ECLI:NL:GHARL:2026:6027

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Leeuwarden



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.351.575/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 141056




arrest van 15 september 2026




in de zaak van





[appellant] , h.o.d.n. [naam1] ( [appellant] )

die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. A.M. Zoete-van der Zwart



en





1 [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] )

die woont in [woonplaats]

2. [geïntimeerde2] ( [geïntimeerde2] )

die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. R.A. van Elst






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1


[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, op 21 februari 2024 en 29 januari 2025 tussen partijen heeft gewezen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven met vermeerdering van eis
• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met vermeerdering van eis
• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
• het verslag van de mondelinge behandeling die op 7 juli 2026 is gehouden (het proces-verbaal)
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.







2De kern van de zaak


2.1

[appellant] is in opdracht van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (hierna, samen: [geïntimeerden] ) begonnen met het bouwen van een aanbouw aan hun woning. In een vergevorderd stadium, maar voor voltooiing, is tussen partijen een conflict ontstaan en zijn de werkzaamheden permanent tot stilstand gekomen.



2.2

[geïntimeerden] hebben gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat zij de aannemingsovereenkomst met [appellant] rechtsgeldig hebben ontbonden en [appellant] veroordeelt om hetgeen zij hebben betaald terug te betalen, vermeerderd met schadevergoeding. [appellant] heeft verweer gevoerd en van zijn kant de gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst gevorderd en betaling van bedragen in verband met uitgevoerde, maar niet betaalde werkzaamheden, geleverde materialen, meerwerk, prijsstijgingen en schadevergoeding.



2.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] voor een belangrijk deel toegewezen door voor recht te verklaren dat zij de aannemingsovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, [appellant] te veroordelen tot terugbetaling van alle betaalde aanneemsommen voor een bedrag van € 35.562,35, en tot betaling van een bedrag van € 16.000 aan schadevergoeding, naast bedragen voor kosten van deskundigen en buitengerechtelijke kosten. De reconventionele vorderingen van [appellant] heeft de rechtbank afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen en dat zijn reconventionele vorderingen juist worden toegewezen. [appellant] heeft in hoger beroep ook terugbetaling gevorderd van alles wat hij op grond van het vonnis van de rechtbank van 29 januari 2025 heeft betaald. De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde1] is dat het hof de beslissing van de rechtbank bekrachtigt en aanvult door hun in hoger beroep vermeerderde eis (bestaande uit een aanvullende schadevergoeding) toe te wijzen.



2.4
Het hof zal beslissen dat de vonnissen van de rechtbank gedeeltelijk worden vernietigd en dat een hoger bedrag wordt toegewezen. Het hof licht dat hierna toe, nadat eerst de feiten worden uiteengezet.






3De feiten


3.1
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank vastgesteld heeft in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.22. van het vonnis van 21 februari 2024 en de rechtsoverwegingen 2.2. tot en met 2.16. van het vonnis van 29 januari 2025. Het hof zal deze feiten hier niet allemaal weergeven, maar zich beperken tot een selectie.



3.2

[appellant] is een aannemer. [geïntimeerden] zijn eigenaar van hun woning aan de [adres1] in [woonplaats] .



3.3

In een e-mail van 5 november 2020 hebben [geïntimeerden] onder meer het volgende aan

[appellant] bericht:



“ Verder willen we graag een prijsopgave van een uitbouw van 3,5 meter vanaf de garage”




3.4
Op 16 december 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] een offerte verstrekt. Daarna hebben zij hem gevraagd een definitieve aanneemsom, tekeningen en constructieberekeningen te maken.



3.5

[appellant] heeft [geïntimeerden] op 15 januari 2021 een factuur gezonden voor het 3D-ontwerp, de tekeningen en de constructieberekeningen die hij voor hen heeft gemaakt ten bedrage van € 1.500,00. [geïntimeerden] hebben deze factuur betaald.



3.6
Op 29 maart 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] een definitieve offerte verstrekt voor de bouw van een aanbouw aan de achterzijde van de woning. Het offertebedrag bedroeg € 43.000 inclusief btw. In de offerte is onder meer vermeld:


“STUT- EN SLOOPWERK
Verwijderen achtergevel en kozijnen door OPDRACHTGEVER in eigen beheer”




3.7

[geïntimeerden] hebben de offerte op 2 april 2021 voor akkoord ondertekend.



3.8

Op 4 mei 2021 hebben [geïntimeerden] een e-mail ontvangen van MVGM, de eigenaar
van de naastgelegen (verhuurde) woning, waarin onder meer staat:



“Zoals telefonisch besproken, mag u uiteraard zelf bepalen wat er op uw eigen grond gebeurt. Echter, zoals aangegeven, geven wij geen toestemming om op de erfgrens te bouwen.
Wanneer u, zoals u zegt, 1 cm van de erfgrens af begint te bouwen, lijkt mij dat geen probleem”




3.9

Op 4 mei 2021 heeft [geïntimeerde1] via WhatsApp het volgende bericht aan [appellant]
toegezonden:



“Van de Mvmg [hof: bedoeld is MVGM] hebben wij mondeling goedkeuring om
tegen de erfgrens aan te bouwen, de betonnen muur moet wel blijven staan.”




3.10

[appellant] heeft [geïntimeerden] op 26 mei 2021 een factuur gezonden voor door hem gemaakte (detail)tekeningen ten behoeve van de aanbouw ten bedrage van € 1.264,45. [geïntimeerden] hebben de factuur betaald.



3.11
Op 13 juli 2021 is [appellant] gestart met de uitvoering van de werkzaamheden.



3.12

[appellant] heeft [geïntimeerden] de volgende facturen gezonden:


Factuur 1e termijn d.d. 7 april 2021: € 10.750


Factuur 2e termijn d.d. 23 juli 2021: € 10.000


Factuur 3e termijn d.d. 29 juli 2021: € 6.050


Factuur 4e termijn d.d. 26 augustus 2021: € 4.800


Daarnaast heeft [appellant] [geïntimeerden] een factuur gezonden voor een gehuurde graafmachine en de afvoer van grond ten bedrage van € 1.197,90. [geïntimeerden] hebben deze facturen voldaan.



3.13
Op 5 november 2021 hebben partijen via whatsapp contact gehad over het verwijderen van de bestaande achtergevel en het plaatsen van de stalen balk.



3.14

[appellant] heeft [geïntimeerden] op 10 november 2021 een factuur gezonden voor de 5e termijn ten bedrage van € 6.050,00. [geïntimeerden] hebben deze factuur onbetaald gelaten.



3.15
Op of omstreeks 10 november 2021 heeft [appellant] de uitvoering van de werkzaamheden gestaakt.



3.16

[geïntimeerden] hebben [appellant] op 17 november 2021 een e-mail gezonden met in de bijlage een brief. Daarin hebben zij diverse gebreken aan het uitgevoerde werk aan [appellant] voorgelegd, alsmede vragen over het uitgevoerde werk, de gedane betalingen en het meer- en minderwerk. Voorts hebben [geïntimeerden] aangegeven dat [appellant] het werk heeft stilgelegd, maar dat hij wat hun betreft de gebreken kan herstellen, waarna zij het totaalbedrag bij correcte oplevering van het werk zullen betalen.



3.17
In een e-mail van 18 november 2021 heeft [appellant] gereageerd op de brief van [geïntimeerden] van 17 november 2021 en de daarin genoemde gebreken. Verder heeft [appellant] aangegeven het werk te zullen voortzetten zodra partijen het eens zijn over het meer-/minderwerk en prijsverhogingen en de openstaande factuur is betaald.



3.18
Op 7 december 2021 hebben [geïntimeerden] [appellant] een e-mail gezonden waarin zij hem uitnodigen aanwezig te zijn bij een inspectie van het uitgevoerde werk door een bouwkundige op 8 december 2021.



3.19
In een namens [appellant] op 24 december 2021 aan [geïntimeerden] gezonden brief staat onder meer:


“Op 30 november jl. heeft u, heer [geïntimeerde1] , zich door verbaal en fysiek geweld intimiderend opgesteld tegenover mijn cliënt en zijn onderaannemers. Dat is volstrekt ontoelaatbaar! Mijn cliënt beschouwt uw gedrag als een vorm van opzegging ex artikel 7:764 Burgerlijk Wetboek. Dat heeft tot gevolg dat mijn cliënt niet meer hoeft te komen om het werk af te ronden, maar dat u wel verplicht bent om de resterende aanneemsom volledig aan mijn cliënt te voldoen. (…)
Indien en voor zover uw gedrag niet als een vorm van opzegging van de aannemingsovereenkomst kan worden beschouwd, dan is in elk geval daardoor wel een dusdanige vertrouwensbreuk tussen partijen ontstaan, dat van [appellant] als aannemer in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de overeenkomst nog verder uitvoert. In dat verband doet mijn cliënt een beroep op het bepaalde in artikel 7:756 lid 2 van het BW. Dat bepaald dat indien reeds vóór de oplevering waarschijnlijk wordt dat de opdrachtgever niet of niet behoorlijk aan zijn verplichtingen zal voldoen, of de aannemer de overeenkomst niet zal kunnen uitvoeren ten gevolge van een omstandigheid die hem niet kan worden toegerekend, de overeenkomst door de rechter geheel of gedeeltelijk ontbonden kan worden.”



In de brief worden [geïntimeerden] verder verzocht € 17.645,14 te voldoen.




3.20
In een brief van 4 januari 2022 hebben [geïntimeerden] gereageerd op de brief van [appellant] . Zij hebben betwist dat [geïntimeerde1] zich door verbaal en fysiek geweld intimiderend heeft opgesteld. Verder hebben zij aangegeven de verwijzing naar artikel 7:764 BW niet te begrijpen, dat zich gebreken voordoen aan het uitgevoerde werk en dat zij nog in afwachting zijn van het rapport van de deskundige.



3.21

Op 31 januari 2022 hebben [geïntimeerden] [appellant] een afschrift van
het door de deskundige, TMS Holland, opgestelde inspectierapport van 23 december 2021
toegezonden. Voorts hebben zij [appellant] in gebreke gesteld en hem verzocht hun
schriftelijk te bevestigen dat hij de aannemingsovereenkomst na zal komen en de gebreken
en tekortkomingen zal herstellen.




3.22
In het inspectierapport van TMS Holland is onder meer vermeld:


“(…) 5 Algemene Conclusie(s)
Ik deel de zorgen van de opdrachtgever over de kwaliteit en uitvoering van het uitgevoerde
werk. (…)
Mijn inzicht is dat als de aanbouw goed, deugdelijk en conform afspraken en wens van de
opdrachtgever gemaakt moet worden dit niet mogelijk is met de huidige aanbouw. Er moet
zoveel aangepast en gewijzigd worden dat je op slopers hoogte bent.
De herstelkosten zullen dan de sloop- en demontagekosten van de huidige aanbouw zijn
vermeerderd met de kosten voor het realiseren van een nieuwe aanbouw.
Herstelkosten:
Sloop en demontagewerk huidige aanbouw E 5.000,-
Realiseren nieuwe aanbouw E 43. 000, -
Correctie in verband met sterk gestegen materiaalprijzen + 15% € 6 450.- (van E 43.000.-)
Totaal E 54 450,- (incl. BTW)
(…)”




3.23

[appellant] heeft op 21 februari 2022 gereageerd op de door [geïntimeerden] gezonden ingebrekestelling en de bevindingen in het rapport van TMS Holland. Hij heeft de gebreken betwist. Daarnaast heeft [appellant] aangegeven dat [geïntimeerden] in schuldeisersverzuim verkeren, omdat zij de bestaande achtergevel niet hebben verwijderd. Hij heeft zich bereid verklaard de werkzaamheden af te ronden, mits [geïntimeerden] de nog openstaande factuur van 10 november 2021 ten bedrage van € 6.050 voldoen en de bestaande achtergevel alsnog verwijderen.



3.24
Na enige correspondentie over en weer hebben [geïntimeerden] [appellant] op 26 april 2022 een brief gezonden waarin zij de buitengerechtelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst inroepen, hem verzoeken de aanbouw eigenhandig weg te nemen en waarin zij een termijn stellen van 15 dagen om de door hun geleden schade van € 42.541,42 te voldoen.






4De toelichting op de beslissing van het hof


4.1
Het hof zal de bezwaren (grieven) van partijen tegen het oordeel van de rechtbank thematisch bespreken.



Grond voor ontbinding van de aannemingsovereenkomst?





4.2
De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] het recht hadden de aannemingsovereenkomst te ontbinden. Hiertegen richt zich het hoger beroep van [appellant] allereerst.



4.3
Het hof stelt voorop dat artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij geldt ingevolge artikel 6:265 lid 2 BW dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar (in dit geval: [appellant] ) in verzuim is.



4.4
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] de aanbouw nog niet had voltooid die hij op grond van de aannemingsovereenkomst tussen partijen zou bouwen, maar dat hij de werkzaamheden vóór dat moment en voor oplevering heeft gestaakt. Uit wat op de mondelinge behandeling bij het hof is besproken, leidt het hof af dat dit niet later dan op 30 november 2021 is gebeurd. De omstandigheid dat [appellant] toen is gestopt met het uitvoeren van de overeenkomst, is alleen al voldoende voor de conclusie dat [appellant] de op hem rustende verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst niet volledig is nagekomen; in zoverre is [appellant] dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om het werk af te maken.



4.5

Dan is vervolgens de vraag of [appellant] ook in verzuim is geraakt. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij niet in verzuim heeft kunnen raken. In dat verband heeft [appellant] in dit hoger beroep gesteld dat [geïntimeerden] in de aannemingsovereenkomst de verplichting op zich hadden genomen de achtergevel van het bestaande woondeel te verwijderen waar de aanbouw tegenaan werd gebouwd en dat [appellant] verdere werkzaamheden niet kon uitvoeren totdat [geïntimeerden] van hun kant die achtergevel zouden weghalen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] inderdaad met [appellant] hebben afgesproken dat zij zelf de achtergevel zouden verwijderen, maar zij zijn het erover oneens wanneer dat moest gebeuren: volgens [geïntimeerden] hadden zij afgesproken dat zij de achtergevel na oplevering zouden verwijderen, maar volgens [appellant] was die verwijdering nodig voordat verdere werkzaamheden – zoals het aanbrengen van een zware metalen draagbalk, en daarna de verdere afwerking van de aanbouw – konden plaatsvinden. Daarom zou volgens [appellant] zijn afgesproken dat het verwijderen van de achtergevel in een vroeg stadium van de werkzaamheden diende te gebeuren.
Het hof laat in het midden op welk moment [geïntimeerden] met [appellant] zouden hebben afgesproken de achtergevel te verwijderen. Het hof is namelijk van oordeel dat het niet-verwijderen van de achtergevel hoe dan ook geen voldoende reden voor [appellant] kon zijn om de werkzaamheden volledig neer te leggen. [geïntimeerden] hebben namelijk onderbouwd dat [appellant] , in afwijking van de afspraken tussen partijen, een randbalk aan de achtergevel heeft aangebracht, met als gevolg dat de achtergevel onderdeel was van de dragende constructie. Het was weliswaar technisch mogelijk om die randbalk weer te verwijderen, maar [geïntimeerden] hebben onderbouwd dat dat een expertise zou meebrengen die om meer vroeg dan het eenvoudige sloopwerk dat hun voor ogen stond bij het maken van de afspraak om de achtergevel te verwijderen, dat zij die expertise als leken missen en ook expliciet bij [appellant] hebben aangegeven dat zij bij de toenmalige stand van zaken de achtergevel niet zelfstandig konden verwijderen. [appellant] heeft een en ander onvoldoende weersproken. Dat brengt het hof tot de conclusie dat het voor [geïntimeerden] onder de gegeven omstandigheden, gelet op de wijzigingen die [appellant] aan de achtergevel had aangebracht, niet mogelijk was de achtergevel te verwijderen en zij daartoe ook niet verplicht waren. De situatie rondom de achtergevel bracht juist mee dat [appellant] eerst aan zet was, namelijk om, als [appellant] vond dat het niet-verwijderd zijn van de achtergevel aan het verder uitvoeren van zijn werkzaamheden in de weg stond, maatregelen te treffen om de achtergevel (alsnog) vrij te spelen, zodat [geïntimeerden] als relatieve leken (weer) in staat waren die te verwijderen.
De omstandigheid dat [geïntimeerden] de achtergevel niet hebben verwijderd, staat om nóg een reden niet aan het aannemen van verzuim in de weg. De rechtbank heeft namelijk geoordeeld dat er, naast werkzaamheden die niet konden worden verricht, ook werkzaamheden bestaan die konden worden uitgevoerd zonder verwijdering van de achtergevel. [appellant] heeft zich in hoger beroep niet op het standpunt gesteld dat dit door de rechtbank gemaakte onderscheid – tussen werkzaamheden die wel of juist niet verricht konden worden zonder verwijdering van de achtergevel – onjuist zou zijn. Ook om deze reden stelt [appellant] zich ten onrechte op het standpunt dat hij niet in verzuim kon raken omdat [geïntimeerden] de achtergevel niet hebben verwijderd.




4.6
Voor zover [appellant] in hoger beroep betoogt dat een voorval op 30 november 2021 – waarover partijen diametraal andere lezingen hebben – reden was om het werk niet meer te kunnen hervatten, volgt het hof [appellant] hierin niet omdat, zoals de rechtbank ook al oordeelde, [appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] dat zij hem toen hebben aangevallen, geen nadere onderbouwing heeft aangedragen. Ook in hoger beroep heeft [appellant] nagelaten hierover concreter te worden, terwijl dat na het terechte oordeel van het rechtbank op dit punt wel voor de hand had gelegen. [appellant] heeft ook in hoger beroep slechts opgemerkt dat op het werk werd geconstateerd dat de achterpui niet was verwijderd en dat er vervolgens een verhitte discussie volgde die uit de hand dreigde te lopen en aanleiding was voor het verlaten van het werk. Hoe zich een en ander heeft afgespeeld, en wat de aard en omvang was van het beweerdelijke verbale en fysieke geweld, is niet toegelicht. Ook nadat het hof [appellant] daar tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep naar heeft gevraagd, heeft [appellant] niet kunnen aangeven wat er de aanleiding voor was dat [geïntimeerde1] hem zou hebben aangevallen, of wat [geïntimeerde1] hem op dat moment verweet. Gelet op de ingrijpende consequenties van de weigering om het werk af te maken, had dit wel van [appellant] mogen worden verlangd. Er is dan ook onvoldoende onderbouwing aan dit verweer gegeven. Daarom komt het hof niet aan bewijslevering toe.



4.7

[appellant] heeft in hoger beroep geen andere gronden uitgewerkt in het kader van zijn standpunt dat hij niet in verzuim is geraakt. Het hof wijst er in dit verband ook op dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 3.55. van het vonnis van 21 januari 2025) dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] de factuur van 10 november 2021 niet hebben betaald niet kan meebrengen dat sprake is van schuldeisersverzuim van hun kant.



4.8
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] zich terecht op het standpunt hebben gesteld dat [appellant] in ieder geval vanaf de brief van 24 december 2021 in verzuim was. Uit die brief hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs de conclusie kunnen trekken dat [appellant] de aannemingsovereenkomst niet verder zou nakomen, zoals ook de rechtbank al – in hoger beroep onbestreden – oordeelde (rechtsoverweging 3.52. van het vonnis van 21 januari 2025).



Is algehele ontbinding gerechtvaardigd?





4.9
De vaststelling dat [appellant] in verzuim is, brengt mee dat [geïntimeerden] in beginsel het recht hebben om de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in te roepen, wat zij in hun brief van 22 april 2022 ook hebben gedaan. [appellant] stelt zich echter op het standpunt dat een algehele ontbinding van de aannemingsovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof volgt [appellant] daarin niet. De tekortkoming van [appellant] bestaat erin dat hij gestopt is met de bouw van de aanbouw aan de woning van [geïntimeerden] in een stadium waarin niet kan worden gezegd dat enkel nog werkzaamheden van ondergeschikte aard dienden te worden verricht voordat de aanbouw voldeed aan wat [geïntimeerden] daarvan op grond van de aannemingsovereenkomst mochten verwachten. Uit de stellingen van partijen blijkt immers dat op het moment dat [appellant] zijn werkzaamheden stopte, [geïntimeerden] achterbleven met een onafgemaakt huis. Dat blijkt ook uit de rapporten van BW Bouwexpertise waarop [appellant] in deze procedure een beroep doet. Dat is voldoende rechtvaardiging voor een algehele ontbinding, zoals [geïntimeerden] met hun buitengerechtelijke verklaring hebben laten weten. Ook verder is geen onderbouwing aan het verweer gegeven.



Komt [appellant] een waardevergoeding toe?





4.10
De rechtbank heeft geoordeeld dat de ontbinding door [geïntimeerden] tot gevolg heeft dat reeds ontvangen prestaties ongedaan gemaakt moeten worden en dat [geïntimeerden] tegenover [appellant] recht hebben op terugbetaling van aanneemsommen die zij hebben betaald. [appellant] heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat áls het hof tot het oordeel komt dat [geïntimeerden] de aannemingsovereenkomst geheel mochten ontbinden, [appellant] een waardevergoeding toekomt in verband met de prestaties die hij op grond van de overeenkomst heeft geleverd en die [geïntimeerden] hebben ontvangen. [appellant] stelt dat deze prestaties niet ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijst daarmee impliciet naar artikel 6:272 BW. [appellant] stelt ter toelichting dat de gebreken in het werk nooit tot algehele afbraak van het werk hadden kunnen leiden en dat met name de tekenkosten, gebruikte materialen en gemaakte manuren niet ongedaan gemaakt kunnen worden. [geïntimeerden] zouden daarvoor de overeengekomen prijs moeten betalen, aldus [appellant] .



4.11
Het hof stelt voorop dat de ontbinding tot gevolg heeft dat op partijen de verbintenis komt te rusten tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Artikel 6:272 lid 1 BW bepaalt dat als de aard van de prestatie dusdanig is dat deze niet ongedaan gemaakt kan worden, een verbintenis tot waardevergoeding in de plaats treedt van de ongedaanmakingsverplichting.



4.12
Er is geen discussie over dat ontbinding van de overeenkomst meebrengt dat [appellant] de door [geïntimeerden] betaalde bedragen moet terugbetalen. Er is wel discussie over de vraag of hetgeen [appellant] heeft gepresteerd naar zijn aard ongedaan gemaakt kan worden, zodat de waarde daarvan met inachtneming van de leden 1 en 2 van artikel 6:272 BW vergoed moet worden. De prestatie die [appellant] heeft geleverd, is het op grond van de aannemingsovereenkomst tot stand brengen van een aanbouw aan de woning van [geïntimeerden] Het hof is van oordeel dat dit, voor zover het aannemingswerk deugdelijk is verricht, een prestatie betreft die naar zijn aard niet ongedaan kan worden gemaakt. Van dat uitgangspunt moet worden onderscheiden de feitelijke mogelijkheid om het uitgevoerde werk af te breken (waarover hierna meer).



4.13
Voor wat betreft de tekenkosten geldt dat deze kosten waarde vertegenwoordigen, omdat op basis daarvan de omgevingsvergunning is aangevraagd en verkregen. Het hof ziet geen reden om daaraan een andere waarde toe te kennen dan het bedrag dat daarvoor tussen partijen is overeengekomen, namelijk € 2.764,45.



4.14
Voor wat betreft de waarde van hetgeen [appellant] voor het overige heeft gepresteerd geldt het volgende.



4.15
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis tot uitgangspunt genomen dat [appellant] zijn stelling dat de waarde van het uitgevoerde werk € 52.410,68 is, onvoldoende heeft onderbouwd, en zijn waardevergoedingsvordering op die grond afgewezen (vonnis van 21 februari 2024, rov. 4.10.2.). Voor zover [appellant] heeft bedoeld hiertegen te grieven – [appellant] heeft dit oordeel niet rechtstreeks bestreden, maar de strekking van een deel van zijn grieven is wel dat er wel degelijk waardevol werk is geleverd – is zijn onderbouwing daarvan ook in hoger beroep onvoldoende.



4.16
Vast staan immers de volgende gebreken:



onbehandeld hout is in contact met de buitenlucht en de grondslag (f.);


het bouwwerk heeft geen isolerende voorzieningen, er is geen kantplank toegepast en er is kans op rotting (h.);


latten hangen aan schroeven en zijn niet overal voorzien van klossen (m.);


de epdm-dakbedekking is niet goed aangebracht (q.);


de constructie is niet veilig (t.);


aan de achterzijde steunt de ringbalk op het kozijn. Het kozijn is hier niet op berekend en geschikt voor (u.);


de schuifdeur loopt vast met de stempel ingedraaid en er is geen staalconstructie toegepast (v.);


achter de garage zijn de bevestigingspunten van de balk niet zichtbaar (w.);


de goot is blijven zitten in het platte dak (x.);


de goot is uit de balk gezaagd waardoor de balk is verzwakt (y.);


de goot in de geïsoleerde ruimte ontbreekt en dit zal een koudebrug worden. Er is geen isolatie aanwezig tegen het knieschot op de verdieping (z.);


de aansluiting tussen de buitengevels van de garage en de aanbouw is niet dicht. Ook linksboven de deur is de wand niet dicht (dd.);


de kozijnen zijn vastgeschroefd en voorzien van bouwschuim (gg.).




Daarnaast is ook sprake van de volgende gebreken:

 niet afgemaakt zijn: overstek, gipsplaten, isolatiemateriaal;
 er zijn OSB-platen gebruikt in plaats van spaanplaat. Niet gesteld of gebleken is dat daarmee is ingestemd. Dat sprake is van materialen van vergelijkbare kwaliteit, maakt – als dat al zo is - niet dat de overeenkomst in dit opzicht deugdelijk is uitgevoerd;
 De plafonds zijn niet op gelijke hoogte. Naar het oordeel van het hof kan uit de 3D impressie waarop [appellant] wijst niet worden afgeleid dat partijen hebben afgesproken dat voor de verschillende plafonddelen afwijkende hoogtes zouden worden aangehouden. De rechtbank heeft terecht en op goede gronden geoordeeld dat op dit punt sprake is van een gebrek.



4.17
Gegeven deze gebreken en gegeven het feit dat geen nader deskundigenonderzoek meer kan worden gedaan naar andere technische gebreken waarover door een partijdeskundige is gerapporteerd – te weten de boeidelen, de vloer boven de onderdorpels, de wandopbouw die non-conform zou zijn en dat geen of verkeerd glaswol is gebruikt – had het op de weg van [appellant] gelegen om nadere invulling te geven aan zijn standpunt dat aan hetgeen is gebouwd enige waarde moet worden toegekend, en zo ja, wat voor waarde dat dan is. Dat heeft [appellant] niet gedaan.



4.18
De conclusie is dat het hof, afgezien van de tekenkosten zoals hiervoor overwogen, [appellant] in verband met de werkzaamheden die zijn verricht geen waardevergoeding zal toekennen.



Schade van [geïntimeerden]





4.19

[geïntimeerden] hebben recht op vergoeding van schade die zij als gevolg van de ontbinding hebben geleden, aldus artikel 6:277 BW. Tegen de kosten van sloop, die de rechtbank voor € 6.000 had toegewezen en ten aanzien waarvan [geïntimeerden] in hoger beroep een aanvullend bedrag van € 3.476,59 vorderen, heeft [appellant] het verweer dat sloop niet nodig is. Het hof is echter van oordeel dat wel degelijk grond is voor vergoeding van de sloopkosten. De conclusie dat hetgeen is gebouwd geen waarde heeft en de argumenten die tot die conclusie leidden, vormen voldoende onderbouwing voor het standpunt dat de gebreken aan de aanbouw van dien aard waren dat sloop noodzakelijk was. Ook hier geldt dat [appellant] niet heeft onderbouwd welk deel van de door haar verrichte werkzaamheden aan sloop hadden kunnen ontkomen, en in hoeverre daarmee sloopkosten hadden kunnen worden bespaard.



4.20
In het voorgaande ziet het hof aanleiding om het gevoerde bedrag, dat op zichzelf niet betwist is, toe te wijzen. Het hof volgt [appellant] evenmin in zijn stelling dat er voor [geïntimeerden] geen reden was om de rapporten die zij in het geding heeft gebracht te laten opstellen. Het was wel degelijk redelijk om deze kosten te maken in het kader van de vaststelling van aansprakelijkheid, en de kosten zijn ook qua omvang redelijk. Gelet op de aansprakelijkheid van [appellant] voor ontbindingsschade is hij voor deze kosten, die kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW betreffen, aansprakelijk. Dit betreft zowel de kosten van TMS Holland, die de rechtbank al toewees, als de in hoger beroep aanvullend gevorderde kosten van Nedon en Burolink en het Kadaster.



4.21

[geïntimeerden] hebben ook executiekosten van [appellant] gevorderd. Het gaat om kosten die de door [geïntimeerden] ingeschakelde deurwaarder aan hen in rekening heeft gebracht om [appellant] te laten voldoen aan de door de rechtbank uitgesproken veroordeling. [appellant] heeft verschuldigdheid van deze kosten betwist. [geïntimeerden] hebben niet uitgelegd wat de grondslag is om deze kosten, die hun deurwaarder op grond van met hen gemaakte afspraken bij hen in rekening heeft gebracht, voor rekening van [appellant] te brengen. Het hof zal het gevorderde op dit punt afwijzen.



Reconventie





4.22
Afgezien van de waardevergoedingsvordering, waarop het hof hierboven al is ingegaan, veronderstellen de reconventionele vorderingen van [appellant] voor het overige de situatie dat [geïntimeerden] ten onrechte de aannemingsovereenkomst hebben ontbonden. Die situatie doet zich, zo blijkt uit het voorgaande, niet voor. Dat betekent dat deze vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn, met uitzondering van het bedrag van € 2.764,45 aan tekenkosten, ten aanzien waarvan het hof al oordeelde dat dat toewijsbaar is.



De conclusie





4.23
Het hof komt niet aan bewijslevering toe omdat geen bewijs is aangeboden van feiten die, als ze komen vast te staan, tot een andere beslissing zouden leiden.



4.24
Gelet op het voorgaande falen de grieven van [appellant] , met uitzondering van grief XI, die deels slaagt, namelijk waar het betreft de waardevergoedingvordering ten aanzien van de tekenkosten. Nu zijn overige grieven echter falen is er geen grond voor toewijzing van de door [appellant] in hoger beroep gevorderde terugbetaling van hetgeen op basis van het vonnis is betaald.



4.25
Omdat het hof, evenals de rechtbank, van oordeel is dat de aannemingsovereenkomst rechtsgeldig door [geïntimeerden] is ontbonden, bestaat geen belang meer bij een afzonderlijke bespreking van de grieven II tot en met VI. Gelet op het oordeel van het hof over de achtergevel slaagt grief I van [geïntimeerden] , die mede daarover gaat, wel deels. Ook hun gewijzigde eis heeft deels doel getroffen.



4.26
Het hof zal de vonnissen van de rechtbank gedeeltelijk bekrachtigen, en daarnaast in lijn met het vorenstaande opnieuw rechtdoen. Omdat [appellant] – grotendeels – in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof ziet in de samenhang tussen het principaal en incidenteel hoger beroep aanleiding om één proceskostenveroordeling uit te spreken.



4.27
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).






5De beslissing


Het hof:



5.1
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 21 februari 2024 en 29 januari 2025 tussen partijen, behalve de beslissing van het vonnis van 29 januari 2025 onder 4.7, en beslist in aanvulling daarop, rechtdoende in hoger beroep, als volgt:



5.2
veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] van:


€ 3.476,59 aan aanvullende schadevergoeding in verband met sloopkosten;


€ 2.123,19 aan expertisekosten;





5.3
veroordeelt [appellant] de wettelijke rente over deze bedragen te betalen vanaf 16 december 2025 tot aan de dag van volledige betaling;



5.4

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 2.129 aan griffierecht;
€ 5.880 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2,5 procespunten x het toepasselijke tarief IV van € 2.352);




5.5
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;



5.6
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 2.764,45 aan waardevergoeding voor tekenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 16 november 2022;



5.7
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;



5.8
wijst af wat verder is gevorderd.



Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Essed, M.W. Zandbergen en M.F. Eliens, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
15 september 2026.









De vonnissen zijn op het moment van het wijzen van dit arrest niet gepubliceerd.


Bij brief van 26 augustus 2026 heeft [appellant] opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Alleen als dat voor de beoordeling van belang is, zal het hof daar hieronder nader op ingaan.


Vgl. ook Asser/Sieburgh 6-III 2022/703.


Zie het vonnis van 29 januari 2025, rov. 3.9-3.10.


Zie hiervoor grieven II en IX van [appellant] .


Grief VI moet dus worden verworpen.


Grief V faalt.


HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.