ECLI:NL:OGHACMB:2026:165

Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: SXM202300812 –
Uitspraak: 18 maart 2026




GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba




V O N N I S



in de zaak van:






[appellant 1],




[appellant 2],




wonende in [woonplaats],
in eerste aanleg eisers in conventie, verweerders in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. C. van Hees,



tegen



de besloten vennootschap

DHARMA PRIVATE FOUNDATION B.V.,

gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem.



Partijen worden hierna [appellant 1 en 2] (enkelvoud) en Dharma genoemd.






1De zaak in het kort


Partijen zijn beide eigenaar van een perceel op aan elkaar grenzende gated communities op Sint Maarten. Vanaf beide percelen is er uitzicht op zee. De eigenaar van het lager en dichter bij de zee gelegen perceel heeft een garage gebouwd, met daarop een tweede bouwlaag, waarin twee studio’s zijn gepland. Op vordering van de eigenaar van het daarachter gelegen perceel heeft het Gerecht bevolen de tweede bouwlaag af te breken, omdat deze opbouw onrechtmatige hinder veroorzaakt door het wegnemen van uitzicht en inbreuk op de privacy. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw en komt tot een ander oordeel.





2Het verloop van de procedure


2.1
Bij op 13 mei 2024 ingekomen akte van appel is [appellant 1 en 2] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 2 april 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).



2.2
Bij op 13 mei 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant 1 en 2] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen in conventie zal toewijzen en de vorderingen in reconventie alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Dharma – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.



2.3
Bij op 2 juli 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft Dharma de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, kosten rechtens.



2.4
Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [appellant 1 en 2] bij brief van 15 januari 2026 aanvullende producties, genummerd A tot en met H, overgelegd. De gemachtigde van Dharma heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling bij brief van 16 januari 2026 aanvullende producties 17a tot en met 25 overgelegd.



2.5
Het Hof heeft op 20 januari 2026 een descente gehouden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt, dat tegelijk met dit vonnis aan partijen zal worden afgegeven. Aansluitend heeft in het Courthouse een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Aanwezig waren [appellant 1 en 2] en haar gemachtigde, en mr. Bloem, als vertegenwoordiger en als gemachtigde van Dharma. Beide gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen en overgelegd. Verder hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en vragen van het Hof beantwoord.



2.6
Vonnis is bepaald op vandaag.






3De feiten


3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.


3.1.1
Dharma heeft een perceel grond met daarop een appartementencomplex in Dawn Beach. [appellant 1 en 2] heeft een perceel grond met daarop een woonhuis in [buurt].



3.1.2
De achterzijde van het perceel van [appellant 1 en 2] grenst vanaf de zee gezien aan het perceel van Dharma. Het perceel van Dharma is hoger tegen de heuvel gelegen dan het perceel van [appellant 1 en 2].



3.1.3
Op het perceel van Dharma staat een gebouw, waarin drie appartementen zijn gerealiseerd, ieder met twee verdiepingen. Op de bovenverdieping van de appartementen zijn de slaapvertrekken, beneden de woonkamer en de keuken. Op het perceel van [appellant 1 en 2] staan een woonhuis en een aantal bijgebouwen.



3.1.4
In het verkavelingsplan [buurt] zijn gebruiksbeperkende bepalingen opgenomen, ook wel welstandsbepalingen genoemd. Het gaat om verplichtingen die voor alle opvolgende kopers van percelen op [buurt] gelden. Deze welstandsbepalingen zijn ook opgenomen in de leveringsakte van het perceel van [appellant 1 en 2]. In deze bepalingen staat onder meer, voor zover hier van belang:


a. No construction other than a single family residence together with normal garage/utility space, will be permitted without the express written agreement of the Seller.


(…)


k. No building of more than a single storey shall be erected on this site, unless the topography should allow a partial basement, such decision to be at the decretion of the architects mentioned under m.


(…)


m. Any building constructed on the property shall be for permanent construction and shall be subject to the approval of the Seller’s architect.




3.1.5
In het verkavelingsplan Dawn Beach zijn eveneens, maar andersluidende gebruiksbeperkende bepalingen opgenomen, waaraan Dharma gebonden is.



3.1.6 [
[appellant 1 en 2] is, aanvankelijk zonder vergunning, gestart met de bouw van een garage met daar bovenop twee studio’s (hierna: het bouwwerk). Voor dit bouwwerk is later een bouwvergunning verleend door de Minister van VROMI.



3.1.7
De bouwvergunning is verleend op 17 februari 2023 voor de bouw van “a commercial service building, cistern and three containers” en ziet op een bouwwerk in aanbouw in de rechter achterhoek van het perceel, bezien vanaf de zeezijde. De bestuursrechter heeft een door Dharma daartegen ingesteld beroep bij uitspraak van 15 juni 2023 ongegrond verklaard en geoordeeld dat de bouwvergunning van [appellant 1 en 2] in stand blijft.



3.1.8

Bij vonnis in kort geding van 21 juli 2023 heeft het Gerecht toegewezen een vordering van Dharma tot staking van verdere bouwwerkzaamheden door [appellant 1 en 2]. In dit vonnis overweegt het Gerecht in r.o 4.6, voor zover van belang:

(…) Het Gerecht stelt voorlopig vast, op basis van de waarneming van de rechter tijdens de bezichtiging, dat de bovenkant van de nieuwbouw van gedaagden ([appellant 1 en 2], Hof) in meer dan geringe mate het uitzicht belemmert op de zich zuidwaarts bevindende beplanting en zee voor degenen die zich op het terras van Dharma bevinden. Ook stelt het Gerecht vast, wederom op basis van voormelde waarneming, dat vanuit het venster in de westelijke gevel vanaf de nieuwbouw en vanaf het terras van die nieuwbouw meer dan gering uitzicht is op het terras van Dharma, hetgeen een inbreuk op de privacy van degenen die zich op dat terras bevinden kan opleveren. Het Gerecht oordeelt voorshands, op basis van beide vaststellingen, dat gedaagden hierdoor jegens Dharma onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW veroorzaken.





3.1.9
Naar aanleiding van het bestreden vonnis in deze (bodem)procedure van 2 april 2024 heeft [appellant 1 en 2] de opbouw op de garage verwijderd.



3.1.10
In hoger beroep heeft het Hof bij vonnis van 14 mei 2025 het onder 3.1.8 genoemde kort geding vonnis bevestigd met – kort gezegd – een beroep op de afstemmingsregel.






4De procedure in eerste aanleg


4.1
In deze rechtszaak heeft [appellant 1 en 2] in conventie vorderingen ingesteld die met name betrekking hebben op het bouwen van een veiligheidsmuur tegen de bestaande retaining wall tussen de percelen van [appellant 1 en 2] en Dharma en een daarop te bouwen scheidsmuur van anderhalve meter. Hij heeft ook een verklaring voor recht gevorderd dat hij geen onrechtmatige hinder veroorzaakt (naar het Hof begrijpt door het bouwen van een garage met daarop twee studio’s). In reconventie heeft Dharma van [appellant 1 en 2] de verwijdering gevorderd van primair het gehele bouwwerk en subsidiair de tweede laag van het bouwwerk , op verbeurte van dwangsommen. Daarnaast heeft Dharma betaling van immateriële schadevergoeding ter hoogte van USD 10.000 gevorderd en veroordeling van [appellant 1 en 2] in de proceskosten.



4.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de zaak in conventie aangehouden. In reconventie is [appellant 1 en 2] veroordeeld de bouwlaag op de garage af te breken, volledig te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [appellant 1 en 2] in de proceskosten. In r.o 4.17 heeft het Gerecht overwogen dat de vordering tot immateriële schadevergoeding zal worden afgewezen.



4.3
Het Gerecht heeft, voor zover in hoger beroep van belang en samengevat, overwogen dat Dharma zich niet kan beroepen op derdenwerking van de welstandsbepalingen van [buurt]. Wel vindt het Gerecht dat sprake is van onrechtmatige hinder. Het Gerecht overweegt, dat de bebouwing op de percelen zodanig is, dat er optimaal uitzicht is. Ruimte, uitzicht en ongestoord genot zijn kenmerkend voor het wonen in deze wijken. Verder verwijst het Gerecht naar onderstaande foto’s en overweegt dat waar het uitzicht vanaf het perceel van Dharma voorheen bestond uit lucht, zee, beplanting en verderop gelegen (door beplanting grotendeels aan het zicht onttrokken) bebouwing, het aan de linkerkant nu gedomineerd wordt door een betonnen kolos. Het Gerecht is daarnaast van oordeel dat sprake is van forse inbreuk op de privacy van personen die gebruik maken van het zwembad en het zonneterras op het perceel van Dharma. Onder meer vanwege de korte afstand van het gebouw en de rechtstreekse inkijk.











5De beoordeling


5.1
Het hoger beroep betreft alleen de in reconventie toegewezen vorderingen. Het Hof zal alleen ingaan op de grieven voor zover deze hierop zien.



5.2
Het draait in dit hoger beroep om de vraag of de opbouw van [appellant 1 en 2], zoals deze volgens de – uiteindelijk – verleende bouwvergunning zou worden geplaatst (en ook bijna geplaatst was) onrechtmatig is jegens Dharma. Dharma beroept zich hiertoe primair op de stelling dat [appellant 1 en 2] in strijd handelt met de gebruiksbeperkende bepalingen van [buurt], het resort waar het perceel van [appellant 1 en 2] gelegen is. Deze bepalingen hebben derdenwerking en door in strijd met deze bepalingen te bouwen handelt [appellant 1 en 2] onrechtmatig jegens Dharma als eigenaar van het buurperceel, aldus Dharma. Subsidiair beroept Dharma zich op erfdienstbaarheid van uitzicht en onrechtmatige hinder door het wegnemen daarvan alsmede op inbreuk op privacy, nu vanuit de opbouw zicht is op het terras met zwembad van Dharma. De grieven van [appellant 1 en 2] zien met name op het oordeel van het Gerecht dat sprake is van onrechtmatige hinder en de beslissing dat [appellant 1 en 2] de tweede bouwlaag op de garage moet afbreken.



Beroep op gebruiksbeperkende bepalingen [buurt] gaat niet op




5.3
Voor de beantwoording van de vraag of Dharma zich kan beroepen op de gebruiksbeperkende bepalingen van [buurt], waaraan [appellant 1 en 2] gebonden is, kan in het midden blijven of [appellant 1 en 2] met het bouwwerk daarop inbreuk maakt. De bepalingen zijn opgenomen in de leveringsakte van [appellant 1 en 2] en hebben derdenwerking voor de bewoners van [buurt]. Alle bewoners van [buurt] hebben voor dezelfde gebruiksbeperkende bepalingen getekend, zijn daaraan gebonden en kunnen over en weer jegens elkaar daarop een beroep doen. Dat is anders voor bewoners van een naastgelegen resort als Dawn Beach, waar het perceel van Dharma zich bevindt. Dawn Beach heeft eigen gebruiksbeperkende bepalingen, andersluidend dan die van [buurt]. Deze bepalingen gelden voor de bewoners van Dawn Beach; zij hebben daarvoor getekend en kunnen zich tegenover andere bewoners van Dawn Beach daarop beroepen. De werking van de bepalingen is dus beperkt tot de bewoners (en rechtsopvolgers) van het desbetreffende resort en dat betekent dat een eigenaar van een perceel van Dawn Beach, zoals Dharma, zich niet kan beroepen op de gebruiksbeperkende bepalingen van [buurt].



Geen absoluut recht op uitzicht of erfdienstbaarheid op uitzicht




5.4
Volgens Dharma veroorzaakt de opbouw op de garage van [appellant 1 en 2] onrechtmatige hinder door de mate van belemmering van het uitzicht vanaf haar perceel. Al meer dan 20 jaar is het uitzicht onbelemmerd en volgens Dharma is daarmee een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.



5.5
Het Hof stelt voorop dat een absoluut recht op onbelemmerd uitzicht niet bestaat. Dat als gevolg van verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan is niet komen vast te staan, althans Dharma heeft daartoe onvoldoende gesteld. Op een vergelijkbare kwestie is het Hof ingegaan bij vonnis van 15 mei 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:64, in stand gelaten door de Hoge Raad bij arrest van 4 juli 2025 ECLI:NL:HR:2025:1083). In dat vonnis stelt het Hof de vraag of een erfdienstbaarheid bestaande uit het respecteren/vrij laten van uitzicht (dus een niet doen als verplichting voor de eigenaar van het heersend erf) kan ontstaan door verjaring. Voor totstandkoming van verjaring moet naast tijdsverloop ook sprake zijn van bezitsdaden, te beoordelen naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Er moeten feitelijke omstandigheden zijn waaruit degene tegen wie de verjaring loopt (hier [appellant 1 en 2] en zijn rechtsvoorgangers) op enig moment hebben kunnen afleiden dat Dharma zich wilde beroepen op een recht/erfdienstbaarheid van uitzicht vanaf haar perceel en dit moet ook nog ondubbelzinnig zijn gebleken. Voor zover inbezitneming van uitzicht in het algemeen al mogelijk is, heeft Dharma in deze zaak dergelijke feitelijke omstandigheden niet aangevoerd. Het beroep van Dharma op een erfdienstbaarheid van uitzicht faalt.




Onrechtmatige hinder




5.6
Er bestaat dus geen (absoluut) recht op uitzicht, maar uit het bepaalde in artikel 5:37 BW volgt dat het ontnemen van uitzicht wel kan worden gekwalificeerd als onrechtmatige hinder, indien dit leidt tot een ernstige aantasting van het woongenot. In het maatschappelijk verkeer moeten buren van elkaar een zekere mate van hinder dulden. Het ontnemen van uitzicht is op zichzelf niet ongeoorloofd, maar slechts als dit op grond van een van de criteria van artikel 6:162 lid 2 BW als onrechtmatig moet worden aangemerkt. Of een belemmering van het uitzicht onrechtmatig is, hangt onder meer af van de aard, ernst en duur van de hinder en van de verdere omstandigheden van het geval, waaronder het gewicht van de met de opbouw gediende belangen, de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen, de vraag of de hinder al bestond toen de benadeelde zich ter plaatse vestigde en andere (plaatselijke) omstandigheden.



5.7
Aan [appellant 1 en 2] is op 17 februari 2023 een vergunning verleend. De bestuursrechter heeft een door Dharma daartegen ingesteld beroep bij uitspraak van 15 juni 2023 ongegrond verklaard en geoordeeld dat de bouwvergunning van [appellant 1 en 2] in stand blijft. De omstandigheid dat een bouwvergunning is verstrekt (en door de bestuursrechter na beroep in stand is gelaten) kan op zichzelf niet tot het oordeel leiden dat er geen sprake is van onrechtmatige hinder, maar het kan wel een aanwijzing zijn dat de gestelde hinder naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatig kan worden beschouwd.



Waarnemingen van het Hof




5.8
Tijdens de descente heeft het Hof eerst de situatie op het perceel van [appellant 1 en 2] waargenomen. Dit perceel ligt dichter bij de zee en is lager gelegen dan het perceel van Dharma. Het bouwwerk bevindt zich vanaf de zee gezien, aan de rechterzijde aan het eind van de oprit en met een afstand van omstreeks 3 meter vanaf de scheidsmuur tussen de percelen van partijen. De opbouw is afgebroken. De garage, (de eerste bouwlaag) staat er nog wel, alsmede de trap, de zijaanbouw en toegang tot het dak van de garage (zie foto’s 1 tot en met 3 proces-verbaal van descente). Het Hof heeft vanaf het dak van de garage van partijen toegelicht gekregen waar de opbouw stond en waar zich de ramen daarin bevonden. Daarbij heeft partij [appellant 1 en 2] verklaard dat aan de achterzijde van de opbouw de badkamers gepland waren en dat daarin (aan de kant van het perceel van Dharma) een raam zat. Omdat het gaat om badkamerramen, zou geblindeerd glas geplaatst worden. Verder is verklaard dat het dak van de opbouw op het bouwwerk even hoog zou worden als het dak van het woonhuis (zie onder meer foto’s 16 en 18 proces-verbaal). Vanaf het garage dak had het Hof zicht op het appartementencomplex van Dharma (zie foto 7 proces-verbaal), maar geen zicht van bovenaf op het terras en het zwembad van Dharma. Verder was te zien dat het buurgebouw, gelegen naast het perceel van [appellant 1 en 2], hoger is dan de woning van [appellant 1 en 2] (zie foto’s 4, 5 en 14 proces-verbaal).



5.9
Op het perceel van Dharma heeft het Hof waargenomen dat het appartementencomplex (vanaf de zee gezien) aan de achterkant van het perceel gebouwd is en dat zich aan de voorzijde een gemeenschappelijk terras met zwembad bevindt. Het complex is zo gebouwd dat het zicht op de zee optimaal is. De drie appartementen hebben elk twee verdiepingen, op de begane grond een eigen (klein) terras en op de verdiepingen aan de voorkant van elk appartement een balkon, alle naar de zee gericht. Het Hof heeft alleen het uitzicht vanaf de begane grond bekeken. De woonkamers van de drie appartementen bevinden zich op de begane grond en hebben grote glazen deuren, ook weer naar de zee gericht (zie foto’s 12 en 13 proces-verbaal). Het perceel is zeer breed (zie foto’s 8, 9, 10 en 11 proces- verbaal), opgehoogd tot aan de scheidingswand en loopt daarom horizontaal door tot aan het perceel van [appellant 1 en 2]. Aan de rand van het perceel steekt een stukje van de scheidingswand (zie foto 15 proces-verbaal) als afscheiding uit. Staande op de rand is er zicht op het perceel van [appellant 1 en 2]. Vanaf de zee gezien bevindt zich aan de rechterzijde van het perceel van Dharma een buurgebouw, dat hoog uitsteekt boven de scheidingsmuur met Dharma en waarvan het balkon en ramen aan de zijkant uitkijken op het perceel van Dharma (zie foto 17 proces-verbaal).



Overige informatie over de opbouw




5.10
Voor de uitvoering van de opbouw en de gevolgen daarvan voor uitzicht en privacy beschikt het Hof over de foto’s in het dossier eerste aanleg, de foto’s in het bestreden vonnis (zie hiervoor 4.3) en over de door [appellant 1 en 2] ten behoeve van de mondelinge behandeling bij brief van 15 januari 2026 overgelegde foto’s van de opbouw en de tekeningen van de architect, en de bij brief van Dharma van 16 januari 2026 overgelegde foto’s. Daaruit leidt het Hof af dat zich aan de zijkant van de opbouw twee ramen bevonden. Die ramen zijn niet frontaal gericht op het perceel van Dharma, maar meer op het perceel van [appellant 1 en 2]. Vanuit die ramen is het appartementencomplex wel (deels) te zien, maar er is slechts zijdelings zicht, dus geen direct zicht (van bovenaf) op het terras en het zwembad van Dharma. De opbouw staat ongeveer 3,5 meter van de scheidingswand en steekt daar iets bovenuit. De totale hoogte van het bouwwerk met opbouw is volgens de tekening van de architect 5.45 meter, maar daarvan bevindt zich een groot deel, in ieder geval de garage / de eerste bouwlaag (2.40 meter) onder de grond. De scheidingsmuur tussen de percelen is – zo leidt het Hof af uit de stellingen van Dharma in eerste aanleg – tussen de 2.40 en 3.00 meter hoog, vanaf het hoogste punt van het perceel van [appellant 1 en 2]. De opbouw steekt dus maximaal 0,65 meter uit boven de scheidingsmuur. De totale breedte van de opbouw is 6.59 meter.



Overige omstandigheden




5.11
Van belang voor de beoordeling van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder is voorts nog dat Dharma ruim 20 jaar eigenaar van het perceel is en dat zij daar een appartementencomplex met drie appartementen exploiteert. Dharma verhuurt deze appartementen aan particulieren die daar voor langere tijd verblijven. [appellant 1 en 2] verblijft gedurende een deel van het jaar in de woning en het woonhuis en de overige op het perceel geplaatste gebouwen worden gebruikt om samen te zijn met het gezin (kinderen en kleinkinderen) in bijvoorbeeld vakantieperiodes. De studio’s op de garage zijn volgens [appellant 1 en 2] ook bedoeld voor gebruik door de familie.



Geen onrechtmatige hinder door belemmering uitzicht




5.12
Bij vergelijking van de situatie met de opbouw en zonder de opbouw (zie hieronder de foto’s uit het vonnis van het Gerecht en daaronder de foto’s gemaakt tijdens de descente van het Hof) constateert het Hof dat de opbouw, gezien vanaf het terras van Dharma en ook vanuit het derde appartement begane grond (foto 13 proces-verbaal) een deel van het uitzicht wegneemt. Deze belemmering van het uitzicht van de gebruikers van de appartementen is echter niet zo ernstig dat het onrechtmatig is. Het perceel van Dharma is zeer breed en uitgestrekt en de opbouw bevindt zich vanuit Dharma gezien aan de linkerkant, op ruim 3 meter vanaf de scheidingsmuur. Vanaf het terras is over de opbouw nog steeds de zee te zien en ook met de opbouw is het uitzicht op zee nog steeds ruim aanwezig. De opbouw zelf is niet zodanig breed dat de gebruikers van de appartementen vanaf het terras alleen nog tegen de opbouw aan zouden kijken. Mogelijk wel als ze zich op de rand van het perceel ter hoogte van de opbouw bevinden. Het perceel van Dharma en het terras is echter zodanig groot dat vanaf de afzonderlijke terrassen voor de appartementen op de begane grond er een wijds uitzicht is, waarvan de opbouw slechts een klein deel wegneemt. Het gevoel van ruimte en uitzicht is ook met de opbouw nog steeds aanwezig. Bovendien is het perceel van Dharma zodanig hoog gelegen dat grotendeels over de rest van de gebouwen op het perceel van [appellant 1 en 2] kan worden uitgekeken. Van een ernstige belemmering van het uitzicht die tot onrechtmatige hinder leidt, is naar het oordeel van het Hof dan ook geen sprake.
























Geen onrechtmatige inbreuk op de privacy




5.13
Anders dan het Gerecht is het Hof van oordeel dat de opbouw geen inbreuk op de privacy van de gebruikers van de appartementen van Dharma zal opleveren. [appellant 1 en 2] heeft verklaard dat de ramen aan de achterkant van de studio’s geblindeerd zullen worden. Er is dus vanuit de studio’s geen rechtstreeks zicht op het perceel van Dharma. Verder heeft het Hof bij de descente geconstateerd dat vanaf het dak van de garage, waar de toegang tot de studio’s zal komen, weliswaar zicht is op het appartementencomplex van Dharma, maar geen rechtstreeks zicht van bovenaf op het terras en het zwembad. Vanuit de ramen van de studio, vanaf het perceel van Dharma aan de rechterkant gelegen, is wel zicht op het appartementencomplex, maar de zichtlijn vanuit de ramen is meer gericht op het perceel van [appellant 1 en 2]. Ook vanuit deze ramen is er geen rechtstreeks zicht van bovenaf op het terras en het zwembad. Voor zover er al enige inbreuk is op de privacy van de huurders van Dharma is deze beperkt en om die reden niet onrechtmatig. Overigens heeft het Hof vastgesteld dat vanaf het perceel van Dharma ook zicht is op het perceel van [appellant 1 en 2], in zoverre geldt de inbreuk over en weer. Daar komt bij dat niet alleen vanaf het perceel van [appellant 1 en 2] zicht is op het perceel van Dharma. Dat is ook mogelijk vanaf het naastgelegen buurperceel van Dharma. Op dat perceel staat een gebouw dat uitsteekt boven de scheidingsmuur met Dharma, waarbij het balkon en de ramen aan de zijkant gericht zijn op het perceel van Dharma (zie foto 17 proces-verbaal) en waarbij van bovenaf zicht is op het terras en het zwembad van Dharma, gelet op de richting van de ramen en het balkon en de hoogte van het gebouw.



Eindconclusie en overige overwegingen




5.14
Op grond van het hiervoor overwogene kan worden geconcludeerd dat met de opbouw er enige aantasting is van het woongenot van de huurders van de appartementen van Dharma, door een beperking van het uitzicht en door een beperkte inbreuk op de privacy, welke inbreuk op de privacy overigens over en weer geldt. Deze beperkte hinder is niet onrechtmatig.



5.15
Tenslotte merkt het Hof op dat de stelling van Dharma dat [appellant 1 en 2] met de tweede verdieping hoger heeft gebouwd dan is toegestaan in het midden kan blijven, gelet op het oordeel dat de opbouw geen onrechtmatige hinder oplevert. Voor zover Dharma hier een punt heeft geldt dat [appellant 1 en 2] – onweersproken – heeft gesteld, dat het hoogste punt van de opbouw niet hoger is dan de nok van het woonhuis. Dit volgt ook uit de bouwtekeningen. Daarnaast heeft het Hof tijdens de descente geconstateerd dat het bouwwerk op het buurperceel van [appellant 1 en 2] een stuk hoger is (foto’s 4, 5 en 10 proces-verbaal) dan het woonhuis van [appellant 1 en 2]. Deze stelling van Dharma leidt dus evenmin tot een ander oordeel.



Slotsom




5.16
Nu geen sprake is van onrechtmatige hinder slaagt het hoger beroep van [appellant 1 en 2]. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en de vorderingen van Dharma zullen alsnog geheel worden afgewezen. Dharma zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.




B E S L I S S I N G



Het Hof:



vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen
en opnieuw rechtdoende:



wijst af de vorderingen van Dharma;



veroordeelt Dharma in de proceskosten aan de zijde van [appellant 1 en 2] gevallen in eerste aanleg tot aan de bestreden uitspraak begroot op Cg 690 aan verschotten en Cg 2.500,00 aan salaris voor de gemachtigde en in hoger beroep tot op heden begroot op Cg 1.140,50 aan verschotten en Cg 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;



veroordeelt de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



wijst af het meer of anders gevorderde.




Dit vonnis is gewezen door mrs. E.W.A. Vonk, C.J.H.G. Bronzwaer en I. Tubben, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.