ECLI:NL:GHARL:2026:3591

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.358.959
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11491581




arrest van 2 juni 2026




in de zaak van





1 [de verhuurder]


2. [de verhuurster] , tezamen [de verhuurder] c.s.)

die wonen in [woonplaats]
advocaat: mr. A.H.A. Beijersbergen van Henegouwen



en





[de huurder]


die woont in Eemnes
niet verschenen





1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1.

[de verhuurder] c.s. hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort, (hierna: de kantonrechter) op 21 mei 2025 en 23 juli 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep


de beslissing tot verlening van verstek aan [de huurder]


de memorie van grieven.







2De kern van de zaak


2.1.

[de huurder] heeft van 23 juni 2023 tot en met 31 juli 2024 de woning aan de [adres] gehuurd van [de verhuurder] c.s. [de verhuurder] c.s. stellen dat [de huurder] verschillende schades aan de woning heeft toegebracht en hebben de herstelkosten verrekend met de door [de huurder] betaalde borg van € 6.900. [de verhuurder] c.s. hebben het bedrag dat overbleef na verrekening, te weten € 290,95, aan [de huurder] betaald.



2.2.

[de huurder] heeft bij de kantonrechter na vermindering van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang in conventie gevorderd dat [de verhuurder] c.s. worden veroordeeld tot betaling van het niet-gerestitueerde deel van de borg van € 6.609,05, vermeerderd met de wettelijke rente, de beslagkosten ad € 415,35 en proceskosten. [de verhuurder] c.s. hebben in reconventie gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat zij een voor verrekening vatbare vordering op [de huurder] hadden die zij mochten verrekenen met de borgsom, dat [de huurder] wordt veroordeeld tot opheffing van het door hem gelegde beslag en dat voor recht wordt verklaard dat [de huurder] schadeplichtig tegenover [de verhuurder] c.s. is voor de gevolgen van het ten onrechte gelegde beslag.



2.3.
De kantonrechter heeft in conventie [de verhuurder] c.s. veroordeeld tot betaling aan [de huurder] van (i) het bedrag van € 6.609,05 vermeerderd met wettelijke rente, (ii) het bedrag van € 415,35 aan beslagkosten en (iii) proceskosten, en in reconventie de vorderingen afgewezen en [de verhuurder] c.s. in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [de verhuurder] c.s. alsnog worden toegewezen en die van [de huurder] alsnog worden afgewezen.



2.4.
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep niet gegrond is en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand. Het hof zal eerst de tussen partijen vaststaande feiten weergeven.





3De tussen partijen vaststaande feiten


3.1.

[de huurder] heeft van [de verhuurder] c.s. de woning aan de [adres] gehuurd van 23 juni 2023 tot en met 31 juli 2024. [de huurder] heeft aan [de verhuurder] c.s. een borg betaald van € 6.900. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft (op 23 juni 2023) een inspectie van de woning plaatsgevonden, waarbij namens [de verhuurder] c.s. hun makelaar [de makelaar] van AmsterHomes Beheer B.V. (hierna: AmsterHomes) aanwezig was. De inspectie is vastgelegd in een door AmsterHomes opgesteld inspectierapport. In het rapport is de conditie van onder meer de parketvloer op de begane grond en het gras in de voortuin als “goed” bestempeld. Op p. 67 van het rapport is de volgende opmerking geplaatst: “Some user marks on woodwork throughout apartment, small marks on wall. Floors have been sanded and oiled, all walls are repainted.” Over de dakgoten bevat het inspectierapport geen mededelingen. [de makelaar] en [de huurder] hebben het rapport ondertekend.



3.2.
Kort nadat de woning aan [de huurder] ter beschikking was gesteld, heeft [de huurder] de volgende Whatsapp-berichten gestuurd naar AmsterHomes: “Wanneer hij komt zal ik hem ook vragen dit randje en andere randjes [van de parketvloer, toevoeging hof] nog even in de lak te zetten., “Misschien ben ik teveel perfectionist want zie diverse randen die slecht afgewerkt zijn … bij deuren, keukenkastjes etc” en “naar de vloer van de woonkamer want denk dat die nog niet voldoende was uitgehard. Op sommige plekken is de vloer namelijk lichter (zie foto)”. [de huurder] heeft bij deze berichten twee foto’s van de parketvloer gevoegd. Op een daarvan is een aantal lichte plekken te zien. AmsterHomes heeft op dit laatste appbericht geantwoord: “Duidelijk, geef ik door”; door of namens [de verhuurder] c.s. is aan deze opmerking geen vervolg gegeven.



3.3.
De huurovereenkomst is geëindigd op 1 augustus 2024. Op 31 juli 2024 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. In het door AmsterHomes opgestelde inspectierapport van 13 januari 2025 is over de staat van de beplanting in de voortuin en die van de parketvloer in de woonkamer opgemerkt dat deze “voldoende” zijn. Over de dakgoten bevat het inspectierapport geen mededelingen. [de huurder] heeft het rapport niet ondertekend, volgens hem omdat het niet aan hem ter beschikking is gesteld.



3.4.

[de huurder] heeft bij e-mail van 14 augustus 2024 verzocht om teruggave van de borg en op 15 augustus 2024 per brief [de verhuurder] c.s. in gebreke gesteld. [de makelaar] (AmsterHomes) heeft [de huurder] bij e-mail van 13 september 2024 bericht dat er sprake is van schades aan de woning tot een beloop van € 6.609,05, dat dit bedrag zal worden verrekend met de borg en dat hij [de verhuurder] c.s. zal verzoeken het restant van € 290,95 aan [de huurder] over te maken. Bij de e-mail zijn facturen gevoegd van de schilder voor het schilderen van de onderzijde van de dakgoot aan de voorzijde en van de schouw (€ 332,45), de hovenier voor het opgraven en maaien van gras, het ophogen en egaliseren, het verwijderen van dode planten, het snoeien van de heg, het zaaien en bemesten van nieuw gras, voor het onder hoge druk schoonspuiten van de tegels en voor het aanbrengen van zand tussen de tegels (€ 1.403,60) en van het vloerenbedrijf voor het schuren en driemaal lakken van de parketvloer “wegens enorm veel krassen” (€ 4.870).



3.5.

De klusjesman van [de verhuurder] c.s. ( [de klusjesman] ) heeft bij brief van 15 december 2024 onder meer het volgende verklaard:

“huurder had een hele aanbouw in de achter tuin tegen de woning gebouwd en die in de dakgootbevestigd.


Herstelwerkzaamheden aan de woning.


Voorzijde woning goot lek doormiddel te lange schroeven camera die huurder heeft geplaats. Hier door is er lekage ontstaan en is het matriaal van de daaronder overstek vergaan.


Achterzijde woning waar huurder aanbouw tegen de woning had gebouwd is op meerdere plekken de goot lek dit komt omdat er een dikke balk in lag. Ook hier overste en boeideel schade, schilderwerkzaamheden.


Bij het opleveren van de woning aan de huurder was alles netjes en werkend, en lekage vrij.”





3.6.

[de huurder] heeft conservatoir beslag laten leggen op de woning.





4De toelichting op de beslissing van het hof



De gestelde beschadigingen aan de parketvloer




4.1.

[de verhuurder] c.s. hebben de borg onder meer verrekend met de factuur van W W Vloeren van € 4.870 incl. btw van 19 augustus 2024 voor het schuren en driemaal lakken van de parketvloer in de woonkamer “wegens enorm veel krassen”. [de verhuurder] c.s. hebben gesteld dat de parketvloer bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde, maar dat er bij einde van de huur diepe krassen in de vloer zaten. Volgens [de verhuurder] c.s. heeft [de huurder] verzuimd om viltjes onder de zitkamerstoelen aan te brengen en zijn daardoor de beschadigingen opgetreden. Volgens [de verhuurder] c.s. stonden op de plek met beschadigingen de eetkamer met stoelen en zijn de beschadigingen hoogstwaarschijnlijk ontstaan door schuiven met de eetkamerstoelen. De beschadiging was zodanig dat de gehele vloer opnieuw moest worden geschuurd en gelakt. [de huurder] heeft aangevoerd dat direct bij aanvang van de huur bleek dat de parketvloer, die kennelijk net was geschuurd, niet goed in de lak stond en dat de vloer op diverse plekken plakkerig was, terwijl op andere plekken de vloer kaal was. Verder zou [de klusjesman] tegen hem hebben gezegd dat de parketteur die de parketvloer in de olie had gezet voordat [de huurder] er met zijn gezin in ging wonen, tegen hem heeft gezegd dat hij de vloer te veel had afgeschuurd en dat daarom de lak niet pakte. Verder heeft [de huurder] aangevoerd dat de vloer minder dan twee weken voordat hij de woning in gebruik nam was gelakt. Het is daarom logisch volgens [de huurder] dat slijtagesporen te zien zijn na een jaar door een gezin te zijn belopen, waarbij ook met stoelen over de vloer is geschoven. Volgens [de huurder] is dat gewone slijtage.



4.2.
De kantonrechter heeft in haar tussenvonnis vooropgesteld dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat alle schade vermoed wordt daardoor te zijn ontstaan, uitgezonderd onder meer schade aan de buitenzijde van een gebouwde onroerende zaak (artikel 7:218 van het Burgerlijk Wetboek, BW). Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat [de verhuurder] c.s. onvoldoende gemotiveerd de beschrijving door [de huurder] van de staat van de parketvloer bij aanvang van de huur hebben betwist, dat het wettelijke vermoeden daarom alleen betrekking kan hebben op andere beschadigingen van de parketvloer, maar ook dat de door [de verhuurder] c.s. bedoelde kale plekken bij de muur andere plekken zijn dan de door [de huurder] genoemde kale plekken. De kantonrechter heeft verder vastgesteld dat de door [de verhuurder] c.s. bedoelde kale plekken niet te zien zijn op de opleverinspectie van 23 juni 2023, maar wel op de eindinspectie van 31 juli 2024, zodat vaststaat dat de schade tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is ontstaan. Zij heeft verder overwogen dat [de huurder] heeft aangevoerd dat hij op de plek waar de door [de verhuurder] c.s. genoemde kale plekken zich bevinden geen tafel met stoelen had staan, maar een tafel met een vaas erop en dat dit verweer onvoldoende is betwist door [de verhuurder] c.s., zodat dit feit vaststaat. Daaruit leidt de kantonrechter af dat de schade niet is veroorzaakt door het schuiven met stoelen. Voorts heeft zij overwogen dat [de verhuurder] c.s. onvoldoende de door [de huurder] aangevoerde mogelijke oorzaken van de schade hebben weersproken, te weten dat de parketvloer al bij de aanvang van de huur slecht was omdat deze niet op de juiste manier was opgeknapt en/of de aangebrachte olielaag nog niet voldoende was uitgehard. Daaruit heeft de kantonrechter enerzijds afgeleid dat [de huurder] het wettelijke vermoeden voldoende heeft weerlegd, maar ook dat [de verhuurder] c.s. op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan, zodat [de verhuurder] c.s. geen bewijsopdracht krijgen.



4.3.
Bij akte hebben [de verhuurder] c.s. de kantonrechter verzocht van haar beslissingen omtrent de parketvloer terug te komen. De kantonrechter heeft dat in haar eindvonnis niet gedaan. Daarop zijn [de verhuurder] c.s. in hoger beroep gekomen. Hun bezwaren houden in de kern genomen in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [de huurder] het wettelijke vermoeden heeft weerlegd en dat zij ten onrechte heeft geoordeeld dat [de verhuurder] c.s. niet aan hun stelplicht hebben voldaan en daarom ten onrechte niet zijn toegelaten tot bewijslevering. [de verhuurder] c.s. hebben er met name op gewezen dat de tafel met vaas tussen de schouw en de plaats waar de beschadigingen zijn toegebracht heeft gestaan, zodat het nog steeds goed mogelijk is dat er een eettafel heeft gestaan op de plek met beschadigingen.



4.4.
Op de foto, die [de verhuurder] c.s. als productie 3 bij de akte uitlating partijen tevens akte overleggen bewijsstukken hebben overgelegd, zijn de beschadigingen van de parketvloer goed te zien. [de verhuurder] c.s. hebben er niet ten onrechte op gewezen dat tussen de schouw en de plaats met beschadigingen ruimte is voor de tafel met vaas, waarvan [de verhuurder] c.s. foto’s hebben overgelegd (producties 1 en 2 van dezelfde akte). Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de beschadigingen zijn ontstaan onder een tafel met een vaas erop. Deze tafel met vaas stond immers tegen de schouw aan, zo blijkt uit de foto’s die [de huurder] heeft gemaakt. Op die plaats zijn geen beschadigingen zichtbaar. Als op de plaats met beschadigingen, zoals [de verhuurder] c.s. beweren, de eettafel heeft gestaan, is het waarschijnlijk dat de kale plekken zijn ontstaan door het schuiven van stoelen en schoenen op een vloer waarop de olie- of laklaag slecht was aangebracht en die derhalve onvoldoende geïmpregneerd was om normaal gebruik te weerstaan. De kantonrechter heeft daarom terecht overwogen dat [de huurder] het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW heeft weerlegd. Omdat de stellingen van [de verhuurder] c.s. – beschadigingen door diepe krassen – niet aansluiten bij de door haar in het geding gebrachte foto’s, waarop wel kale plekken maar geen diepe krassen te zien zijn, is het hof het ook eens met de beslissing van de kantonrechter dat [de verhuurder] c.s. onvoldoende hebben gesteld omtrent de beschadiging van de parketvloer om tot bewijs te worden toegelaten. In dit verband merkt het hof ook nog op dat [de makelaar] in zijn eindrapport de conditie van de parketvloer in de woonkamer heeft bestempeld als “voldoende”, terwijl [de makelaar] in zijn opnamerapport melding had gemaakt van “some user marks on woodwork throughout apartment”. De grieven 1 tot en met 3 zijn daarom niet gegrond.



De gestelde beschadigingen aan de dakgoten en het houtwerk





4.5.

[de verhuurder] c.s. stellen dat [de huurder] de dakgoot aan de achterzijde en aan de voorzijde heeft beschadigd, door een aanbouw in de achtertuin aan de dakgoot te laten bevestigen, waardoor de goot lek is geraakt en schade is opgetreden aan overstek en boeideel en door aan de voorzijde beveiligingscamera’s met te lange schroeven aan de dakgoot te bevestigen, waardoor de goot is gaan lekken en schade is opgetreden aan overstek en boeideel. [de verhuurder] c.s. hebben hun stellingen toegelicht aan de hand van de verklaring van klusjesman [de klusjesman] (in 3.5 geciteerd) en van foto’s. [de huurder] heeft aangevoerd dat de overkapping van de achtertuin door een erkend bouwbedrijf is geplaatst door een balk in de dakgoot te leggen en de dakgoot met staanders te stutten en aan de balk en andere staanders een scheepszeil te bevestigen. Daarbij heeft [de huurder] geen schroeven gebruikt. Volgens hem is de dakgoot bij het plaatsen en wegnemen niet beschadigd. Hij heeft een en ander toegelicht aan de hand van foto’s van de overkapping. [de huurder] heeft verder aangevoerd dat hij één beveiligingscamera heeft gemonteerd aan het houtwerk aan de voorzijde en heeft ontkend dat hij daarbij te lange schroeven heeft gebruikt. De kantonrechter heeft [de verhuurder] c.s. toegelaten tot het bewijs van hun stellingen, omdat [de huurder] die stellingen voldoende concreet had betwist.



4.6.

[de verhuurder] c.s. klagen er in grief 4 over dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft beslist dat zij hun stellingen voldoende hadden bewezen aan de hand van het in het geding gebrachte bewijsmateriaal en dus gerechtigd waren de reparatiekosten te verrekenen met de borg. Deze grief faalt, omdat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat [de huurder] de stellingen van [de verhuurder] c.s. voldoende hebben betwist door aan de hand foto’s uiteen te zetten dat hij een demontabele overkapping heeft geplaatst, respectievelijk door te verklaren dat hij de camera met korte schroeven in het houtwerk heeft geschroefd. Daarbij weegt voor het hof mee dat op de door [de verhuurder] c.s. overgelegde foto’s de door hen gestelde beschadigingen niet te zien zijn.



4.7.

[de verhuurder] c.s. hebben in de nrs. 7 tot en met 9 van de akte uitlating partijen tevens akte overlegging bewijsstukken verklaard in verband met het geringe belang van de vordering ter zake van de beschadigingen aan de dakgoten, boeidelen en overstekken geen gebruik te zullen maken van de uitnodiging om hun stellingen te bewijzen. Zij hebben in nr. 44 van de memorie van grieven bewijs aangeboden van al hun stellingen, maar zij hebben geen afstand genomen van hun eerdere verklaring. Het hof neemt daarom aan dat [de verhuurder] c.s. nog steeds geen behoefte hebben aan het horen van getuigen over (alleen) deze onderwerpen. Dit betekent dat het hof ook in dit opzicht het vonnis van de kantonrechter zal volgen en geen getuigenbewijs zal opdragen. De kantonrechter heeft terecht ook dit deel van de vordering afgewezen.



De gestelde gebreken aan de tuin





4.8.

[de verhuurder] c.s. hebben € 1.403,60 op de borg ingehouden, omdat [de huurder] volgens hen de voor- en achtertuin niet goed heeft onderhouden: het gras was niet gemaaid, de heg was niet gesnoeid en er was een kale plek in de hoek van de voortuin, volgens [de verhuurder] c.s. op de plaats waar een trampoline had gestaan. [de huurder] heeft erkend dat hij geen tijd meer heeft gehad om het gras te maaien, maar heeft de overige verwijten betwist, onder meer met het verweer dat de trampoline op een andere plek stond dan in de hoek van de voortuin en dat de kale plek er ook al was bij de aanvang van de huur. Hij heeft ook aangevoerd dat met [de verhuurder] c.s. was afgesproken dat een hovenier de tuin tijdens de huurperiode zou onderhouden, maar dat dat niet is gebeurd.



4.9.
De kantonrechter heeft beslist dat [de verhuurder] c.s. onvoldoende hebben gesteld om te kunnen vaststellen dat [de huurder] de tuin niet goed heeft onderhouden, zodat zij niet gerechtigd waren de factuur van de hovenier te verrekenen met de borg. Zo hebben [de verhuurder] c.s. onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de kale plek het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van [de huurder] en blijkt uit de foto’s van de eindinspectie dat de achtertuin voldoende onderhouden was. Het nalaten het gras te maaien is slordig, maar leidt niet tot verrekening van de kosten van de hovenier.



4.10.

[de verhuurder] c.s. klagen erover dat de kantonrechter hun stelling ten onrechte niet heeft gehonoreerd. Zij herhalen hun argumenten uit de eerste aanleg. Het hof verwerpt deze argumenten op dezelfde gronden als de kantonrechter heeft gedaan en maakt haar beslissing tot de zijne. Daarbij weegt voor het hof ook mee dat [de makelaar] in de eindinspectie de toestand van voor- en achtertuin heeft beschreven als “voldoende”, respectievelijk “goed”. Waarom de voor- en achtertuin dan opnieuw zouden moeten worden aangelegd, maken [de verhuurder] c.s. niet duidelijk. De grief is niet gegrond.



Beslag





4.11.

[de verhuurder] c.s. betogen dat de beslaglegging door [de huurder] onnodig of disproportioneel was. Deze stelling is onjuist. [de verhuurder] c.s. waren immers niet bereid de borg aan [de huurder] terug te betalen, zodat [de huurder] een reden had om beslag te leggen tot verhaal van zijn vordering.



De conclusie





4.12.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [de verhuurder] c.s. in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [de verhuurder] c.s. tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Deze kosten zal het hof begroten op nihil, omdat [de huurder] verstek heeft laten gaan.





5De beslissing


Het hof:



5.1.
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 21 mei 2025 en 23 juli 2025;



5.2.
veroordeelt [de verhuurder] c.s. tot betaling van de proceskosten van [de huurder] , tot op de dag van de uitspraak begroot op nihil;



5.3.
wijst af wat verder is gevorderd.


Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, G.A. Diebels en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026