ander. Of die omstandigheid gevolgen heeft voor de proceskostenveroordeling zal later worden bezien.



3.17
Het hoger beroep van [appellant] is niet gericht tegen de afwijzing van de reconventionele vorderingen d, e1, e2, e3 en e4. Deze vorderingen liggen dus niet voor bij het Hof.



3.18
Het Hof is ambtshalve bekend met GHvJ 13 mei 2026, SXM2024H00108, ECLI:NL:OGHACMB:2026:121 ([...]/stichting).



3.19
Het beroep van de stichting op verjaring is pas bij pleidooi in hoger beroep gedaan. Dat is in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het Hof laat dat beroep daarom buiten beschouwing.



3.20
Voordat het Hof de zaak verder beoordeelt, zal het partijen in de gelegenheid stellen zich nader uit te laten. Het Hof heeft de volgende vragen. Hierbij is van belang dat [appellant] materieelrechtelijk gezien uit hoofde van art. 7:403 lid 2 BW aan de erflater als zijn opdrachtgever gehouden was rekening en verantwoording af te leggen van hetgeen hij in opdracht van de erflater verrichtte. Voor zover de stichting beschouwd moet worden als rechtsopvolgster van de erflater, is [appellant] gehouden rekening en verantwoording af te leggen aan de stichting. Daarnaast zijn beide partijen procesrechtelijk gezien gehouden hun stellingen en verweren voldoende te onderbouwen, met mogelijk procesrechtelijke gevolgen als zij dat onvoldoende doen.


3.20.1
De stichting lijkt in de conclusie van repliek onder 7 te stellen dat [appellant] het huurcontract niet heeft overgelegd. Het Hof heeft het huurcontract aangetroffen als productie 1 bij conclusie van antwoord. Het lijkt een origineel document te zijn. Bevat de conclusie van antwoord zoals aan de stichting verstrekt een andere productie 1 dan de conclusie van antwoord zoals aan het Gerecht overgelegd? De stichting wordt verzocht om zich uit te laten over de betekenis voor deze zaak van productie 1 bij conclusie van antwoord zoals die aan het Gerecht is overgelegd. Indien de stichting niet over die productie beschikt, dient de gemachtigde van [appellant] die productie alsnog zo spoedig mogelijk in afschrift aan de gemachtigde van de stichting te doen toekomen.



3.20.2
Het huurcontract vermeldt meetbrief [C]. Volgens [appellant] in zijn conclusie van antwoord, randnummer 1, maakt meetbrief [C] deel uit van meetbrief [A]. Deze stelling past niet goed bij de plattegrond, overgelegd als laatste pagina van productie 4 bij inleidend verzoekschrift. [appellant] wordt verzocht bewijsstukken van deze stelling in het geding te brengen. Indien hij de stelling niet handhaaft, wordt hem verzocht toe te lichten waarop meetbrief [C] dan wel ziet.



3.20.3
Het huurcontract vermeldt als adres [straatnaam A] nr. [3]. Ook de bill of sale van 31 juli 2001 vermeldt dat adres. Wie woont nu op dat adres? Wie heeft daar in het verleden gewoond? Heeft [appellant] daar in het verleden gewoond?



3.20.4
De vorderingen a en b van de stichting zien op het adres [straatnaam B] nr. [2]. De (afgewezen) vorderingen e1 en e2 zien op het adres [straatnaam A] nr. [2]. Het taxatierapport van 6 december 2023 vermeldt het adres [straatnaam B] nr. [2], maar ook het adres [straatnaam A] nr. [2] onder de foto op p. 1 van het rapport. Uit productie 4 bij het inleidend verzoekschrift, laatste pagina, leidt het Hof af dat [straatnaam B] een andere straat is dan [straatnaam A]. Moeten de adressen [straatnaam B] nr. [2] en [straatnaam A] nr. [2] niettemin vereenzelvigd worden?



3.20.5
Wie woont nu op het adres [straatnaam B] nr. [2]? Wie heeft daar in het verleden gewoond? Heeft [appellant] daar in het verleden gewoond? Dezelfde vragen voor het adres [straatnaam A] nr. [2].



3.20.6 [
[appellant] heeft in hoger beroep gesteld dat hij op het adres [straatnaam A] nr. [5] woont. De stichting wordt verzocht zich over die stelling uit te laten. Beide partijen dienen zich uit te laten over de vraag sinds wanneer [appellant] op dat adres woont.



3.20.7 [
[appellant] heeft gesteld dat hij voor eigen rekening opstallen heeft gebouwd en aan derden heeft verhuurd. Hij dient een overzicht te verstrekken waarin per opstal wordt vermeld welke opstal dat is, welk adres die opstal heeft, op welk perceel (meetbriefnummer) die opstal staat en in hoeverre die opstal geschikt is of gebruikt wordt voor bewoning of ander gebruik. Het liefst voorzien van een duidelijk kaartje (bijvoorbeeld intekenen in productie 4 bij inleidend verzoekschrift, laatste pagina).



3.20.8 [
[appellant] heeft daarnaast gesteld dat hij voor rekening van de erflater huur van derden heeft geïnd voor stukken grond die de erflater aan die derden heeft verhuurd. Hij dient een overzicht te verstrekken waarin per stuk grond wordt vermeld welk stuk grond dat is, welk adres dat stuk grond heeft, van welk perceel of welke percelen (meetbriefnummer(s)) dat stuk grond deel uitmaakt en in hoeverre dat stuk grond bebouwd is en met welke opstallen. Het liefst voorzien van een duidelijk kaartje (bijvoorbeeld intekenen in productie 4 bij inleidend verzoekschrift, laatste pagina).



3.20.9 [
[appellant] heeft een beroep gedaan op het geschrift van 28 mei 2012 van [gemachtigde] namens de erflater aan [appellant] over uitgifte in erfpacht. [appellant] wordt verzocht te specificeren op welke opstal dat geschrift betrekking heeft en welk adres die opstal heeft. Ook hierbij het verzoek om dit in te tekenen op een kaartje.



3.20.10 [
[appellant] heeft gesteld dat de bill of sale betrekking heeft op een dwelling structure op een perceel dat [verkoper] van de erflater had gehuurd. Hij heeft te kennen gegeven dat hij een afschrift van de huurovereenkomst tussen [verkoper] en de erflater in het geding wil brengen, als hij dat terugvindt. Het Hof stelt hem daartoe in de gelegenheid.



3.20.11
Het bij vordering f toegewezen bedrag van USD 280.000 sluit aan bij het taxatierapport van 6 december 2023. Voor zover uit het antwoord op de vorige vragen niet voldoende blijkt waarom dat taxatierapport niet of juist wel aan die vordering ten grondslag kan worden gelegd, wordt partijen verzocht dat afzonderlijk toe te lichten.




3.21

Het Hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor gelijktijdige akten na tussenvonnis. Daarna zal er gelegenheid worden geboden voor gelijktijdige antwoordakten. Indien partijen zich wensen te beroepen op producties, wordt hun verzocht die zo veel mogelijk bij de eerste akten over te leggen en niet bij de antwoordakten, zodat vermeden kan worden dat er een akte uitlating producties nodig is. Voorzover partijen hun eisen wensen te wijzigen, wordt hun verzocht dat bij diezelfde (eerste) akten te doen en niet bij afzonderlijke akten.
B E S L I S S I N G



Het Hof:



voegt de zaken SXM2024H00122 en SXM2024H00133;



verwijst de aldus gevoegde zaak naar de rolzitting van 26 augustus 2026 voor gelijktijdige akten aan beide zijden, waarna gelegenheid zal worden geboden voor gelijktijdige antwoordakten;



houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.