Neuralex Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
ECLI:NL:GHARL:2026:5137
2026-08-04
Civiel recht
200.359.583/01
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Appellante/eiseres huurt van gedaagde een flatwoning in [plaats]. Vanaf april 2022 heeft zij meermaals bij haar verhuurder geklaagd over overlast die zij van haar bovenbuurman ondervindt. Daarnaast stelt zij dat sprake is geweest van lekkages. Zij vordert huurverlaging en schadevergoeding.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (11.733 tekens)
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.359.583/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11208276
arrest van 4 augustus 2026
in de zaak van
[appellante] ( [appellante] )
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. P.N. Huisman
en
Stichting WoonFriesland
die is gevestigd in Grou
advocaat: mr. M. Dijsselhof
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 24 maart 2026 heeft op 8 juli 2026 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2De kern van de zaak en de vorderingen
2.1
[appellante] huurt van WoonFriesland een flatwoning aan [adres] in [woonplaats] . Vanaf april 2022 heeft [appellante] meermaals bij WoonFriesland geklaagd over overlast die zij van haar bovenbuurman ondervindt. Daarnaast stelt zij dat sprake is geweest van lekkages.
2.2
Via het plafond van de keuken van de woning is in 2021 vanuit de bovenliggende woning water gelekt. Die lekkage is toen verholpen, en het plafond is daarna gewit.
2.3
De klachten van [appellante] konden niet onderling worden opgelost. Dat was voor haar aanleiding om gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen (een huurverlaging met € 100 per maand bij een maandhuur van € 530) totdat de door haar ondervonden hinder en overlast zouden zijn opgelost, met een bijbehorende schadevergoeding van € 1.285,35 in verband met de overlast en een schadevergoeding van € 8.117,98 ter zake van de lekkages.
2.4
De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat alsnog toewijzing volgt.
2.5
Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand en licht dat hierna toe.
3De toelichting op de beslissing van het hof
De overlast (geluidsoverlast en doorlekkende plas en poep)
3.1
De overlast die de bovenbuurman zou veroorzaken, bestaat volgens [appellante] uit geluidshinder en een mengsel van urine en poep van zijn hond dat haar woning binnendringt. Dat binnendringen heeft schade veroorzaakt aan inboedelgoederen (reinigingskosten). WoonFriesland heeft in haar ogen onvoldoende ondernomen tegen de overlast.
3.2
Het hof is van oordeel dat de kantonrechter deze verwijten op goede gronden heeft verworpen. In hoger beroep is niets aangevoerd dat daar verandering in kan brengen. Ter toelichting wordt het volgende overwogen.
3.3
WoonFriesland moet [appellante] het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden woning. Verschaft deze verhuurder dat genot niet, dan is sprake van een gebrek. Dat is niet al aan de orde als de bovenbuurman overlast veroorzaakt, omdat het dan gaat om een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht (artikel 7:204 lid 3 BW). WoonFriesland staat daar in beginsel buiten. Alleen in bijzondere situaties kan dan toch sprake zijn van een gebrek. Behalve dat sprake is van feitelijke stoornis in het genot, moet in dat geval kort gezegd ook vaststaan dat WoonFriesland - als de bovenbuuurman ook haar huurder is - onvoldoende tegen hem is opgetreden, of gebreken aan de woning niet heeft verholpen. Niets van dat alles is in deze procedure komen vast te staan, en ruimte voor nadere bewijsvoering ziet het hof evenmin.
3.4
Het hof kan namelijk slechts constateren dat de beweerdelijk door de bovenbuurman veroorzaakte overlast niet aannemelijk is geworden en dat bovendien wel aannemelijk is dat WoonFriesland adequaat op de klachten van [appellante] heeft gereageerd. Ruimte voor een ander oordeel ziet het hof niet. Die conclusie is op het volgende gebaseerd.
[appellante] heeft in het verleden bij WoonFriesland over blaf- en klusgeluiden van haar bovenbuurman geklaagd. Naar aanleiding daarvan heeft WoonFriesland met de bovenbuurman contact opgenomen. Deze zegde toe met de klacht rekening te zullen houden. Daarna is nog geklaagd over luide muziek, maar die klacht is nooit onderbouwd. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat sprake was van geluidsoverlast (van welke aard ook, en wanneer), laat staan dat daarover is geklaagd en dat daar dan niet adequaat op is gereageerd;
Naar aanleiding van haar klachten heeft WoonFriesland [appellante] meerdere keren bezocht. Nooit konden haar klachten dan worden onderbouwd;
WoonFriesland heeft bij herhaling ook de bovenbuurman benaderd naar aanleiding van klachten van [appellante] . Daarbij is evenmin enige indicatie gevonden voor de gegrondheid van welk onderdeel van de klachten dan ook, in het bijzonder niet van stank;
WoonFriesland heeft – afgezien van een opmerking over een lied dat hij bij herhaling bleef afspelen – nooit klachten van omwonenden ontvangen over het gedrag van de bovenbuurman van [appellante] ;
WoonFriesland heeft desondanks meerdere keren zonder enig resultaat buurtonderzoek gedaan;
Ook heeft WoonFriesland zonder resultaat navraag gedaan bij [naam1] en de politie;
WoonFriesland heeft gemotiveerd bestreden dat de foto’s die [appellante] in hoger beroep heeft overgelegd erop kunnen duiden dat urine van een hond de woning van [appellante] is binnengedrongen: de technische dienst van WoonFriesland heeft na uitgevoerde inspecties en verrichte tests vastgesteld dat het bouwfysisch niet mogelijk was of is dat eventuele vloeistoffen van het balkon van de bovenbuurman in de woning lekken;
Desondanks heeft WoonFriesland alle zogenaamde brugvoegen van het gebouw in de nabijheid van de woning en die van de bovenbuurman in augustus 2024 laten vervangen;
[appellante] heeft ter onderbouwing van haar stellingen omtrent de gestelde lekkage een verklaring overgelegd van een medewerker van een schildersbedrijf ( [naam2] ). WoonFriesland heeft daarna echter op haar beurt een verklaring overgelegd waarin die persoon bestrijdt dat deze van hem afkomstig is. Ook na een technische rapportage over de mail van de kant van [appellante] bleef hij bij zijn betwisting;
Al zou [naam2] deze mail wel hebben verstuurd, dan nog geldt dat de door hem genoemde lekkages door ondeugdelijke dilatatievoegen en lekkende regenpijpen ondanks het technische onderzoek dat is uitgevoerd nooit is vastgesteld, en dat zekerheidshalve nog wel maatregelen zijn genomen;
Er is geen overtuigend bewijs overgelegd van enige beschadiging van spullen van [appellante] door poep of urine. WoonFriesland heeft gemotiveerd bestreden dat de foto’s die in hoger beroep zijn overgelegd, daarop kunnen duiden. Behalve op het technisch onderzoek heeft zij erop gewezen dat verkleuringen en vochtplekken het gevolg kunnen zijn van het feit dat [appellante] al jaren haar woning onverwarmd laat. Ook is aangevoerd dat sporen op de buitenzijde van een ruit het gevolg zijn van een ei dat baldadige jeugd daar tegenaan heeft gegooid. Tegen deze hangjongeren heeft WoonFriesland naar haar zeggen ook opgetreden;
Door de ontstane onduidelijkheid over de echtheid van de verklaring van [naam2] , ontstaat ook twijfel aan de geloofwaardigheid van hetgeen [appellante] verklaart over eveneens door haar overgelegde foto’s en beweerdelijke verklaringen van omwonenden;
[appellante] heeft geen gespecificeerd bewijs van haar stellingen aangeboden. Zij heeft alleen een handtekeningenlijst overgelegd waarin beweerdelijk diverse omwonenden verklaren over overlast die zij hebben ondervonden van de bewoner op [huisnummer] [hof: het adres van de bovenbuurman] en van lekkages, maar die verklaringen zijn in het licht van het buurtonderzoek van WoonFriesland weinig specifiek en zeggen ook niets over schade die [appellante] door de overlast zou hebben geleden.
De lekkage
3.5
[appellante] zegt waterschade te hebben geleden. De kantonrechter heeft de daarop gebaseerde vordering naar het oordeel van het hof terecht afgewezen omdat [appellante] ter onderbouwing alleen heeft verwezen naar een door haarzelf opgesteld overzicht van schadeposten, en niets heeft aangedragen waaruit blijkt dat haar inboedel daadwerkelijk zodanig door lekkages beschadigd is geraakt dat vervanging noodzakelijk was.
3.6
In hoger beroep heeft zij daarin geen verandering gebracht. De hiervoor genoemde handtekeningenlijst is ook over lekkages weinig specifiek en zegt niets over schade die [appellante] door lekkages zou hebben geleden. Het hof merkt daarbij nog op dat in het geheel niet valt in te zien dat zaken zoals bestek, servies, afdruiprek, onderzetters en meerdere doeken waarvoor zij een vergoeding vordert, door een waterlekkage beschadigd kunnen zijn geraakt.Gedeeltelijke ontbinding huurovereenkomst3.7 In wat hiervoor is overwogen ligt besloten dat ook geen grond bestaat voor gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
De conclusie
3.7
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.8
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 6 mei 2025;
4.2
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van WoonFriesland:
€ 827 aan procedurele kosten
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Woonfriesland (2 procespunten x het toepasselijke tarief II à € 1.290)
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, O.E. Mulder en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.359.583/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11208276
arrest van 4 augustus 2026
in de zaak van
[appellante] ( [appellante] )
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. P.N. Huisman
en
Stichting WoonFriesland
die is gevestigd in Grou
advocaat: mr. M. Dijsselhof
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 24 maart 2026 heeft op 8 juli 2026 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2De kern van de zaak en de vorderingen
2.1
[appellante] huurt van WoonFriesland een flatwoning aan [adres] in [woonplaats] . Vanaf april 2022 heeft [appellante] meermaals bij WoonFriesland geklaagd over overlast die zij van haar bovenbuurman ondervindt. Daarnaast stelt zij dat sprake is geweest van lekkages.
2.2
Via het plafond van de keuken van de woning is in 2021 vanuit de bovenliggende woning water gelekt. Die lekkage is toen verholpen, en het plafond is daarna gewit.
2.3
De klachten van [appellante] konden niet onderling worden opgelost. Dat was voor haar aanleiding om gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen (een huurverlaging met € 100 per maand bij een maandhuur van € 530) totdat de door haar ondervonden hinder en overlast zouden zijn opgelost, met een bijbehorende schadevergoeding van € 1.285,35 in verband met de overlast en een schadevergoeding van € 8.117,98 ter zake van de lekkages.
2.4
De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat alsnog toewijzing volgt.
2.5
Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand en licht dat hierna toe.
3De toelichting op de beslissing van het hof
De overlast (geluidsoverlast en doorlekkende plas en poep)
3.1
De overlast die de bovenbuurman zou veroorzaken, bestaat volgens [appellante] uit geluidshinder en een mengsel van urine en poep van zijn hond dat haar woning binnendringt. Dat binnendringen heeft schade veroorzaakt aan inboedelgoederen (reinigingskosten). WoonFriesland heeft in haar ogen onvoldoende ondernomen tegen de overlast.
3.2
Het hof is van oordeel dat de kantonrechter deze verwijten op goede gronden heeft verworpen. In hoger beroep is niets aangevoerd dat daar verandering in kan brengen. Ter toelichting wordt het volgende overwogen.
3.3
WoonFriesland moet [appellante] het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden woning. Verschaft deze verhuurder dat genot niet, dan is sprake van een gebrek. Dat is niet al aan de orde als de bovenbuurman overlast veroorzaakt, omdat het dan gaat om een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht (artikel 7:204 lid 3 BW). WoonFriesland staat daar in beginsel buiten. Alleen in bijzondere situaties kan dan toch sprake zijn van een gebrek. Behalve dat sprake is van feitelijke stoornis in het genot, moet in dat geval kort gezegd ook vaststaan dat WoonFriesland - als de bovenbuuurman ook haar huurder is - onvoldoende tegen hem is opgetreden, of gebreken aan de woning niet heeft verholpen. Niets van dat alles is in deze procedure komen vast te staan, en ruimte voor nadere bewijsvoering ziet het hof evenmin.
3.4
Het hof kan namelijk slechts constateren dat de beweerdelijk door de bovenbuurman veroorzaakte overlast niet aannemelijk is geworden en dat bovendien wel aannemelijk is dat WoonFriesland adequaat op de klachten van [appellante] heeft gereageerd. Ruimte voor een ander oordeel ziet het hof niet. Die conclusie is op het volgende gebaseerd.
[appellante] heeft in het verleden bij WoonFriesland over blaf- en klusgeluiden van haar bovenbuurman geklaagd. Naar aanleiding daarvan heeft WoonFriesland met de bovenbuurman contact opgenomen. Deze zegde toe met de klacht rekening te zullen houden. Daarna is nog geklaagd over luide muziek, maar die klacht is nooit onderbouwd. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat sprake was van geluidsoverlast (van welke aard ook, en wanneer), laat staan dat daarover is geklaagd en dat daar dan niet adequaat op is gereageerd;
Naar aanleiding van haar klachten heeft WoonFriesland [appellante] meerdere keren bezocht. Nooit konden haar klachten dan worden onderbouwd;
WoonFriesland heeft bij herhaling ook de bovenbuurman benaderd naar aanleiding van klachten van [appellante] . Daarbij is evenmin enige indicatie gevonden voor de gegrondheid van welk onderdeel van de klachten dan ook, in het bijzonder niet van stank;
WoonFriesland heeft – afgezien van een opmerking over een lied dat hij bij herhaling bleef afspelen – nooit klachten van omwonenden ontvangen over het gedrag van de bovenbuurman van [appellante] ;
WoonFriesland heeft desondanks meerdere keren zonder enig resultaat buurtonderzoek gedaan;
Ook heeft WoonFriesland zonder resultaat navraag gedaan bij [naam1] en de politie;
WoonFriesland heeft gemotiveerd bestreden dat de foto’s die [appellante] in hoger beroep heeft overgelegd erop kunnen duiden dat urine van een hond de woning van [appellante] is binnengedrongen: de technische dienst van WoonFriesland heeft na uitgevoerde inspecties en verrichte tests vastgesteld dat het bouwfysisch niet mogelijk was of is dat eventuele vloeistoffen van het balkon van de bovenbuurman in de woning lekken;
Desondanks heeft WoonFriesland alle zogenaamde brugvoegen van het gebouw in de nabijheid van de woning en die van de bovenbuurman in augustus 2024 laten vervangen;
[appellante] heeft ter onderbouwing van haar stellingen omtrent de gestelde lekkage een verklaring overgelegd van een medewerker van een schildersbedrijf ( [naam2] ). WoonFriesland heeft daarna echter op haar beurt een verklaring overgelegd waarin die persoon bestrijdt dat deze van hem afkomstig is. Ook na een technische rapportage over de mail van de kant van [appellante] bleef hij bij zijn betwisting;
Al zou [naam2] deze mail wel hebben verstuurd, dan nog geldt dat de door hem genoemde lekkages door ondeugdelijke dilatatievoegen en lekkende regenpijpen ondanks het technische onderzoek dat is uitgevoerd nooit is vastgesteld, en dat zekerheidshalve nog wel maatregelen zijn genomen;
Er is geen overtuigend bewijs overgelegd van enige beschadiging van spullen van [appellante] door poep of urine. WoonFriesland heeft gemotiveerd bestreden dat de foto’s die in hoger beroep zijn overgelegd, daarop kunnen duiden. Behalve op het technisch onderzoek heeft zij erop gewezen dat verkleuringen en vochtplekken het gevolg kunnen zijn van het feit dat [appellante] al jaren haar woning onverwarmd laat. Ook is aangevoerd dat sporen op de buitenzijde van een ruit het gevolg zijn van een ei dat baldadige jeugd daar tegenaan heeft gegooid. Tegen deze hangjongeren heeft WoonFriesland naar haar zeggen ook opgetreden;
Door de ontstane onduidelijkheid over de echtheid van de verklaring van [naam2] , ontstaat ook twijfel aan de geloofwaardigheid van hetgeen [appellante] verklaart over eveneens door haar overgelegde foto’s en beweerdelijke verklaringen van omwonenden;
[appellante] heeft geen gespecificeerd bewijs van haar stellingen aangeboden. Zij heeft alleen een handtekeningenlijst overgelegd waarin beweerdelijk diverse omwonenden verklaren over overlast die zij hebben ondervonden van de bewoner op [huisnummer] [hof: het adres van de bovenbuurman] en van lekkages, maar die verklaringen zijn in het licht van het buurtonderzoek van WoonFriesland weinig specifiek en zeggen ook niets over schade die [appellante] door de overlast zou hebben geleden.
De lekkage
3.5
[appellante] zegt waterschade te hebben geleden. De kantonrechter heeft de daarop gebaseerde vordering naar het oordeel van het hof terecht afgewezen omdat [appellante] ter onderbouwing alleen heeft verwezen naar een door haarzelf opgesteld overzicht van schadeposten, en niets heeft aangedragen waaruit blijkt dat haar inboedel daadwerkelijk zodanig door lekkages beschadigd is geraakt dat vervanging noodzakelijk was.
3.6
In hoger beroep heeft zij daarin geen verandering gebracht. De hiervoor genoemde handtekeningenlijst is ook over lekkages weinig specifiek en zegt niets over schade die [appellante] door lekkages zou hebben geleden. Het hof merkt daarbij nog op dat in het geheel niet valt in te zien dat zaken zoals bestek, servies, afdruiprek, onderzetters en meerdere doeken waarvoor zij een vergoeding vordert, door een waterlekkage beschadigd kunnen zijn geraakt.Gedeeltelijke ontbinding huurovereenkomst3.7 In wat hiervoor is overwogen ligt besloten dat ook geen grond bestaat voor gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
De conclusie
3.7
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.8
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 6 mei 2025;
4.2
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van WoonFriesland:
€ 827 aan procedurele kosten
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Woonfriesland (2 procespunten x het toepasselijke tarief II à € 1.290)
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, O.E. Mulder en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.