ECLI:NL:GHSHE:2025:3260

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht


zaaknummer 200.353.680/01




arrest in kort geding van 11 november 2025




in de zaak van





[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. B.C.A. Reijnders te Venlo,



tegen




Stichting Antares Woonservice,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Antares,
advocaat: mr. H.M.P.A. Wolters te Venlo,



op het bij exploot van dagvaarding van 10 april 2025 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 maart 2025, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Antares als eiser.






1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 11535719\ CV EXPL 25-673)


Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.





2Het geding in hoger beroep


Het verloop van de procedure blijkt uit:



de dagvaarding in hoger beroep, tevens houdende memorie van grieven met 3 producties;


de memorie van antwoord met 7 producties;


de zijdens [appellant] toegezonden antwoordakte gedateerd 1 juli 2025 en de akte indiening producties 4 tot en met 12 (ontvangen ter griffie op 27 augustus), die bij na te melden mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht;


de mondelinge behandeling van 8 september 2025 waarbij de advocaten van partijen aan de hand van overgelegde aantekeningen het woord hebben gevoerd. Ook [appellant] is gehoord.




Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.





3De beoordeling



Inleiding



3.1.

In deze zaak gaat het over het volgende. [appellant] huurde een appartement van Antares.
De kantonrechter heeft in kort geding de vordering van Antares tot ontruiming van het gehuurde toegewezen wegens ernstige overlast.

[appellant] is het daar niet mee eens en heeft hoger beroep ingesteld. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en dat hierna motiveren.




Feiten




3.2.
In dit hoger beroep kan als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist worden uitgegaan van de volgende feiten.


3.2.1.
Antares is een woningcorporatie die woningen bouwt, verhuurt en onderhoudt.



3.2.2.


[appellant] huurt met ingang van 15 mei 2020 de zelfstandige woonruimte gelegen aan

[adres] . De woning is gelegen in een appartementencomplex
(hoogbouw), bestaande uit drie gebouwen met in totaal 608 woningen.




3.2.3.

Medio 2023 ontvangt Antares meldingen over geluidsoverlast. [appellant] zou
uren achter elkaar hard muziek afspelen vanuit zijn woning en/of op zijn balkon. Naar
aanleiding van deze meldingen heeft Antares aan [appellant] verzocht om geen overlast
meer te veroorzaken. Namens Antares heeft [persoon A] , coördinator
Woonoverlast bij Antares, ook diverse gesprekken gevoerd met [appellant] . De politie
heeft voorts de casus van huurder ingebracht in het zorgnetwerk, waar ook Antares
bij is betrokken.




3.2.4.

Op basis van de meldingen en de huisbezoeken, heeft [persoon A] vastgesteld
dat sprake is van een zorgwekkende situatie. [appellant] had op dat moment reeds
zorgbegeleiding van B-There. In overleg met [appellant] is gekozen voor
begeleiding door Leger des Heils en het verhuizen van [appellant] naar een andere
woning op basis van een Wonen op Proeftraject. Op basis van de gekozen constructie zou een alternatieve woonruimte gezocht worden en een huurconstructie Wonen op Proef worden aangegaan. De zorgpartij B-There werkte niet met dergelijke constructies, in tegenstelling tot het Leger des Heils. [appellant] heeft hiermee ook ingestemd.




3.2.5.


[appellant] heeft vervolgens afgezien van dit traject. [appellant] wenste
opnieuw zorgbegeleiding van B-There en meer in het bijzonder van de begeleider [persoon B]
werkzaam bij B-There.




3.2.6.
Antares ontving vervolgens in de loop van 2024 per telefoon of via e-mail klachten van overlast. Als productie 5 en bij dagvaarding in eerste aanleg legt zij een uitdraai van genoteerde mondelinge klachten en klachten per e-mail over.



3.2.7.

Op 9 oktober 2024 is [persoon C] , eveneens coördinator Woonoverlast bij Antares, naar aanleiding van overlastmeldingen bij [appellant] op huisbezoek geweest. Hij rapporteert het volgende:

"Vandaag rond 17 uur bezocht, samen met [persoon D] [werkzaam bij Antares] na meldingen omwonenden. We werden op de galerij al gewaarschuwd voor het onvoorspelbare gedrag van [appellant] . Meneer was duidelijk onder invloed, erg onrustig en onverzorgd maar redelijk aanspreekbaar. Hij verklaarde geen drugs te gebruiken en epileptische aanvallen te hebben. Die nacht is er volgens omwonenden nog iemand in het appartement geweest. Vanmorgen vanaf 6 uur was hij luid aan het schreeuwen in zijn


woning. Dat was hoorbaar op de begane grond. De politie heeft hem hiervoor kennelijk bekeurd want dat gaf [appellant] zelf aan. (…)


We maken ons grote zorgen over zijn welzijn en veiligheid maar verder ingrijpen is nu voor ons niet mogelijk. Bemoeizorg op de hoogte gebracht.”





3.2.8.

Op 21 oktober 2024 ontvangt Antares de volgende schriftelijke melding van de buurman van [appellant] :

“Hele goede dag ik heb paar weken terug met uw medewerker gesproken over buurman die bij mij op de galerij woon [adres]


Smorgens om 00.05 uur is mijn dochter de duur uit gegaan naar werk maar ze konde niet ver komen omdat de man die bij 324 zo veel lawaai maakte dat ze bang na huis terug gelopen is en dat is al een keer bij me dochter en paar keer heb ik mee gemaakt heb daar bij 112 gebeld laaste keer en die zeggen ook niks kunnen doen als woning bouw wil ik dat jullie daar iets aan doen”





3.2.9.
Op 21 november 2024 heeft Antares (in elk geval in de persoon van [persoon A] en met [persoon E] van Leefbaarheid) wederom tezamen met de politie [appellant] bezocht. [appellant] schreeuwde en bonkte.



3.2.10.

Enkele dagen later, 25 november 2024, is er wederom een bezoek gebracht aan

[appellant] in verband met meldingen over geluidsoverlast (harde muziek). Bij dit bezoek
waren ook [persoon B] (B-There) en [persoon F] (politie) aanwezig.




3.2.11.

Middels schrijven d.d. 17 december 2024 deelt de
gemeente [A] mee voornemens te zijn om een gedragsaanwijzing op te leggen in
de vorm van een last onder dwangsom ex artikel 2:49a lid 2 APV. [appellant] mag geen
geluidsoverlast vanuit de woning veroorzaken (waaronder bonken op goederen,
schreeuwen en schelden) en dient mee te werken aan de hulpverlening die wordt
aangereikt. Tevens wordt [appellant] gewaarschuwd dat in het uiterste geval een tijdelijk
huisverbod kan worden opgelegd.




3.2.12.

Bij schriftelijk besluit van 31 januari 2025 legt de gemeente Venlo een gedragsaanwijzing op aan [appellant] . De brief vermeldt onder andere het volgende:

“Al geruime tijd ontvangen politie en Antares van omwonenden van [adres] , overlastmeldingen over u. Het gaat hierbij om ernstige en herhaaldelijke hinder die door uw gedragingen worden veroorzaakt in en rondom de woning gelegen aan [adres] . Hiervoor heeft u op 25 november 2024 een waarschuwing ontvangen. Desondanks blijven zowel politie als Antares wekelijks dan wel dagelijks overlastmeldingen ontvangen. Hierdoor handelt u in strijd met artikel 2:49a lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening van de


gemeente [A] (hierna: de APV).”





3.2.13.

Op 2 februari 2025 ontvangt Antares een schriftelijke melding van ernstige overlast van de onderbuurvrouw van [appellant] die stelt herhaaldelijk de politie te hebben gebeld. Zij sluit de mail als volgt af: “(…) Daarna nog een keer gebeld omdat hij nog bezig was met

schreeuwen en bonken en daar zijn ze tot op heden nog niet voor geweest.


Het was net echt heel heftig en net of hij de flat aan het afbreken was.


Buurman paar deuren verder zit momenteel bij hem. Momenteel is het weer


rustig.


Mocht er dinsdag geen positieve uitslag uit de ingediende klacht komen ben


ik van voornemens om mijn advocaat weer te gaan inschakelen. Dit kan zo


niet langer meer.”





3.2.14.

Op 5 februari 2025 ontvangt Antares een schriftelijke melding van een andere bewoner in het appartementencomplex met onder meer de volgende inhoud:“Bij deze wil ik weer een klacht indienen over [adres] .

Afgelopen 2 weken is de politie al 6 keer weer aanwezig geweest ivm met hevige overlast van van deze gast.


Gisteren om 18:00 uur was er weer veel geschreeuw en gooien met deuren en voorwerpen ook op het Balkon.


De politie was weer aanwezig en ook is er een 2de eenheid opgeroepen omdat het maar bezig bleef zeer hevig zelfs.


Uiteindelijk is er ook een ambulance opgeroepen en is hij om omstreeks 21:00 mee genomen naar het ziekenhuis omdat hij waarschijnlijk in een hevige trip zat.


Echter was hij alweer vrij snel thuis (wellicht zoals andere keren weggelopen uit het


ziekenhuis)Schijnbaar wil hij geen hulp aannemen.


Mijn vrouw en ik voelen ons niet meer veilig en zijn bang dat er een dag komt dat hij een stoel of wasrek waar hij vaker mee gooit op het balkon door de glazen afscheiding gaat.


Je hoort nu ook steeds vaker op het nieuws dat dit soort dingen nog heftiger escaleert en daar willen wij geen onderdeel van zijn.


Voor ons is het woongenot ver te zoeken op het moment omdat dit geen uitzondering meer is maar de uitzondering is dat het eens rustig is.

(…)

Onze mening is dat Antares dit moet aanpakken met hoogste prioriteit ik klaag niet over een buurman die soms de radio te hard heeft staan maar over iemand die een serieuze bedreiging is voor zichzelf en voor anderen.”





3.2.15.
In hoger beroep is gebleken dat [appellant] de woning inmiddels heeft verlaten en dat de ontruiming heeft plaatsgevonden op 1 mei 2025.



De vorderingen en beslissing in eerste aanleg






3.3.
In de onderhavige procedure vorderde Antares – kort gezegd- om [appellant] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis de woonruimte aan [adres] te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.


3.3.1.
Aan deze vordering heeft Antares, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat huurder structureel overlast veroorzaakt en aldus zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst als goed huurder niet nakomt.



3.3.2.

[appellant] heeft verweer gevoerd.



3.3.3.
De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.







De grieven en beoordeling in hoger beroep





3.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep 4 grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Antares met veroordeling van Antares in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.



3.4.2.
Antares heeft verweer gevoerd.



Spoedeisend belang





3.4.3.
Voor zover [appellant] zegt dat hij ondanks de ontruiming van de woning nog steeds spoedeisend belang heeft, kan dat nergens toe leiden. In deze zaak gaat het om het voor kort geding vereiste spoedeisend belang bij de door Antares gevorderde voorzieningen en het hof dient dat zelf en op basis van de actuele situatie te onderzoeken. Gelet op de aard van de vordering is sprake van voldoende spoedeisend belang. [appellant] betwist dat ook niet, zodat dit verder onbesproken kan blijven.



Beoordeling van de grieven





3.4.4
Voor zover Antares aanvoert dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen de vaststaande feiten en al daardoor vaststaat dat [appellant] al geruime tijd veel overlast veroorzaakt en dat interventies door politie, Gemeente en Antares geen soelaas hebben geboden, verwerpt het hof dit standpunt. Alle bezwaren die [appellant] aanvoert ter vernietiging van de beroepen uitspraak kwalificeren als grieven. [appellant] hoeft niet uitdrukkelijk (al dan niet genummerde) grieven te benoemen, maar moet wel kenbaar maken welke bezwaren worden aangevoerd tegen welke beslissingen van de kantonrechter, zodat duidelijk is waartegen [appellant] wil grieven, waartegen Antares zich in hoger beroep moet verweren en waarover het hof moet oordelen. Dat geldt hier ook voor de bezwaren die [appellant] aanvoert tegen het hem verweten veroorzaken van veel overlast. Antares heeft die bezwaren overigens ook herkend en weerspreekt die bezwaren inhoudelijk.



3.4.5.

Met grief 1 komt [appellant] op tegen de volgende overweging van de kantonrechter.

“Antares heeft gesteld, en [appellant] heeft dat ook niet betwist, dat [appellant] (al dan niet


bewust) ernstige overlast heeft veroorzaakt, waardoor de situatie voor Antares


(tegenover haar andere huurders in het wooncomplex) onhoudbaar is geworden. Van


Antares kan daarom niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een


bodemprocedure afwacht en/of dat de beoordeling van de zaak wordt aangehouden.”





3.4.6.

De grief slaagt niet voor zover [appellant] de overweging van de kantonrechter bestrijdt dat sprake is van ernstige overlast. Uit het hiervoor onder 3.2.3 tot en met 3.2.14 weergegeven feitenoverzicht blijkt dat sprake is geweest van structurele en ernstige overlast. [appellant] heeft in de toelichting op de grief aangevoerd dat hij (een aantal) meldingen betwist. Hij motiveert dat echter niet, althans onvoldoende. Hij verwijst naar het in eerste aanleg overgelegd schriftelijk verweer, maar daarin is geen betwisting van de onder 3.2.3 tot en met 3.2.14 weergegeven feiten te vinden. [appellant] voert voorts aan dat een getuige zou kunnen verklaren dat diverse meldingen niet hebben plaatsgevonden. Hij verstrekt echter, ook ter zitting in hoger beroep, geen gegevens van die getuige, zodat het hof aan die stelling voorbijgaat. Voorts heeft [appellant] nog het verweer gevoerd dat de klachten vrijwel uitsluitend zijn terug te voeren op meldingen van één persoon, te weten de onderbuurvrouw [persoon G] . Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het overgrote deel van de klachten van [persoon G] afkomstig is. Dat doet echter niet af aan de ernst van die meldingen. Bovendien miskent [appellant] dat er ook schriftelijke en niet anonieme meldingen zijn van andere bewoners in het appartementencomplex. Het hof verwijst onder andere naar de onder 3.2.8. weergegeven melding van de buurman van [appellant] en naar de onder 3.2.14 weergegeven melding van een ander echtpaar in het appartementencomplex. Bovendien vindt het hof ook in de aan [appellant] gegeven gedragsaanwijzing, waarin wordt vermeld dat de politie vaak ter plaatse is geweest in verband met overlastmeldingen, steun voor de overtuiging dat sprake is van ernstige, frequente en structurele overlast.

[appellant] heeft nog als verweer gevoerd dat bij meldingen niet eerst contact met hem werd opgenomen. Uit het feitenoverzicht blijkt echter dat met regelmaat gesprekken hebben plaatsgevonden en dat getracht is hulpverlening op te starten, maar dat [appellant] het traject Wonen op proef, naar hij erkent. zelf heeft afgeblazen.

[appellant] acht voorts aangedragen of verkregen bewijs onrechtmatig, maar ook dit kan nergens toe leiden. Het gaat daarbij enkel om een verklaring van [persoon B] , die destijds als hulpverlener bij B-there betrokken was bij de begeleiding van [appellant] . Hij verklaart kort gezegd dat [appellant] er zelf voor heeft gekozen om geen begeleiding van het Leger des Heils te accepteren. Het algemene maatschappelijke belang van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen in rechte aannemelijk te kunnen maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van uitsluiting van onrechtmatig (verkregen) bewijs. Bijkomende omstandigheden die uitsluiting van dat bewijs kunnen rechtvaardigen, ontbreken hier. Daar komt verder bij dat het hof de beslissing niet baseert op deze informatie en verder geldt dat hoewel [persoon B] deze informatie als hulpverlener mogelijk niet zonder meer had mogen verschaffen, [appellant] de juistheid van die mededeling niet betwist.
Dat de overlast de laatste paar weken voorafgaand aan het kort geding in eerste aanleg zou zijn verdwenen is in het licht van al het voorgaande onvoldoende, nog daargelaten dat Antares dit betwist onder overlegging van twee producties met overlastmeldingen. Voor zover [appellant] beoogt te stellen dat de vordering tot ontruiming ten onrechte is toegewezen verwijst het hof hieronder naar de overwegingen 3.4.8 en 3.4.9.




3.4.7.

Met grief 2 komt [appellant] onder andere en opnieuw op tegen de stelling van Antares dat in het weekend voor de zitting weer sprake is geweest van overlast. Het hof heeft die stelling reeds besproken bij grief 1.
Voorts voert [appellant] aan dat de bestuurlijke maatregel, te weten de gedragsaanwijzing weergegeven onder 3.2.12. niet is onderbouwd en dat niet te controleren valt waarop dit besluit is gebaseerd. Hij voert aan inmiddels bezwaar te hebben gemaakt tegen dit besluit. Hij vermoedt dat het gebaseerd is op overlastmeldingen waar Antares naar verwijst en die hij in eerste aanleg heeft bestreden. Het hof herhaalt dat de hiervoor onder 3.2.3 tot en met 3.2.14 vermelde feiten niet, althans onvoldoende, door [appellant] zijn bestreden.

[appellant] heeft ten slotte aangevoerd dat eventuele overlast te wijten is aan epileptische episoden in verband met ziekte en niet - zoals wordt gesuggereerd – als gevolg van gebruik van GHB of andere drugs. Wat daarvan ook zij, dat doet niet af aan de ernst van de door de andere bewoners ervaren structurele overlast.
De grief slaagt niet.




3.4.8.
Met grief 3 komt [appellant] , naar het hof begrijpt, op tegen de overweging dat het aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure op grond van art. 6:265 BW kan worden ontbonden. [appellant] wijst erop dat alleen sprake is geweest van geluidsoverlast en niet van enige huurachterstand. Hij voert ook in dat kader aan dat de ervaren overlast niet het gevolg is van drugsgebruik maar van de afbouw van medicijnen en dat hij thans in balans is.



3.4.9.

Het hof overweegt het volgende. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst (ook in het licht van de bescherming van het woonrecht), van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.




3.4.10.

Het hof acht de ernst van de overlast zoals blijkt uit de onder 3.2.3 tot en met 3.2.14 weergegeven feiten van zodanige aard dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat het belang van Antares om een veilige woonomgeving en rustig woongenot te verschaffen aan de bewoners in het appartementencomplex waarin [appellant] woonde dient te prevaleren boven het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De door [appellant] aangevoerde verzachtende omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel. Daarbij betrekt het hof dat een door Antares met [appellant] overeengekomen proefproject door [appellant] zelf is afgeblazen en dat de ernstige geluidsoverlast frequent en van structurele aard was. Daarmee acht het hof voldoende aannemelijk dat een bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal uitspreken.
Ook een belangenafweging rechtvaardigt toewijzing van de gevorderde ontruiming in kort geding.




3.4.11.
Met grief 4 komt [appellant] op tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Die grief faalt omdat [appellant] terecht in het ongelijk is gesteld door de kantonrechter.



3.4.12.

Het hof zal de bestreden beslissing bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Antares zullen vastgesteld worden op:



Griffierechten € 827,--


Salaris advocaat € 2.428,-- (2 punten x tarief II)


Nakosten € 178,--


Totaal € 3.433,-


De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.











4De uitspraak


Het hof:



bekrachtigt de bestreden beslissing;



veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep van € 3.433,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;



veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;



verklaart de beslissing over de proceskosten en wettelijke rente uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.





Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, M.G.W.M. Stienissen en J.A. van Strijen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 november 2025.



griffier rolraadsheer