ECLI:NL:GHDHA:2026:659

GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel


Zaaknummer hof : 200.337.303/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 9062200 CV EXPL 21-8375





Arrest van 3 februari 2026




in de zaak van





[appellant]
,
wonend in [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. F. van Schaik, kantoorhoudend in Berkel en Rodenrijs,



tegen





[geïntimeerde]
,
wonend in [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.R. Köhne, kantoorhoudend in Voorburg.



Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .





1De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde] heeft van [appellant] van 2013 tot mei 2020 een woning gehuurd. Partijen hadden afgesproken dat [geïntimeerde] de woning voor zijn rekening mocht (laten) renoveren en dat hij na beëindiging van de huur de waarde van de daardoor gerealiseerde woningverbetering zou krijgen. [geïntimeerde] heeft in deze procedure gevorderd dat [appellant] hem op grond daarvan € 264.140,52 betaalt. Volgens [appellant] gaat [geïntimeerde] uit van een verkeerde lezing van de afgesproken ‘Renovatie-regeling’ en zou de [geïntimeerde] toekomende waardestijging uitkomen op maximaal € 167.567,-.


1.2

[appellant] heeft een tegenvordering ingesteld. Naast de woning ligt namelijk het grondperceel [nummer] dat ook van [appellant] is. [geïntimeerde] heeft met instemming van [appellant] voor dat perceel een bestemmingswijziging laten doorvoeren. Dat was in verband met zijn plannen om daarop een woonvoorziening voor jongerenopvang te realiseren. De woonvoorziening is echter niet doorgegaan. [appellant] stelt dat het perceel door de bestemmingswijziging € 267.324,- minder waard is geworden.


1.3
De kantonrechter heeft voor beide kwesties een deskundigenrapport laten uitbrengen. Op basis van dat rapport heeft de kantonrechter de door [geïntimeerde] gevorderde waardevermeerdering tot € 210.736,- toegewezen en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt daarom het vonnis van de kantonrechter.




2Procesverloop in hoger beroep

2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:


de dagvaarding van 18 januari 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 14 januari, 9 september en 14 oktober 2022;


de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;


de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ;


de akte houdende overlegging producties, met producties 3 tot en met 6, die [appellant] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.




2.2
Op 20 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.




3Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] is de stiefzoon van [appellant] . [geïntimeerde] huurde vanaf 2013 van [appellant] de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning). Volgens de overgelegde huurovereenkomst ging het om een tijdelijke huur en was de looptijd ervan bepaald op maximaal tien jaar. De (kale) huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 450,- per maand. [appellant] woont aan dezelfde weg op nummer [huisnummer] . Tussen de beide woningen ligt het eveneens aan [appellant] toebehorende, onbebouwde perceel [nummer] .


3.2
Naast de huurovereenkomst zijn partijen ook een ‘Renovatie-regeling’ overeengekomen. Daarin stond dat [geïntimeerde] (1) de woning zou opknappen en na het beëindigen van de huur de waarde van de woningverbetering vergoed zou krijgen en (2) alle onderhoud voor zijn rekening zou nemen (ook het onderhoud dat normaal gesproken voor rekening van de verhuurder komt) en daarvoor een uitkering van € 1.500,- per jaar aan ‘onderhoudskosten’ zou krijgen. Over de woningverbetering staat in de Renovatie-regeling vermeld:



“In deze overeenkomst staat “huur’ voor het gebruik van opstal en tuin met bijbehorende tuinhuis voor een maandelijks financiële vergoeding. Onder de noemer “Woningverbetering” met bijbehorende restitutie beperkt deze overeenkomst zich tot de waarde van de opstal. De opstal bestaat uit een woonhuis, [adres], met aanbouw op het moment van huurovereenkomst.



1) Casco-woning huur

(…)

2)

(…)

3) Woningverbetering:

Voor rekening huurder met restitutie na beëindiging huurovereenkomst van de marktconforme waarde van de woningverbetering.





(…)





Woningverbetering


Huurder kan verbeteringen zelf of laten uitvoeren voor eigen rekening.


Deze verbeteringen dragen bij aan een hogere woningwaarde.”




3.3
Over het bepalen van de waarde van de woningverbetering hebben partijen in de Renovatie-regeling opgenomen:



“A) Taxatie vd woning in “casco-staat”, de staat ten tijde van de aanvaarding van de huurovereenkomst.


B) Taxatie door makelaar bij beëindiging van de huurovereenkomst.


C) B minus A geeft de waarde van de verbetering = C





Hierbij moet nog wel de waardeverandering in de woningmarkt gecorrigeerd worden. Dit kan met behulp van de KadasterIndex, [K%] deze berekend de waardestijging of daling over een in te stellen periode.





Waarde woningverbetering ( C ) : B – A * (1+K%)





(…)





De eindtaxatie B moet naast een totaalwaardering ook de waardering van de grond apart weergeven.


Het voorbehoud zit dan ook in het feit dat een duidelijke onder- of overwaardering van de grond niet kan of mag leiden tot een te lage of te hoge waardering van de woningverbetering. In bijlage 3 is de beginwaarde A dan ook gesplitst in opstal en grond.”




3.4
Uit Bijlage 3 van de Renovatie-regeling blijkt dat de waarde van het gehuurde in december 2013 is bepaald op € 75.571,- voor de opstal en op € 175.077,- voor de grond. Deze waardebepaling is tot stand gekomen met behulp van een taxatie door [naam 1] NVM Makelaars (hierna: [naam 1] ).


3.5
Na aanvang van de huurovereenkomst hebben diverse verbouwingen plaatsgevonden. In 2017 heeft [geïntimeerde] ook een aanbouw aan de woning gerealiseerd.


3.6
Begin 2018 hebben partijen gesprekken gevoerd over (de wijze van) gebruikmaking van perceel [nummer] . De gesprekken gingen over een eventueel op dat perceel te bouwen woning voor jongerenhuisvesting. Het perceel had aanvankelijk de bestemming ‘Wonen’, zonder bouwvlak. In maart 2018 is de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’ geworden, mét bouwvlak.


3.7

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 mei 2020. Eind april 2020 heeft een eindinspectie plaatsgevonden.


3.8
Bij brief van 15 juli 2020 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellant] op grond van de Renovatie-regeling gesommeerd tot betaling van (7 jaar x € 1.500,- =) € 10.500,- wegens ‘onderhoudskosten’ en € 231.654,38 wegens de hem toekomende waardestijging van de woning. [geïntimeerde] heeft daarbij verwezen naar het in de bijlage meegezonden taxatierapport van 6 mei 2020 van de door hem ingeschakelde taxateur [naam 2] van het kantoor NWWI (hierna: NWWI), die de marktwaarde van het gehuurde perceel met woning per 28 april 2020 heeft getaxeerd op totaal € 525.000,- voor de opstal en de grond samen.


3.9

[appellant] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.




4Procedure bij de kantonrechter

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en, onder verwijzing naar de Renovatie-regeling, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van (€ 231.654,38 wegens waardestijging + € 10.500,- wegens ‘onderhoudskosten’ + € 3.612,78 wegens buitengerechtelijke incassokosten =) € 245.767,16, met de wettelijke rente over € 242.154,38 vanaf 30 juli 2020, alsmede tot betaling van de proceskosten, met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis.


4.2

[appellant] heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 413.412,-, met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2021 en met de veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [appellant] heeft zich daarbij beroepen op door [geïntimeerde] niet nagekomen afspraken over aankoop van de gehuurde woning en over huur van een op perceel [nummer] te realiseren pand ten behoeve van jeugdopvang. Subsidiair heeft [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de onderhandelingen hierover op onrechtmatige wijze heeft afgebroken. Hij voert aan dat die al in een zeer ver gevorderd stadium verkeerden, doordat de voor de jeugdopvang benodigde bestemmingswijziging van het perceel op initiatief van [geïntimeerde] al was doorgevoerd. Hij meent dat hij daarom recht heeft op een vergoeding ter hoogte van de door de bestemmingswijziging verminderde waarde van perceel [nummer] , vermeerderd met al zijn daarin gestoken kosten en arbeidsuren en de misgelopen huurinkomsten.


4.3
Bij tussenvonnis van 14 januari 2022 heeft de kantonrechter in conventie overwogen dat de gevorderde onderhoudskosten van € 10.500,- op grond van de Renovatie-regeling zullen worden toegewezen. In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat partijen geen overeenstemming hadden over de huur door [geïntimeerde] van perceel [nummer] ten behoeve van een daarop te bouwen pand en dat van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen evenmin sprake is geweest. Volgens de kantonrechter moet [geïntimeerde] op grond van de redelijkheid en billijkheid wél een deel van het eventuele nadeel betalen dat [appellant] ondervindt ten gevolge van de wijziging van de bestemming van perceel [nummer] . De kantonrechter heeft verder in conventie overwogen (1) dat [geïntimeerde] op grond van de Renovatie-regeling recht heeft op een vergoeding gelijk aan de waardevermeerdering van de woning die het gevolg is van de investeringen en verbouwingen die hij heeft uitgevoerd en in reconventie (2) dat [appellant] recht heeft op de helft van de eventuele waardevermindering van perceel [nummer] als gevolg van de wijziging van de bestemming. Voor beide gevallen diende volgens de kantonrechter een deskundige te worden ingeschakeld die deze waardes kan bepalen. Partijen zijn in dit vonnis in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten.


4.4
In het tussenvonnis van 9 september 2022 heeft de kantonrechter naar aanleiding van de door partijen genomen aktes in conventie overwogen dat de waarde van de opstal in 2012, uitgaande van de tussen partijen vaststaande waardering door [naam 1] op € 75.571,- en een kadasterindex van 1,426, moet worden vastgesteld op € 107.764,-. De kantonrechter heeft verder overwogen dat nu de waardering door NWWI op € 525.000,- van de opstal en grond samen per waardepeildatum 28 april 2020 tussen partijen eveneens vaststaat, voor de berekening van de aan [geïntimeerde] toekomende waardevermeerdering aan de deskundige moet worden gevraagd om de taxatie van € 525.000,- te splitsen in een waarde van de opstal en een waarde van de grond per 28 april 2020. De stelling van [appellant] dat het aan [geïntimeerde] toekomende bedrag moet worden verminderd met € 4.086,- wegens achterstallig onderhoud is in dit vonnis als onvoldoende onderbouwd verworpen. De kantonrechter heeft aangegeven voornemens te zijn de door [geïntimeerde] voorgestelde deskundige ir. F.G. van Hoeken te benoemen en aan hem ook de in reconventie relevante vraag voor te leggen of sprake is van waardevermindering van perceel [nummer] per 1 januari 2018 als gevolg van het gewijzigde bestemmingsplan, rekening houdend met de uitgangspunten dat (1) bij de vorige bestemming op dit perceel niet mocht worden gebouwd, (2) thans alleen mag worden gebouwd met een maatschappelijk doel, (3) het huidige gebruik op basis van de overgangsregeling wordt gedoogd en (4) de bestemming weer “teruggewijzigd” kan worden.


4.5
Bij tussenvonnis van 14 oktober 2022 heeft de kantonrechter een onderzoek bevolen door de deskundige ir. F.G. van Hoeken aan de hand van een viertal daarin genoemde vragen.


4.6
In zijn rapportage van 10 maart 2023 heeft de deskundige op de vraag naar de splitsing van de taxatiewaarde van € 525.000,- per 28 april 2020, geantwoord dat € 206.500,- daarvan aan de grond moet worden toegekend en € 318.500,- aan de opstal. Op de vraag naar de waardevermindering van perceel [nummer] heeft de deskundige geantwoord dat geen sprake is van een waardedepreciatie vanaf het moment dat het bestemmingsplan werd gewijzigd.


4.7

[geïntimeerde] heeft zijn vordering naar aanleiding van het deskundigenbericht bij akte van 11 april 2023 vermeerderd. Volgens hem blijkt uit het rapport (1) dat de opstalwaarde bij aanvang van de huur € 86.211,40 bedroeg in plaats van de eerder door partijen aangenomen € 75.571,- en (2) dat de totale waarde van de woning per 28 april 2020 € 577.500,- is in plaats van de eerder door partijen aangenomen € 525.000,-. [geïntimeerde] meent dat dit betekent dat de hem toekomende waardestijging van de opstal (€ 350.351,92 - € 86.211,40 =) € 264.140,52 bedraagt. Hij heeft zijn vordering daarom vermeerderd tot (€ 264.140,52 + € 10.500,- =) € 274.640,52, met rente, buitengerechtelijke incassokosten (gerelateerd aan de hoogte van het toe te wijzen bedrag) en proceskosten, inclusief de deels door [geïntimeerde] voorgeschoten deskundigenkosten.


4.8
In haar tussenvonnis van 9 juni 2023 is de kantonrechter uitgegaan van de getaxeerde waarde van € 525.000,- op de peildatum 28 april 2020, nu die waarde tussen partijen volgens de kantonrechter als vaststaand heeft te gelden. De kantonrechter is [geïntimeerde] dus niet in (de grondslag van) zijn eisvermeerdering gevolgd. Naar aanleiding van het door [appellant] opgeworpen bezwaar tegen de door de deskundige gehanteerde referentiepanden heeft de kantonrechter aan de deskundige op de voet van art. 194 lid 5 Rv het geven van een nadere schriftelijke toelichting en aanvulling bevolen. Dat is gebeurd bij een allonge van 18 juli 2023.


4.9
Bij eindvonnis van 27 oktober 2023 heeft de kantonrechter, op basis van de door haar overgenomen conclusies uit het deskundigenbericht, [appellant] in conventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van (€ 318.500,- wegens waarde opstal 2020 minus € 107.764,- wegens waarde opstal 2012 =) € 210.736,-, te vermeerderen met de onderhoudskosten van € 10.500,-, de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.881,18 en de wettelijke rente over € 221.236,- vanaf 30 juli 2020. De reconventionele vordering van [appellant] is in het eindvonnis afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten van de procedures in conventie en reconventie.




5Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft in hoger beroep gevorderd dat het (eind)vonnis van 27 oktober 2023 en de daaraan ten grondslag liggende tussenvonnissen worden vernietigd, dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen en dat [geïntimeerde] in reconventie wordt veroordeeld om aan [appellant] wegens waardedaling van perceel [nummer] € 267.324,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2021. Daarnaast heeft [appellant] terugbetaling gevorderd van “al hetgeen partij [appellant] krachtens het bestreden vonnis te veel aan partij [geïntimeerde] heeft betaald”, met wettelijke rente, alles met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.


5.2
De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan de Renovatie-regeling (grief 1), tegen het feit dat de kantonrechter niet is meegegaan in zijn standpunt dat de Renovatie-regeling in 2017 was geëindigd (grieven 2, 3 en -deels-10), tegen de door de deskundige gehanteerde waarderingssystematiek (grieven 6, 7, 9 en -deels- 10), tegen de afwijzing van zijn (in reconventie ingenomen) standpunt dat [geïntimeerde] jegens hem is tekortgeschoten in de gemaakte afspraken, althans de onderhandelingen hierover onrechtmatig heeft afgebroken (grief 12), tegen het door de kantonrechter overgenomen oordeel van de deskundige dat geen sprake is van een waardevermindering van perceel [nummer] ten gevolge van de bestemmingswijziging in 2018 (grieven 4, 5, 8 en 13), tegen de toegewezen buitengerechtelijk incassokosten (grief 11) en tegen de proceskostenveroordeling (grief 14).




6Beoordeling in hoger beroep
Wat tussen partijen vaststaat

6.1

Geen grieven zijn gericht tegen (1) de afwijzing van het door [geïntimeerde] meer gevorderde en (2) de verwerping door de kantonrechter van het standpunt van [appellant] dat de vordering van [geïntimeerde] moet worden verminderd met € 4.086,- wegens achterstallig onderhoud. Ook hebben partijen geen bezwaren ingebracht tegen de door de kantonrechter gekozen kadasterindex van 1,426 bij de berekening van de autonome waardestijging van de opstal. Deze uitgangspunten en oordelen staan in hoger beroep dus vast.

Vordering van [geïntimeerde] : vergoeding van woningverbetering en onderhoudskosten


Renovatie-regeling en aanbouw (grief 1)




6.2
Volgens [appellant] is de kantonrechter er ten onrechte van uitgegaan dat onder de Renovatie-regeling tevens de door [geïntimeerde] gerealiseerde aanbouw was begrepen. [appellant] meent dat uit het gebruik van het woord ‘renovatie’ volgt dat alleen was bedoeld om reparaties van gebreken, of vervanging of vernieuwing van verouderde onderdelen en installaties onder deze regeling te brengen. De uitbreiding van de woning in 2017 met de aanbouw valt daar volgens [appellant] niet onder. Hij voert aan dat voor de berekening van de [geïntimeerde] toekomende waarde van de woningverbetering om die reden alleen moet worden gekeken naar de waardevermeerdering van het woonhuis zoals dat bestond bij aanvang van de huurovereenkomst, dus exclusief de later aangebrachte uitbreiding met de aanbouw. Hij heeft daarom ook nooit extra huur gevraagd voor het deel van de uitbreiding.


6.3

[geïntimeerde] betwist de lezing van [appellant] . Hij wijst erop dat de bedoeling van de Renovatie-regeling was dat hij zou kunnen meeprofiteren van de waardestijging van de woning voor zover die het gevolg was van door hem aangebrachte verbeteringen. In de Renovatie-regeling staat niet dat verbeteringen door een uitbreiding daar niet onder zouden vallen. [appellant] heeft hem dat ook niet gezegd, noch ten tijde van de totstandkoming van de Renovatieregeling, noch ten tijde van de aanbouw, waaraan hij zelfs heeft meegeholpen, zo stelt [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft in dat verband naar voren gebracht dat hij alleen al voor de aanbouw € 261.451,31 aan kosten heeft gemaakt, exclusief zijn eigen uren, en dat hij die kosten niet zou hebben gemaakt als hij had geweten dat de Renovatie-regeling zo beperkt was bedoeld als [appellant] nu stelt.


6.4

De vraag hoe een contractuele bepaling moet worden uitgelegd moet worden beantwoord aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Niet alleen de letterlijke tekst is van belang. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In de Renovatie-regeling is bepaald dat [geïntimeerde] aan de woning voor eigen rekening verbeteringen kon (laten) aanbrengen en dat hij dan na afloop van de huurovereenkomst de waarde van de ‘woningverbetering’ uitgekeerd zou krijgen, berekend volgens een in die regeling nader uitgewerkte formule. Het hof ziet niet in waarom de term ‘renovatie’ taalkundig gezien nooit een uitbreiding zou kunnen omvatten. Ook overigens blijkt uit (de bewoordingen van) de regeling niet dat verbeteringen die gepaard zouden gaan met een uitbreiding van woonruimte niet onder de regeling zouden vallen. Een dergelijke bedoeling ligt ook niet voor de hand nu een toevoeging van woonruimte doorgaans ook leidt tot (een hogere waarde wegens) ‘woningverbetering’. De Renovatie-regeling ziet op de waarde van de opstal, bestaande “uit een woonhuis, (…) met aanbouw op het moment van huurovereenkomst”. [appellant] heeft geen feiten gesteld op grond waarvan hij meent dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen of redelijkerwijs had kunnen verwachten dat volgens [appellant] daaronder niet (ook) een vergroting van de (al bestaande) aanbouw zou vallen. [appellant] stelt ook niet dit met [geïntimeerde] bij de totstandkoming van de Renovatie-regeling zo besproken te hebben. Aan het door [geïntimeerde] in dit verband subsidiair gedane beroep op ongerechtvaardigde verrijking komt het hof dus niet toe. De grief faalt.

Beëindiging renovatieregeling in 2017? (grieven 2, 3 en -deels- 10)




6.5

[appellant] heeft aangevoerd dat hij de Renovatie-regeling in 2017 heeft opgezegd toen hem duidelijk werd dat [geïntimeerde] ervan uitging dat de uitbreiding met de aanbouw ook onder die regeling zou vallen. Hij stelt dat hij om die reden in februari 2017 een taxatie van de woning -in de situatie van vóór de aanbouw- heeft laten plaatsvinden en dat hij op basis daarvan een eindafrekening heeft gemaakt overeenkomstig de regels van de Renovatie-regeling. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [appellant] een door hem opgesteld, op 25 mei 2017 gedateerd stuk in het geding gebracht. In dat stuk is opgenomen dat het woonhuis in februari 2017 is getaxeerd op € 125.000,-, dat de waardetoename ervan sinds december 2012 € 44.959,- bedraagt en dat de Renovatie-regeling “hiermee vervroegd [is] toegepast en komen te vervallen”. Bij dit stuk bevindt zich een ‘Waardeverklaring’ van 7 februari 2017, afkomstig van Immobilia Real Estate B.V. Volgens die ‘waardeverklaring’ is de marktwaarde van het opstal van de woning (exclusief grond) € 125.000,-. [appellant] voert aan dat hij in mei 2017 uitdrukkelijk heeft aangeboden om per februari 2017 met [geïntimeerde] af te rekenen. Voor zover hij [geïntimeerde] heeft geholpen bij het realiseren van de aanbouw is dat pas na april 2017 gebeurd, toen de Renovatie-regeling naar zijn zeggen al was beëindigd. Hij meent dan ook dat [geïntimeerde] de aanbouw voor eigen rekening en risico heeft gerealiseerd.


6.6

[geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat hij het op 25 mei 2017 gedateerde stuk van [appellant] niet eerder dan bij de door [appellant] ingediende conclusie van antwoord heeft gezien en dat hij de taxatie uit 2017 nooit heeft ontvangen. [geïntimeerde] betwist dat in 2017 enige (al dan niet tussentijdse) afrekening heeft plaatsgevonden. Hij voert aan dat voor zover [appellant] hem in mei 2017 al een aanbod voor een eindafrekening zou hebben gedaan, hij dat aanbod nimmer heeft aanvaard. [geïntimeerde] wijst er in dit verband op dat [appellant] in zijn e-mails van 10 mei en 19 juli 2019 met zoveel woorden aan [geïntimeerde] heeft geschreven dat “een eindafrekening [meestal] na beëindiging van een huurcontract plaats[vindt]” en dat “de huurder [..] normaal gesproken hiertoe niet het initiatief [hoeft] te nemen”. Volgens [geïntimeerde] blijkt hieruit dat ook volgens [appellant] zelf tussen partijen pas zou worden afgerekend bij het eindigen van de huur en is de Renovatie-regeling dus niet tussentijds opzegbaar.


6.7
Het hof stelt voorop dat de Renovatie-regeling niet voorziet in de mogelijkheid tot (eenzijdige) beëindiging ervan, anders dan bij de beëindiging van de huur. Het beroep van [appellant] op de vervroegde beëindiging van de regeling moet kennelijk aldus worden begrepen dat deze in februari 2017 met wederzijds goedvinden is beëindigd, doordat [geïntimeerde] akkoord is gegaan met (de strekking van) het door [appellant] opgestelde schriftelijke stuk van 25 mei 2017. Daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat uit de getuigenverklaring van [naam 3] van 21 maart 2021 blijkt dat [geïntimeerde] het stuk van 25 mei 2017 wel degelijk heeft ontvangen en dat hij een paar dagen later ook een schriftelijk tegenvoorstel heeft gedaan. Uit de verklaring van getuige [naam 3] blijkt inderdaad dat [appellant] en [geïntimeerde] volgens deze getuige in de periode februari-mei 2017 met elkaar hebben gesproken over de financiering van de aanbouw en dat [appellant] een voorstel daarvoor op papier heeft gezet en aan [geïntimeerde] heeft voorgelegd. Uit de verklaring van [naam 3] blijkt echter ook dat [geïntimeerde] na de ontvangst van het schriftelijke voorstel van [appellant] heeft gezegd daarmee niet akkoord te gaan. Dat [geïntimeerde] op het stuk van [appellant] zou hebben gereageerd met een ‘tegenvoorstel’ in de vorm van een opgave van alle door hem tot mei 2017 gemaakte verbouwingskosten wijst er ook op dat hij met de door [appellant] gepresenteerde eindafrekening niet wenste in te stemmen. Het aanbod van [appellant] om door middel van het horen als getuige van zichzelf en zijn echtgenote te bewijzen dat [geïntimeerde] de berekening van [appellant] heeft ontvangen en een tegenberekening aan [appellant] heeft overhandigd, wordt gezien het voorgaande als niet ter zake dienend gepasseerd. Ook als die stelling klopt, leidt dit er immers niet toe dat aangenomen moet worden dat [geïntimeerde] ermee heeft ingestemd dat de Renovatie-regeling kwam te vervallen en dat de uitbreiding van de aanbouw voor zijn rekening en risico zou plaatsvinden. Nu [appellant] geen andere feiten heeft gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [geïntimeerde] (anderszins) in 2017 met een (vervroegde) beëindiging van de Renovatie-regeling zou hebben ingestemd, dan wel dat [appellant] dat redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen, wordt niet toegekomen aan bewijslevering op dit punt. Ook het algemene aanbod om te bewijzen dat de Renovatie-regeling in 2017 is beëindigd wordt daarom gepasseerd.


6.8

Uit het voorgaande volgt dat [appellant] evenmin kan worden gevolgd in zijn standpunt dat hij door de vervroegde beëindiging van de Renovatie-regeling, vanaf 2017 geen onderhoudskosten van € 1.500,- per jaar meer is verschuldigd. Daargelaten dat een eventuele vervroegde beëindiging van de Renovatie-regeling (strekkende tot een vergoeding van de waarde van de door renovatie gerealiseerde woningverbetering) nog niet zonder meer zou betekenen dat ook de afspraak over de vergoeding van de onderhoudskosten daarmee zou zijn geëindigd, is zoals hiervoor overwogen van een tussentijdse beëindiging van afspraken in 2017 hoe dan ook niet gebleken. [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd, dat hij tot de beëindiging van de huurovereenkomst altijd het onderhoud van de woning heeft verzorgd, dat [appellant] daarmee geen bemoeienis heeft gehad en dat hierin in en na 2017 niets is veranderd. Voor zover [appellant] nog heeft aangevoerd, althans heeft bedoeld aan te voeren, dat het niet onredelijk is dat de onderhoudskosten vanaf 2017 voor rekening van [geïntimeerde] zouden blijven omdat de huuropbrengst anders niet kostendekkend zou zijn geweest, geldt dat deze stelling door [geïntimeerde] is betwist en door [appellant] niet nader is onderbouwd. Het is ook niet juist dat het alternatief een huurverhoging van € 1.500,- per jaar zou zijn geweest; [geïntimeerde] werpt terecht tegen dat een dergelijke verhoging niet was toegestaan. De rechtbank heeft de door [geïntimeerde] gevorderde, tot de huuropzegging in mei 2020 door [appellant] jaarlijks te betalen, onderhoudskosten van totaal € 10.500,- dan ook terecht toegewezen. De grieven leiden dus niet tot resultaat.

Waarderingsmethodiek deskundige (grieven 6, 7, 9 en -deels- 10)




6.9

[appellant] beklaagt zich erover dat de deskundige de tussen partijen overeengekomen waarderingsmethodiek voor de woningverbetering niet heeft gebruikt. Volgens [appellant] moet de ‘woningverbetering’ worden berekend door het verschil te nemen tussen de begin- en eindwaardes van de opstal en de grond, waarbij beíde waardes vermenigvuldigd moeten worden met de kadasterindex van 1,426. [appellant] komt dan uit op een aan [geïntimeerde] toekomend bedrag van maximaal € 167.567,-, in plaats van het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 210.736,-. Daarnaast stelt [appellant] dat de deskundige (1) ten onrechte de door hem zelf na de beëindiging van de huur aangebrachte verbeteringen heeft meegenomen in zijn waardering, (2) ten onrechte heeft geweigerd om het bouwkundige gebrek aan de funderingsvloer mee te nemen en (3) onjuiste referentieobjecten heeft gehanteerd. [appellant] meent dat de kanonrechter de door de deskundige gehanteerde waarderingsmethodiek en daaraan verbonden conclusies dan ook niet tot de hare had mogen maken.


6.10

[appellant] miskent met zijn bezwaren dat aan de deskundige is opgedragen om de (tussen partijen vaststaande) taxatie van de woning op € 525.000,- per peildatum 28 april 2020 te splitsen in een opstal- en een grondwaarde. De deskundige heeft voor die splitsing twee ‘marsroutes’ gehanteerd en heeft van de uitkomsten daarvan het gemiddelde genomen. In de eerste ‘marsroute’ is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal volgens de deskundige vast te stellen op (afgerond) € 320.000,-, zodat de residuele waarde van de grond volgens die benaderingswijze uitkomt op (€ 525.000,- - € 320.000,- =) € 205.000,-. In de tweede ‘marsroute’ is de deskundige voor de bepaling van de waarde van de grond uitgegaan van enerzijds de Nota Grondbeleid 2019-2022 van de gemeente [woonplaats 1] en anderzijds de gerealiseerde transacties. De waarde van de grond kan volgens de deskundige dan worden vastgesteld op € 208.000,-, waarmee de residuele waarde van de opstal uitkomt op (€ 525.000,- - € 208.000,- =) € 317.000,-. De deskundige komt daarmee uit op een gemiddelde van € 206.500,- voor de grond en € 318.500,- voor de opstal. De deskundige geeft in zijn rapport blijk van een degelijk en transparant onderzoek en zijn conclusies zijn deugdelijk gemotiveerd, waarbij de deskundige ook is ingegaan op de bezwaren van [appellant] en heeft uitgelegd waarom die niet leiden tot andere conclusies.


6.11
Dat de deskundige de door [appellant] beweerdelijk aangebrachte verbeteringen of het door hem gestelde bouwkundige gebrek aan de funderingsvloer niet heeft meegenomen in zijn waardering maakt de berekening van de deskundige niet onjuist. Aan de deskundige is immers niet verzocht om een nieuwe taxatie van de woning. De woning was per peildatum 28 april 2020 getaxeerd op € 525.000,-, waarbij NWWI de onderhoudstoestand zowel wat betreft het binnenonderhoud, als wat betreft het buitenonderhoud en bouwkundige constructie als ‘goed’ heeft beoordeeld. Deze waarde per 28 april 2020 stond tussen partijen vast. [appellant] vermeldt dat ook uitdrukkelijk in zijn toelichting op grief VI. De gestelde verbeteringen zijn van ná die datum en die kunnen aan de conclusies van de deskundige dus niet afdoen.


6.12
Het verwijt van [appellant] dat de deskundige de waardes van de opstal en de grond niet beide heeft vermenigvuldigd met de kadasterindex, zoals volgens hem in de Renovatie-regeling staat, treft evenmin doel. De door [appellant] voorgestane wijze van gebruikmaking van de kadasterindex strijdt namelijk met het bepaalde in (en de door [appellant] geschetste bedoeling van) de Renovatie-regeling. Het hof overweegt daarover als volgt.


6.13
Volgens de Renovatie-regeling corrigeert de kadasterindex “de waardefluctuatie van de huizenmarkt waardoor het mogelijk is om de waarde van de verbeteringen vast te stellen wanneer deze over een langere periode zijn uitgevoerd.” Wat betreft de waardering van de woningverbetering voorziet de Renovatie-regeling vervolgens in een splitsing van de (begin- en eindwaardes van de) grond en de opstal, omdat “de waardering van de grond een zeer grote invloed [heeft] op het totaal”. De Renovatie-regeling vermeldt daarover: “Het voorbehoud zit dan ook in het feit dat een duidelijke onder- of overwaardering van de grond niet kan of mag leiden tot een te lage of te hoge waardering van de woningverbetering. In bijlage 3 is de beginwaarde A dan ook gesplitst in opstal en grond.” In deze bijlage staat dat de grondslag voor de waardebepaling van de opstal wordt gevormd door de taxatie, en de grondslag voor die van de ‘grond met woonbestemming’ door, zakelijk weergegeven, de gemiddelde vraagprijs -10% voor het aanbod van bouwgrond in [woonplaats 1] .


6.14

[appellant] heeft zelf aangevoerd dat het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was dat de waardestijging boven de kadasterindex die het gevolg was van woningverbetering en renovatie toe zou komen aan [geïntimeerde] , maar dat de autonome waardestijging voor [appellant] zou zijn. Juist om die reden is bij aanvang van de Renovatie-regeling een onderscheid gemaakt tussen de waarde van de opstal en de waarde van de grond. Alleen de waarde van de opstal wordt immers beïnvloed door renovatie en woningverbetering, de waarde van de grond niet, aldus [appellant] .


6.15
Het hof overweegt dat hieruit volgt dat de onder- of overwaardering van de grond én de waardefluctuatie van de huizenmarkt er als het ware eerst ‘uitgefilterd’ moeten worden voordat tot een juiste waardering kan worden gekomen van het aan [geïntimeerde] toekomende bedrag van de woningverbetering. Om de waardefluctuatie van de huizenmarkt eruit te filteren dient de getaxeerde waarde van de opstal met de kadasterindex te worden gecorrigeerd. Om de onder- of overwaardering van de grond eruit te filteren moet de grond in de eindtaxatie apart worden gewaardeerd en wel, zoals in de Renovatie-regeling voorgeschreven, aan de hand van de gemiddelde vraagprijs van bouwgrond ter plaatse. Daarvoor geldt dus géén (bijstelling volgens de) kadasterindex.


6.16
Met betrekking tot het verwijt van [appellant] dat de deskundige onjuiste referentieobjecten heeft gebruikt doordat hij te grote kavels in zijn vergelijking heeft betrokken geldt het volgende. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de deskundige voor de bepaling van de grondwaarde is uitgegaan van enerzijds de Nota Grondbeleid 2019-2022 van de gemeente [woonplaats 1] (hierna: Nota) en anderzijds van de gerealiseerde transacties. In de Nota wordt volgens de deskundige aangegeven dat men voor de eerste 500m2 een prijs hanteert van € 415,- tot € 545,- per m2, voor de volgende 250 m2 een prijs van € 415,- tot € 520,- per m2, voor de daarop volgende 250 m2 een prijs van € 310,- per m2 en voor oppervlakten van boven de 1.000 m2 een prijs van € 165,- per m2. Dit betekent dat de deskundige in het kader van de verzochte splitsing van de getaxeerde waarde in een opstal- en gronddeel al rekening heeft gehouden met het gegeven dat de meerwaarde van een kavel afneemt naarmate de grootte ervan toeneemt. Van onjuiste referentieobjecten vanwege te grote kavels kan daarom geen sprake zijn.


6.17

De kantonrechter heeft het aan [geïntimeerde] toekomende bedrag van de woningverbetering naar het oordeel van het hof dan ook terecht bepaald op € 210.736,-. De daartegen gerichte grieven stranden.

Vordering van [appellant] : vergoeding waardevermindering perceel [nummer]


Afspraken inzake perceel [nummer] (grief 12)




6.18

[appellant] heeft aangevoerd dat hij in 2017 met [geïntimeerde] mondeling is overeengekomen dat op perceel [nummer] ten behoeve van (het bedrijf van) [geïntimeerde] een jeugdhuisvestingsproject zou worden gerealiseerd. [appellant] stelt dat de bouw van het daarvoor benodigde pand door hem zou worden betaald uit de opbrengst van de verkoop aan [geïntimeerde] van de woning op [adres] . Het was volgens [appellant] de bedoeling dat [geïntimeerde] het te bouwen pand op perceel [nummer] zou gaan huren, zodat [appellant] en zijn echtgenote de huurinkomsten zouden kunnen gebruiken als aanvulling op hun pensioen. Volgens [appellant] is op deze punten een principeovereenkomst tot stand gekomen tussen hem en [geïntimeerde] , althans waren de onderhandelingen in een vergevorderd stadium, en kunnen enkele familieleden daarover als getuige verklaren. [appellant] voert in dat verband aan dat de voor dit huisvestingsproject benodigde bestemmingswijziging van perceel [nummer] naar ‘maatschappelijke doeleinden’ door toedoen van [geïntimeerde] al was doorgevoerd. [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat hij pas daarna tegen de afspraken in heeft aangegeven dat hij perceel [nummer] van [appellant] wilde kopen in plaats van huren. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] aldus toerekenbaar tekortgeschoten, althans heeft hij onrechtmatig gehandeld door de onderhandelingen in een vergaand stadium af te breken. [appellant] stelt dat hij ten gevolge daarvan schade heeft geleden ter hoogte van het (door hem in reconventie gevorderde) bedrag waarmee de waarde van het perceel als gevolg van de doorgevoerde bestemmingswijziging is verminderd.


6.19

[geïntimeerde] heeft deze stellingen gemotiveerd bestreden. Volgens hem zijn er slechts oriënterende gesprekken gevoerd en zijn de gesprekken spaak gelopen toen duidelijk werd dat [appellant] de beoogde jongerenwoning alleen wilde verhuren in plaats van verkopen aan [geïntimeerde] . Met een verwijzing naar het deskundigenrapport betwist [geïntimeerde] dat de waarde van perceel [nummer] ten gevolge van de bestemmingswijziging is verminderd.


6.20

Het hof overweegt als volgt. De door [appellant] overgelegde stukken (onder andere e-mailcorrespondentie tussen hem en [geïntimeerde] en tussen hem, [geïntimeerde] en de gemeente) wijzen er inderdaad op dat partijen met elkaar gesprekken hebben gevoerd over een op perceel [nummer] op te richten woonvoorziening voor jongerenopvang en dat ten behoeve daarvan met wederzijdse instemming voor het perceel door [geïntimeerde] een bestemmingswijziging is aangevraagd. Dat wordt ook niet door [geïntimeerde] betwist. Uit de stukken blijkt echter niet dat tussen partijen ook overeenstemming bestond op de door [appellant] gestelde punten, en evenmin blijkt daaruit dat de onderhandelingen in een zo vergaand stadium verkeerden dat [geïntimeerde] zich redelijkerwijs niet meer mocht terugtrekken zonder een schadevergoeding verschuldigd te zijn. Wat daar verder echter ook van zij, de vordering van [appellant] kan hoe dan ook niet slagen omdat naar het oordeel van het hof geen sprake is van de door hem gestelde waardevermindering. Dat legt het hof hierna uit (6.21 e.v.). Dit betekent dat het hof niet toekomt aan het aanbod van [appellant] om de gestelde overeenstemming met getuigen te bewijzen. Evenmin komt het hof toe aan het verzoek van [appellant] op grond van artikel 22 Rv. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg ter onderbouwing van zijn verweer tegen de stelling van [appellant] over een bestaande huurafspraak een deel van een transcript van een telefoongesprek in het geding gebracht. [appellant] wil nu dat [geïntimeerde] wordt bevolen een transcript van het hele telefoongesprek in het geding te brengen. Nu de vordering al om andere redenen strandt (zie hierna) heeft [appellant] geen belang bij dit verzoek.

Waardevermindering perceel [nummer] ? (grieven 4, 5, 8 en 13)




6.21

[appellant] komt op tegen de (door de kantonrechter overgenomen) conclusie van de deskundige dat van een waardevermindering van perceel [nummer] door de bestemmingswijziging geen sprake is. Volgens [appellant] bedraagt de waardedaling € 267.324,- . Hij meent namelijk dat de deskundige in zijn beoordeling had moeten betrekken dat de oorspronkelijke woonbestemming van dat perceel bebouwing ervan blijkens de in [woonplaats 1] geldende ‘ruimte voor ruimte regeling’ niet (blijvend) in de weg stond én dat percelen met de bestemming ‘Wonen’ tot 20% meer waard en beter verkoopbaar zijn dan percelen met een maatschappelijke bestemming. [appellant] verwijst in dat verband naar de beslissing die Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) op 10 januari 2020 heeft genomen op zijn bezwaarschrift tegen de aanslag lokale belastingen 2019. Hij meent bovendien dat de deskundige ten onrechte geen uitvoering heeft gegeven aan de gangbare regels voor de berekening van planschade en nadeelcompensatie. Tot slot beklaagt [appellant] zich erover dat [geïntimeerde] volgens de kantonrechter slechts 50% van de waardevermindering moet dragen die het gevolg is van de bestemmingswijziging.


6.22
Het hof overweegt als volgt. Terecht neemt de deskundige tot uitgangspunt dat voor de vraag of sprake is van waardevermindering van perceel [nummer] als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan een vergelijking dient plaats te vinden tussen de waarde van het perceel voorafgaand aan de wijziging en die van ná de wijziging. De regels voor planschade of nadeelcompensatie zijn hier niet van toepassing reeds omdat het hier gaat om een bestemmingswijziging op eigen verzoek en dus niet om een bestemmingswijziging die tegen de wil van [appellant] van overheidswege is opgelegd. Voor de waarde van het perceel vóór de bestemmingswijziging is de deskundige afgegaan op de taxatie van makelaar [naam 1] , die het perceel blijkens bijlage 3 van de Renovatie-regeling in december 2013 heeft getaxeerd op € 31.850,-. De deskundige heeft die waarde vergeleken met de waarde die bij een bestemming ‘maatschappelijk’ zou gelden indien wordt uitgegaan van de grondprijzen voor woningen zoals vermeld in de gronduitgiftebeleidsnotitie van de gemeente [woonplaats 1] . De deskundige komt dan uit op een gemiddelde uitgifteprijs voor het perceel van € 304.047,50. De deskundige concludeert:



“Samenvattend is de deskundige van oordeel dat er geen sprake is van een waarde depreciatie vanaf het moment dat het bestemmingsplan werd gewijzigd. Integendeel,
er is zelfs eerder sprake van een waardetoename
. Immers, voorheen mocht het perceel in het geheel niet bebouwd worden; daarna mits met een maatschappelijke bestemming / gebruik t.b.v. ‘Jeugdopvang’, waarbij niet expliciet is bepaald dat het (woning-)gebruik in de ‘sociale sector’ moet plaatsvinden. Zelfs indien het ‘maatschappelijk’ gebruik niet meer mogelijk zou zijn en ‘teruggewijzigd’ zou moeten worden,
is er geen sprake van een waarde depreciatie
. Immers, voorheen mocht het perceel ook al niet bebouwd worden.” (onderstreping hof).



6.23

[appellant] heeft niet bestreden dat het perceel oorspronkelijk de bestemming ‘Wonen’ had zonder bouwvlak en dat het perceel als zodanig in december 2013 is getaxeerd op € 31.850,-. Evenmin heeft hij bestreden dat het perceel na de bestemmingswijziging wél bebouwd mocht worden en dat de verkregen bebouwingsmogelijkheid de waarde van het perceel blijkens de grondprijzen genoemd in de gemeentelijke gronduitgiftebeleidsnotitie (aanmerkelijk) doet toenemen, ook al diende de bebouwing te passen binnen de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Dat de oorspronkelijke bestemming bebouwing van het perceel niet (blijvend) in de weg stond of dat percelen met de bestemming ‘Wonen’ meer waard zouden zijn dan percelen met een maatschappelijke bestemming maakt dat niet anders. Het gaat hier immers om een na de bestemmingswijziging verkregen bouwmogelijkheid die er voordien als zodanig niet was.


6.24
Ten overvloede overweegt het hof dat het [appellant] vrijstond - en nog steeds vrijstaat - om, als hij werkelijk meent dat de bestemmingswijziging de waarde van het perceel vermindert of de verkoopbaarheid ervan bemoeilijkt, de gemeente te verzoeken om de bestemmingswijziging weer terug te draaien. Dit was en is ook daarom een voor de hand liggende optie nu de wijziging uitsluitend was ingegeven door het voornemen van [appellant] en [geïntimeerde] om een jeugdopvangvoorziening te realiseren, de gemeente zelf geen (andere) redenen had voor die wijziging, en vaststaat dat het jeugdopvangproject niet doorgaat. Het is daarom zeker niet uitgesloten dat de gemeente aan het terugdraaien van de wijziging had/zou willen meewerken. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep desgevraagd verklaard dat hij (nog) geen stappen in die richting heeft gezet. Voor zover hij meent dat de gemeente zich op het standpunt zal stellen dat in dat geval een ‘ruimte voor ruimte regeling’ gekocht moet worden miskent hij dat die regeling alleen ziet op het verkrijgen van een bouwvlak, terwijl dat bouwvlak er in de oorspronkelijke situatie nu juist niet was. Het beroep van [appellant] op de jurisprudentie van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State over bestemmingsplannen met een woonbestemming zonder bouwvlak gaat niet op omdat een eventueel onterecht geldende ‘ruimte voor ruimte regeling’ geen schadegevolg is van de door [geïntimeerde] doorgevoerde bestemmingswijziging. De regeling is in dat geval immers even zo onterecht vóór de bestemmingswijziging als daarna.


6.25

Bij zijn bezwaar tegen het oordeel dat [geïntimeerde] slechts de helft van de waardevermindering moet dragen heeft [appellant] met het oog op het vorenoverwogene geen belang. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de reconventionele vordering van [appellant] in haar geheel moet worden afgewezen. De hierop betrekking hebbende grieven falen.

Vordering [geïntimeerde] : buitengerechtelijke incassokosten
(grief 11)




6.26
De door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn toegewezen tot een bedrag van € 2.881,18. De kantonrechter heeft daarbij toepassing gegeven aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van 27 maart 2012 (hierna: het Besluit), uitgaande van de optelsom van het [geïntimeerde] toekomende bedrag van € 210,736,- voor de waardevermeerdering van de woning en € 10.500,- voor de onderhoudskosten, dus totaal € 221.236,-. [appellant] wijst erop dat hij de transactie met [geïntimeerde] niet is aangegaan in het kader van zijn beroep of bedrijf en hij vindt dat het toegewezen bedrag niet in overeenstemming is met het dubbele redelijkheidsvereiste.


6.27

De grief faalt. In het Besluit zijn nadere regels gesteld voor de vergoeding van kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte indien de verbintenis tot betaling van een geldsom voortvloeit uit een overeenkomst, zoals hier de Renovatie-regeling. Dat geldt ook als die overeenkomst is gesloten buiten het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde producties is voorts voldoende duidelijk geworden dat de door de advocaat van [geïntimeerde] voorafgaand aan de procedure gemaakte kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte meer hebben omvat dan alleen die ter voorbereiding van gedingstukken of ter instructie van de zaak. Het hof constateert dat het toegewezen bedrag tot € 2.881,- in overeenstemming is met de volgens het Besluit geldende staffel en beschouwt de tevens toegewezen € 0,18 als een kennelijke vergissing. Van strijd met het dubbele redelijkheidsvereiste is, wat daar ook van zij, geen sprake.

Getuigenaanbod




6.28

Hierboven is al deels ingegaan op de bewijsaanbiedingen van [appellant] . [appellant] heeft overigens geen feiten te bewijzen aangeboden die het hof, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen brengen. Zijn bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.

Conclusie en proceskosten
(grief 14)




6.29
Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen strandt ook de grief tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.


6.30
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het (eind)vonnis bekrachtigen. Bij een bekrachtiging van de tussenvonnissen bestaat geen belang, nu die geen te executeren beslissingen bevatten. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.


6.31

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:
griffierecht € 2.053,-
salaris advocaat € 9.414,- (2 punten × tarief VI)

nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 11.656,-





7Beslissing
Het hof:



bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023, waarbij het hof verstaat dat het toegewezen bedrag van € 2.881,18 aan buitengerechtelijke incassokosten een kennelijke vergissing is en gelezen moet worden als € 2.881,-;


veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 11.656,-;


bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;


verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;


wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.





Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. E.M. Dousma-Valk en
J.N. de Blécourt, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026 in aanwezigheid van de griffier.