ECLI:NL:GHSHE:2025:3167

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht


zaaknummer 200.352.478/01




arrest van 4 november 2025




in de zaak van





[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. D.J. Posthuma te Amsterdam,



tegen





[xx] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [xx] ,
advocaat: mr. A.P.C. Houben te Weert,



op het bij exploot van dagvaarding van 14 februari 2025 en herstelexploot van 13 maart 2025 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 januari 2025, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats [A] , gewezen tussen [appellant] als gedaagde tevens eisende partij in verzet en [xx] als eiseres tevens gedaagde partij in verzet.






1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 11006524 \ CV EXPL 24-1558)


Voor de zaak in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het verstekvonnis van 31 januari 2024 met zaaknummer 10881243 CV EXPL 24-212.





2Het geding in hoger beroep


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties met het herstelexploot;


de memorie van antwoord met producties;


de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.





2.2.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.





3De beoordeling



De feiten



3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.


De rechtsvoorganger van [xx] , [persoon A] (hierna: [persoon A] ), en [appellant] hebben een huurovereenkomst ondertekend waarin staat dat [persoon A] het pand aan [adres] met ingang van 1 mei 2003 verhuurt aan [appellant] voor een huurprijs van € 330,00 per maand. Het gaat hier om één van de drie (woon-) appartementen in het pand.



[persoon A] en [appellant] hebben eenzelfde huurovereenkomst ondertekend, waarin staat dat [persoon A] de kelder van het pand aan [adres] met ingang van 1 december 2015 verhuurt aan [appellant] voor een huurprijs van € 275,00 per maand.


Bij notariële akte van 27 augustus 2021 heeft [persoon A] het pand aan [adres] in eigendom aan [xx] overgedragen “onder gestanddoening van de lopende huurverhoudingen”.


Bij e-mail van 25 april 2023 heeft de door [xx] aangestelde beheerder, [persoon B] , naar aanleiding van een gevoerd gesprek, bericht dat de verhuurder wil meewerken aan een nieuwe overeenkomst maar dan tegen een marktconforme prijs voor de woning.


In een e-mail van 24 mei 2023 aan [persoon B] heeft [appellant] medegedeeld dat het appartement en de kelder destijds zijn verhuurd aan zijn zoon en diens partner. Verzocht wordt om de mondelinge huurovereenkomst te formaliseren in een schriftelijk contract.





De procedure in eerste aanleg



3.2.1.
In de onderhavige procedure heeft [xx] , kort samengevat. gevorderd de tussen haar rechtsvoorganger en [appellant] gesloten huurovereenkomst te ontbinden, [appellant] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde met machtiging deze ontruiming zelf te bewerkstellingen als [appellant] daarmee in gebreke blijft, desnoods met behulp van de sterke arm. Voorts is gevorderd om [appellant] te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten ad € 7.500,00 en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf dagtekening van het vonnis met een veroordeling in de nakosten.



3.2.2.
Aan deze vorderingen heeft [xx] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met de contractuele bepalingen het gehuurde niet zelf bewoont en zich niet als goed huurder heeft gedragen door het gehuurde niet te gebruiken.



3.2.3.
Bij verstekvonnis van 31 januari 2024 zijn de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen, is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 7.500,00 en tot betaling van de proces- en nakosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.



3.2.4.

[appellant] is tegen deze uitspraak in verzet gekomen en heeft gevorderd dat hij wordt ontheven van de in dat verstekvonnis uitgesproken veroordeling en dat de vorderingen van [xx] alsnog worden afgewezen.



3.2.5.
Bij vonnis van 22 januari 2025 (hierna aangeduid als het bestreden vonnis) heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd voor zover het de veroordeling tot betaling van € 7.500,00 betreft. Het verstekvonnis is voor het overige bekrachtigd en [appellant] is veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.




De grieven in hoger beroep




3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in de verzetprocedure, inhoudende een ontheffing van de uitgesproken veroordelingen bij verstek en het alsnog afwijzen van de vorderingen van [xx] .



3.3.2.
Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat er geen huuroveenkomst bestaat tussen hem en [xx] . Volgens [appellant] heeft zijn zoon met de rechtsvoorganger van [xx] een huurovereenkomst gesloten en daarbij is afgesproken dat [appellant] de betaling van de huurpenningen aan deze rechtsvoorganger zou garanderen, daarom staat zijn naam op het contract. Dit gold zowel voor het gehuurde appartement als voor de gehuurde kelder.



3.3.3.

[xx] bestrijdt de juistheid van deze standpunten. Zij heeft twee door [appellant] getekende huurovereenkomsten overgelegd met de rechtsvoorganger van [xx] . Zij heeft het bestaan van deze huurovereenkomsten aan haar vorderingen ten grondslag gelegd.



3.3.4.
Het hof stelt voorop dat krachtens artikel 7:226 BW bij een overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst (in dit geval [persoon A] ) overgaan op de verkrijger (in dit geval [xx] ). Koop breekt geen huur. Dit wordt door geen van partijen betwist.



3.3.5.

Het hof stelt daarnaast voorop dat het aan [xx] is om het bewijs te leveren van haar stelling dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. Zij legt dit namelijk aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag. De door haar overgelegde huurovereenkomsten zijn onderhandse akten in de zin van artikel 156 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Krachtens lid 2 van artikel 157 Rv geldt hiervoor het volgende:

“Een authentieke of onderhandse akte levert ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring, tenzij dit zou kunnen leiden tot een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat. Onder partij wordt begrepen de rechtverkrijgende onder algemene of bijzondere titel, voor zover het desbetreffende recht is verkregen na het opmaken van de akte.”

Het gaat hier dus om dwingend bewijs en daarvoor geldt krachtens artikel 151 Rv dat de rechter verplicht is de inhoud als waar aan te nemen, maar dat tegenbewijs vrijstaat.




3.3.6.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dat tegenbewijs geleverd. Zo heeft hij een schriftelijke verklaring van [persoon A] , de rechtsvoorganger van [xx] , overgelegd en een schriftelijke verklaring van zijn zoon. Beiden bevestigen de standpunten van [appellant] .
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] verder toegelicht hoe partijen destijds met elkaar afspraken hebben gemaakt. [persoon A] was een bekende van [appellant] . Toen [appellant] hem vertelde dat zijn zoon (toen 19 jaar) moest verhuizen, gaf [persoon A] aan dat hij een appartement te huur had en dat de zoon dit van hem zou kunnen huren. Omdat de zoon nog zo jong was, wilde [persoon A] wel dat [appellant] voor het betalen van de huur-termijnen garant stond. [appellant] dacht ook bij ondertekening van de overeenkomst dat dit de bedoeling van het contract was. Bij het verhuren van de kelder is eenvoudigweg de tekst van het eerdere huurcontract opnieuw gebruikt.




3.3.7.


[xx] heeft tijdens de zitting aangegeven dat de verklaring van [persoon A] niet voldoende betrouwbaar is, nu hij een bekende van [appellant] is en de verklaring van [persoon A] eerst tijdens de procedure is overgelegd.
Het hof gaat hieraan voorbij. Reeds in mei 2023 heeft [appellant] aan de beheerder, die namens de verhuurder is opgetreden, bericht dat zijn zoon de feitelijke huurder was. De standpunten van [appellant] worden voorts gestaafd door het bewijs van inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie van zijn zoon op het betreffende adres op het moment dat de huur-overeenkomst inging. Het hof verwijst tevens naar het feit dat [appellant] nooit op het adres van het gehuurde ingeschreven is en altijd ingeschreven heeft gestaan op een ander adres in [A] . Tot slot staat tussen partijen vast dat de zoon (of zijn vriendin) altijd de huurpenningen heeft betaald.
In rechte komt dan ook, naar het oordeel van het hof, tussen partijen vast te staan dat [appellant] nooit het appartement en de kelder heeft gehuurd. Er heeft tussen [persoon A] en [appellant] van meet af aan geen huurovereenkomst bestaan en er is dan ook bij de eigendomsoverdracht van het gehuurde geen huurovereenkomst met [appellant] door [xx] overgenomen; het huurcontract met de zoon van [appellant] is overgenomen.




3.3.8.


[xx] biedt aan te bewijzen dat de woning niet wordt bewoond. Dit gegeven is niet relevant voor de beoordeling van de vraag wie huurder is van het appartement en de kelder. Het hof passeert om deze reden dit aanbod.

[xx] biedt voorts aan te bewijzen dat zij niet bekend was met de tussen [appellant] , de zoon en [persoon A] gemaakte afspraken en dat zij tot 2023 in de veronderstelling verkeerde dat de ‘Jan [appellant] ’ die de woning bewoonde en de huurpenningen betaalde dezelfde ‘Jan [appellant] ’ was die de huurovereenkomsten had ondertekend. Ook dit gegeven is niet ter zake dienend zodat dit aanbod eveneens door het hof wordt gepasseerd.




3.3.9.

Nu de eerste grief slaagt, behoeven de andere grieven geen beoordeling. Tussen de procespartijen heeft nooit een huurovereenkomst bestaan. [xx] heeft dan ook de verkeerde partij in deze procedure betrokken. Het bestreden vonnis wordt daarom vernietigd en de vorderingen van [xx] worden alsnog afgewezen. Het spreekt voor zich dat het verstekvonnis, waartegen [appellant] tijdig in verzet is gekomen, ook niet wordt bekrachtigd. Het heeft geen rechtskracht meer.

[xx] wordt in de proceskosten veroordeeld van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.




3.3.10.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 952,42, zijnde € 139,42 voor explootkosten en € 813,00 aan vergoeding voor het salaris van de gemachtigde in de verzetprocedure.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen vastgesteld worden op:



explootkosten € 144,47


griffierechten € 362,00


salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief II)


nakosten € 178,00 (plus de verhoging; zie dictum)


Totaal € 3.112,47






4De uitspraak


Het hof:



vernietigt het vonnis waarvan beroep;



en opnieuw rechtdoende:



ontheft [appellant] van de veroordelingen in het verstekvonnis van 31 januari 2024 en wijst alle vorderingen van [xx] alsnog af;



veroordeelt [xx] in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van € 952,42 en van het hoger beroep ten bedrage van € 3.112,47, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [xx] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [xx] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;



verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.



Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, M. van Ham en C.J. Frikkee en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 november 2025.



griffier rolraadsheer