ECLI:NL:GHAMS:2026:2695

GERECHTSHOF AMSTERDAM


afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)



zaaknummer : 200.348.361/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/739336 / HA ZA 23-831




arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2026




in de zaak van




GRONDINKOOP B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
appellante,
incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. L.M. Noordzij te Amsterdam,



tegen





[geïntimeerde]
,
wonend in [plaats 1] ,
geïntimeerde,
incidenteel appellante,
advocaat: mr. T.N. Bakkes te Tilburg.



Partijen worden hierna GrondInkoop en [geïntimeerde] genoemd.






1De zaak in het kort


Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond in [plaats 2] . Verkoper heeft voorafgaand aan de beoogde leveringsdatum het in de koopovereenkomst opgenomen geheimhoudingsbeding geschonden en is op grond van deze tekortkoming een contractuele boete aan koper verschuldigd geraakt. Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat daaruit voortvloeit dat verkoper in schuldeisersverzuim is komen te verkeren, zodat zijn nadien uitgebrachte ontbindingsverklaring geen doel heeft getroffen. Koper was wel gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden.






2Het geding in hoger beroep


2.1.
GrondInkoop is bij dagvaarding van 18 november 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis in het incident van 6 maart 2024 en het eindvonnis van 23 oktober 2024 (hierna: het eindvonnis) van de rechtbank Amsterdam, beide onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en GrondInkoop als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna samen: de bestreden vonnissen).



2.2.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.



2.3.
Op 21 mei 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is namens GrondInkoop toegelicht door mr. Noordzij voornoemd en namens [geïntimeerde] door mr. K.M. Peters, advocaat te Tilburg. Beide advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Productie 33 van GrondInkoop is niet toegelaten omdat deze productie niet tijdig voor de zitting in het geding is gebracht.



2.4.
Ten slotte is arrest gevraagd.






3Feiten


De rechtbank heeft in het incidentele vonnis en in het eindvonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.



3.1.

[geïntimeerde] was, en is voor een deel nog steeds, eigenaar van een perceel grond gelegen in [plaats 2] , plaatselijk bekend [plaats 2] , sectie K, nummer 719 (hierna: het perceel). [geïntimeerde] is ook fractievoorzitter van een lokale partij en is sinds 30 maart 2022 lid van de gemeenteraad van de gemeente [plaats 2] .



3.2.
GrondInkoop is een grondhandelaar die percelen grond koopt om die vervolgens door te verkopen aan derden. GrondInkoop heeft drie aandeelhouders waarvan er twee ook aandeelhouder zijn van Royaal Vastgoed B.V. (hierna: Royaal Vastgoed). Royaal Vastgoed is een grondspeculant.



3.3.
Op 17 februari 2023 hebben [geïntimeerde] en GrondInkoop een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel (verder: de koopovereenkomst). Partijen zijn overeengekomen dat het perceel uiterlijk op 1 augustus 2023 zou worden geleverd tegen betaling van een koopprijs van € 2.135.000,00. In de koopovereenkomst staat verder onder meer het volgende:



(…) Artikel 11 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete




11.1.

Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.



11.2.

Indien een van de partijen, na bij aangetekende brief of deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:


a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van een pro mille van de koopprijs; of


b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.


(…)




14.3.


Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van


toepassing.





Artikel 15 Geheimhoudingsbeding




15.1.


Verkoper zal geen mededelingen aan de gemeente, AFM, internet-websites, pers, beleggers en (of) welke andere derden over deze overeenkomst in de breedste zin des woords en Verkoper zal noch deze overeenkomst noch documenten verband houdende met deze overeenkomst, in welke vorm dan ook aan derden ter beschikking stellen.


(…)





15.3.


Bij schending van de geheimhoudingsverplichting door Verkoper (…) wordt door Verkoper ongeacht of de overtreding aan hem kan worden toegerekend een direct opeisbare boete verbeurd van € 50.000,- per overtreding, zonder dat enige voorafgaande ingebrekestelling vereist is, onverminderd de overige rechten van Koper waaronder het recht om volledige vergoeding te vragen van de als gevolg van schending van de geheimhoudingsverplichting geleden schade.


(…)





3.4.
Op 1 mei 2023 is een eerste deel van het perceel door [geïntimeerde] aan GrondInkoop geleverd tegen betaling van € 762.500,00. Vóór de levering is dit deel van het perceel in opdracht van GrondInkoop gesplitst in veertien kleinere delen die op dezelfde dag zijn doorgeleverd aan Royaal Vastgoed en vervolgens aan derden.



3.5.

Op 14 juli 2023 verscheen in de online edities van het Brabants Dagblad, Het Laatste Nieuws, het Algemeen Dagblad en BN de Stem een artikel met de titel “Grondspeculatie in [plaats 1] : akkerland na paar weken als ‘toekomstige bouwkavels’ vijf keer zo duur verkocht”.
In dit artikel wordt kort gezegd beschreven dat het eerste deel van het door [geïntimeerde] aan GrondInkoop verkochte perceel in stukjes is verkocht aan derden die daarvoor per vierkante meter vijf keer meer hebben betaald dan de prijs die [geïntimeerde] van GrondInkoop ontving. In het artikel staat verder onder meer het volgende:




(…)
Gezond verstand


Vraag is wie in dit verhaal van grondspeculatie over het gezondste verstand beschikt. Wethouder [wethouder ] waarschuwt in elk geval kleine beleggers die denken dat hun pas verworven landbouwperceeltje in waarde omhoog schiet zodra het een woonbestemming krijgt. “Doe uw huiswerk”, zegt de wethouder. “Koop geen kat in de zak.” In [plaats 1] kan het volgens [wethouder ] namelijk nog heel lang duren voor woningbouw in zicht komt. Het gebied heeft van de gemeente dan wel het predicaat ‘stedelijk afweegbaar’ gekregen. Maar andere locaties in [plaats 1] , zoals [locatie 1] en [locatie 2] , lijken eerder aan bod te komen.





Van GrondInkoop naar Royaal Vastgoed


Belangrijk: de kippenboerin en haar buren hebben voor hun ‘warme grond’ niet bij [geïntimeerde] afgerekend. Hij heeft zijn grond verkocht aan GrondInkoop, die het onmiddellijk doorsluisde naar Royaal Vastgoed. Die Amsterdamse investeringsmaatschappij heeft een reputatie als grondspeculant. [geïntimeerde] ontving 30 euro per vierkante meter. Niet slecht voor warme landbouwgrond. Maar waarschijnlijk heeft hij zich achter de oren gekrabd toen al binnen enkele weken de kippenboerin en haar buren het vijfvoudige voor hun postzegels overhadden: 146 euro per vierkante meter. (…)





Moreel verwerpelijk


(…)


Wat vindt [geïntimeerde] zelf van de transactie? Heeft hij zijn eigenbelang boven dat van het algemeen belang gesteld? “Ik heb niets raars gedaan”, antwoordt [geïntimeerde] . “In de regio heb ik vaker gronden gekocht en verkocht. En dit is wat bouwbedrijven en ontwikkelaars doorgaans betalen. Natuurlijk heb ik bij het kadaster gezien was er hier in [plaats 1] achteraan is gekomen. Die prijzen hebben mij ook verbaasd. Maar ik sta daarbuiten. (…)





3.6.
Het restant van het perceel is niet op 1 augustus 2023 aan GrondInkoop geleverd. Op 1 en 2 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] een ingebrekestelling aan GrondInkoop gestuurd waarbij hij GrondInkoop heeft gesommeerd om binnen acht dagen alsnog haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen.



3.7.

Op 4 augustus 2023 heeft GrondInkoop een e-mail aan [geïntimeerde] gestuurd waarin onder meer het volgende staat:

(…) Zoals zojuist besproken is levering in verband met de vakantie van de notaris niet eerder mogelijk dan 15 augustus a.s. Graag ontvangen wij nog uw bevestiging per e-mail dat de levering op 15 augustus a.s. plaats kan vinden en dat daarbij in persoon aanwezig zul zijn. (…)





3.8.

In een e-mail van 8 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] aan GrondInkoop en de met de levering van het perceel belaste notaris laten weten dat hij niet instemde met levering op 15 augustus 2023. In deze e-mail staat verder onder meer het volgende:

(…) De koper is door mij op 1 augustus 2023 in gebreke gesteld. Per mail aan koper op 4 augustus heb ik die ingebrekestelling nog eens bijgevoegd. Hoewel dus morgen er acht dagen zijn verstreken, kan het transport wat mij betreft nog na morgen, maar dan uiterlijk
deze week
, dus uiterlijk 12 augustus 2023 plaatsvinden. Gebeurt dat niet, dan ben ik vrij om of te ontbinden of een boete per dag op te eisen. (…)




Partijen hebben vervolgens afgesproken dat het resterende deel van het perceel op 11 augustus 2023 zou worden geleverd.




3.9.

Op 8 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] een e-mail aan de notaris gestuurd waarin onder meer het volgende staat:

(…) Als deze week wordt geleverd en via u wordt er uiteindelijk doorgeleverd aan individuele kopers, dan is van belang die kopers te melden dat ik in de gemeente [plaats 2] / [plaats 1] fractievoorzitter ben van de op één na grootste politieke partij en vanuit die rol een goed zicht heb in de bouwplannen voor de komende jaren. U kunt die kopers melden dat de door mij te ontvangen koopsom (via kadaster openbaar, maar mss nog niet zichtbaar) daarbij past. Ik begreep namelijk dat u de uiteindelijke kopers zo goed mogelijk zou moeten voorlichten. (…)





3.10.

In een e-mail van 9 augustus 2023 reageerde de notaris als volgt:

(…) Dat vind ik relevante informatie die u mij nu geeft. Kunt u mij dan ook zeggen óf er überhaupt het voornemen bestaat om te gaan bouwen in de nabije toekomst? (…)




Op deze e-mail reageerde [geïntimeerde] diezelfde dag als volgt:

(…) Mij is bekend dat de gemeente geheel geen voornemens heeft de komende jaren daar iets te gaan ontwikkelen. Bestuurlijk is mij dat nog bevestigd. Mocht dat wel zo zijn dan had ik uiteraard nu niet verkocht. Een van de kopers van het eerst geleverde gedeelte van de kavel heeft ons benaderd. Hij gaf aan dat verkoper hem geheel andere informatie had verstrekt alsof er wel ontwikkeld zou gaan worden.


Om die reden benader ik u, opdat u de kopers juist en eerlijk kunt informeren en een eventueel bestaand misverstand bij de kopers uit de weg kunt ruimen. De komende jaren (ik denk zelfs de komende 15 tot 20 jaar) wordt er op de door mij verkochte kavel geheel niets ontwikkeld, daar moeten de kopers zich wel van bewust zijn. (…)





3.11.

Vervolgens reageerde de notaris in een e-mail van 10 augustus 2023 als volgt:

(…) Dat is een schokkende mededeling die u mij nu hierbij doet, want deze informatie had ik natuurlijk al vóór de eerste overdracht van u gekregen moeten hebben. Ik ben inderdaad verplicht om (potentiele) kopers en Royaal Vastgoed hierover te informeren, en hun reactie af te wachten, en u begrijpt dat daardoor een overdracht morgen zeker niet kan plaatsvinden. (…)





3.12.
De advocaat van GrondInkoop heeft op 10 augustus 2023 een brief aan [geïntimeerde] gestuurd waarin [geïntimeerde] is gesommeerd om zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. In de brief staat ook dat [geïntimeerde] zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden door mededelingen te doen aan de pers en daardoor een boete van € 50.000,00 heeft verbeurd.



3.13.
Per brief van zijn advocaat heeft [geïntimeerde] op 14 augustus 2023 verklaard dat hij de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbond, voor zover de koopovereenkomst op dat moment nog niet was nagekomen. Ook heeft hij aanspraak gemaakt op (onder meer) de contractuele boete van tien procent van de koopsom, zijnde € 213.500,00.



3.14.
De advocaat van GrondInkoop heeft per brief van 15 augustus 2023 verklaard dat GrondInkoop de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbond en eveneens aanspraak gemaakt op de contractuele boete van tien procent van de koopsom.






4Procedure bij de rechtbank


4.1.


[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat GrondInkoop toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, in verzuim is geraakt en dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;
II. GrondInkoop veroordeelt om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 213.500,00 te betalen, met rente;
III. GrondInkoop veroordeelt om aan [geïntimeerde] beslag- en explootkosten te betalen, met rente;
IV. GrondInkoop veroordeelt om aan [geïntimeerde] de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 2.842,50 te betalen;
V. GrondInkoop veroordeelt in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten.




4.2.

GrondInkoop heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat GrondInkoop de koopovereenkomst gedeeltelijk heeft ontbonden op 15 augustus 2023;
II. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan GrondInkoop van € 213.500,00, met rente;
III. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan GrondInkoop van € 50.000,00, met rente;
IV. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, met rente.




4.3.
De rechtbank heeft geoordeeld, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Het perceel had op grond van de koopovereenkomst op 1 augustus 2023 door GrondInkoop moeten worden afgenomen. GrondInkoop is die verplichting niet nagekomen, ook niet nadat [geïntimeerde] haar had gesommeerd om het perceel alsnog uiterlijk op 12 augustus 2023 af te nemen. Aan het betoog van GrondInkoop dat de door [geïntimeerde] gestelde termijn op grond van artikel 14.3. van de koopovereenkomst pas zou aflopen op 14 augustus 2023, zodat de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] te vroeg is gedaan, is de rechtbank voorbijgegaan omdat niet in geschil is dat levering ook niet op 14 augustus 2023 zou hebben kunnen plaatsvinden. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat [geïntimeerde] het in de koopovereenkomst opgenomen geheimhoudings-beding heeft geschonden door met een journalist over de transactie te spreken. Op grond van die tekortkoming is [geïntimeerde] gehouden om een contractuele boete van € 50.000,00 aan GrondInkoop te betalen. Het beroep van [geïntimeerde] op matiging van deze boete is door de rechtbank verworpen. De rechtbank heeft verder overwogen dat de verplichting tot geheimhouding blijvend onmogelijk is geworden en daarom door GrondInkoop niet meer aan een beroep op opschorting ten grondslag kon worden gelegd. De rechtbank heeft verder overwogen dat er onvoldoende samenhang bestaat tussen de vordering van GrondInkoop uit hoofde van het geheimhoudingsbeding en de op haar rustende verbintenis tot afname van het perceel om opschorting te kunnen rechtvaardigen. Door GrondInkoop is bovendien niet (tijdig) een beroep op opschorting gedaan. Omdat GrondInkoop niet bevoegd was tot opschorting, was de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] geldig en is GrondInkoop gehouden om de contractuele boete van tien procent van de koopprijs aan [geïntimeerde] te betalen.



4.4.
De rechtbank heeft in conventie GrondInkoop veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 213.500,00 en de beslagkosten, beide met rente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan GrondInkoop van € 50.000,00 en de proceskosten, beide met rente.






5Het hoger beroep


5.1.
GrondInkoop concludeert in principaal appel tot gedeeltelijke vernietiging van de bestreden vonnissen en vordert in hoger beroep, samengevat, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad:


I. voor recht verklaart dat GrondInkoop de koopovereenkomst gedeeltelijk heeft
ontbonden op 15 augustus 2023;
II. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan GrondInkoop van een bedrag van € 213.500,00 met rente;
III. [geïntimeerde] veroordeelt tot terugbetaling van hetgeen GrondInkoop ter uitvoering
van het eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, met rente; en
IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, met inbegrip van de nakosten en met rente.



In incidenteel hoger beroep heeft GrondInkoop gepleit, naar het hof begrijpt, voor verwerping ervan.




5.2.

[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot verwerping ervan, met veroordeling van GrondInkoop in de proceskosten. In incidenteel hoger beroep heeft hij geconcludeerd dat het hof het eindvonnis gedeeltelijk vernietigt en de vorderingen van GrondInkoop alsnog integraal afwijst, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van GrondInkoop in de proceskosten.







6Beoordeling


6.1.
GrondInkoop is in principaal hoger beroep met acht grieven opgekomen tegen de bestreden vonnissen. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep drie grieven tegen het eindvonnis gericht. Het hof ziet aanleiding eerst de grieven van [geïntimeerde] te bespreken.



Schending artikel 21 Rv





6.2.
Met zijn eerste grief betoogt [geïntimeerde] dat de rechtbank in het eindvonnis ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] in zijn inleidende dagvaarding, in strijd met artikel 21 Rv, de standpunten van GrondInkoop te summier heeft weergegeven en heeft nagelaten om correspondentie in het geding te brengen die van belang is voor de beoordeling van het geschil. Omdat de rechtbank aan de door haar vastgestelde schending van artikel 21 Rv echter geen rechtsgevolgen heeft verbonden, kan een gegrondbevinding van deze grief niet leiden tot vernietiging van het eindvonnis. [geïntimeerde] heeft daarom geen belang bij verdere bespreking van deze grief.



Schending geheimhoudingsbeding





6.3.
De tweede grief van [geïntimeerde] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met het in artikel 15.1. van de koopovereenkomst neergelegde geheimhoudingsbeding. [geïntimeerde] betoogt dat hij slechts in algemene termen heeft verklaard dat er niks geks speelde bij de verkoop van het perceel aan GrondInkoop en dat hij niet over de inhoud van de koopovereenkomst heeft gesproken. De door de journalist aangehaalde citaten, die volgens [geïntimeerde] niet goed weergeven wat hij precies heeft gezegd, hebben volgens [geïntimeerde] slechts betrekking op algemene, uit openbare bronnen kenbare informatie en zien bovendien op andere transacties dan die tussen GrondInkoop en [geïntimeerde] . Ten slotte heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de media-aandacht waartegen het geheimhoudingsbeding GrondInkoop beoogde te beschermen al bestond voordat hij met de desbetreffende journalist sprak.



6.4.
Partijen zijn het erover eens dat het doel van het geheimhoudingsbeding was om media-aandacht te voorkomen. Vast staat ook dat [geïntimeerde] een telefoongesprek heeft gevoerd met Tom Tacken, een journalist van DPG Media. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij tijdens dit gesprek niet letterlijk de woorden heeft uitgesproken die in de nieuwsberichten zijn weergegeven, maar hij heeft niet toegelicht op welke onderdelen de citaten afwijken van de werkelijke inhoud van het door hem met Tacken gevoerde gesprek. Dat had wel op de weg van [geïntimeerde] gelegen. Mede in het licht van het betoog van GrondInkoop, die er onder meer op heeft gewezen dat journalisten als Tacken beroepshalve gehouden zijn om zorg te dragen voor een getrouwe weergave van verklaringen, heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij in zijn gesprek met Tacken de uitlatingen heeft gedaan zoals ze onder 3.5. zijn weergegeven.



6.5.
Anders dan [geïntimeerde] betoogt, bevatten die uitlatingen wel degelijk informatie over de inhoud van de koopovereenkomst. De mededeling “ik heb niets raars gedaan” heeft immers betrekking op de in de koopovereenkomst neergelegde transactie. Ook het vervolg van het citaat (“In de regio heb ik vaker gronden gekocht en verkocht. En dit is wat bouwbedrijven en ontwikkelaars doorgaans betalen.”) heeft betrekking op de verkoop van het perceel aan GrondInkoop, meer in het bijzonder op de afgesproken koopprijs. Weliswaar is juist dat de koopprijs openbaar was, maar het commentaar van [geïntimeerde] ging verder: door te verklaren zoals hij heeft gedaan, heeft [geïntimeerde] geïmpliceerd dat de door hem ontvangen koopprijs gebruikelijk of marktconform was. Door die kwalificatie van de door hem met GrondInkoop afgesproken koopprijs vervolgens af te zetten tegen de prijzen die de uiteindelijke kopers hebben betaald (“Natuurlijk heb ik bij het kadaster gezien was er hier in [plaats 1] achteraan is gekomen. Die prijzen hebben mij ook verbaasd.”) heeft [geïntimeerde] gesuggereerd dat die prijzen juist niet marktconform waren en daarmee precies het soort media-aandacht bevorderd dat GrondInkoop met het geheimhoudingsbeding wilde voorkomen. Dat GrondInkoop al eerder kritische media-aandacht had aangetrokken, doet daar niet aan af. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 15.1. van de koopovereenkomst heeft gehandeld. Op grond van artikel 15.3. van de koopovereenkomst is hij daarom in beginsel een boete van € 50.000,00 aan GrondInkoop verschuldigd.



Geen matiging boete





6.6.

[geïntimeerde] heeft met zijn derde grief aangevoerd dat de door hem verbeurde boete moet worden gematigd. Het hof stelt voorop dat de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een contractuele boete kan matigen (artikel 6:94 lid 1 BW). Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.



6.7.
Het hof ziet geen aanleiding voor matiging van de door [geïntimeerde] verbeurde boete. Het hof betrekt bij dit oordeel dat [geïntimeerde] een ervaren ondernemer is die vele tientallen onroerende zaken bezit. [geïntimeerde] heeft vaker grond gekocht en verkocht en is het gewend om te onderhandelen over de inhoud van overeenkomsten die daarop betrekking hebben. Het geheimhoudingsbeding dat hij heeft overtreden is duidelijk en ruim geformuleerd (in de breedste zin des woords) en verbood hem uitdrukkelijk om met de pers te spreken. [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij zich bewust was van de op hem rustende geheimhoudingsplicht maar heeft er desondanks voor gekozen om de desbetreffende journalist te woord te staan over de inhoud van de koopovereenkomst. Dat, zoals [geïntimeerde] betoogt, GrondInkoop al eerder negatief in het nieuws was geweest, is geen grond voor matiging. Dit neemt immers niet weg dat GrondInkoop additionele reputatieschade kan lijden als gevolg van nieuwe negatieve media-aandacht. Dat GrondInkoop als gevolg van het verschijnen van het interview met [geïntimeerde] op websites van vier verschillende kranten daadwerkelijk reputatieschade heeft geleden is aannemelijk en blijkt bovendien uit het feit dat [geïntimeerde] zelf heeft verklaard dat hij naar aanleiding van die artikelen door verschillende partijen - in negatieve zin - op de transactie is aangesproken. De door GrondInkoop geleden schade laat zich moeilijk kwantificeren maar dat er tussen deze schade en de hoogte van de boete een duidelijke wanverhouding bestaat is onvoldoende door [geïntimeerde] onderbouwd. Het bedrag van de boete staat bovendien in een redelijke verhouding tot de aard en omvang van de in de koopovereenkomst neergelegde transactie en de voor het perceel te betalen koopprijs van € 2.135.000,00. Ook de derde grief van [geïntimeerde] slaagt gelet op het voorgaande niet.



6.8.
Uit het voorgaande volgt dat het incidenteel appel geen succes heeft.



Principaal appel





6.9.

De rechtbank heeft in het eindvonnis onder meer geoordeeld:
i) dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst per brief van 14 augustus 2023 rechtsgeldig partieel heeft ontbonden omdat GrondInkoop het resterende deel van het perceel niet uiterlijk op I augustus 2023 heeft afgenomen; en
ii) dat GrondInkoop op grond van artikel 11.2. sub b van de koopovereenkomst daarom een boete van € 213.500,00 aan [geïntimeerde] moet betalen.
Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde motivering heeft GrondInkoop diverse grieven gericht. Het hof zal eerst de grieven 6 en 7 bespreken.





[geïntimeerde] verkeerde in schuldeisersverzuim





6.10.
GrondInkoop heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] op de datum van zijn ontbindingsverklaring in schuldeisersverzuim verkeerde, zodat hij op grond van artikel 6:266 lid 1 BW niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze grief slaagt. Het hof licht dit als volgt toe.



6.11.

Artikel 6:59 BW bepaalt dat de schuldeiser in verzuim komt wanneer hij als gevolg van aan hem toe te rekenen omstandigheden niet voldoet aan een eigen verplichting jegens de schuldenaar en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser opschort. Op grond van artikel 6:52 BW is de schuldenaar bevoegd de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser op te schorten als (i) hij een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en (ii) tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat.
Uit artikel 6:54, aanhef en sub b, BW volgt dat geen bevoegdheid tot opschorting bestaat voor zover de nakoming van de verbintenis van de wederpartij blijvend onmogelijk is.




6.12.
Hiervoor heeft het hof geoordeeld dat [geïntimeerde] het in de koopovereenkomst opgenomen geheimhoudingsbeding heeft overtreden. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze tekortkoming door [geïntimeerde] is voltooid, in die zin dat [geïntimeerde] niet alsnog het geheimhoudingsbeding kan nakomen met betrekking tot de onder 3.5. genoemde publicaties. Nakoming is volgens de rechtbank ten aanzien van deze specifieke overtreding blijvend onmogelijk. GrondInkoop heeft echter terecht aangevoerd dat nakoming van de verplichting tot betaling van de verbeurde boete in ieder geval niet blijvend onmogelijk is. Deze boete was blijkens de tekst van artikel 15.3. van de koopovereenkomst direct opeisbaar vanaf 14 juli 2023, de datum waarop de bedoelde publicaties zijn verschenen. De boete was nog niet door [geïntimeerde] aan GrondInkoop betaald toen hij de ontbindingsverklaring uitbracht. Artikel 6:54 aanhef en sub b BW staat dus niet in de weg aan het ontstaan van schuldeisersverzuim aan de zijde van [geïntimeerde] .



6.13.

De rechtbank heeft verder overwogen dat GrondInkoop niet op grond van artikel
6:52 BW bevoegd was tot opschorting. Ook de tegen deze beslissing gerichte grief heeft succes. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:52 BW is vereist dat de schuldenaar een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en dat tussen vordering en opgeschorte verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Deze samenhang bestaat onder meer wanneer de verbintenissen over en weer voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding. Hiervoor heeft het hof overwogen dat GrondInkoop een opeisbare vordering op [geïntimeerde] had, te weten de vordering tot betaling van de verbeurde contractuele boete. Die vordering vloeide voort uit dezelfde rechtsverhouding als de verplichting tot levering van het perceel, namelijk de koopovereenkomst. Het in de procedure gedane beroep van GrondInkoop op opschorting is in de gegeven situatie gerechtvaardigd. Van GrondInkoop kon bezwaarlijk worden verlangd dat zij het perceel zou afnemen tegen betaling van de overeengekomen koopprijs zonder dat zij zich zou verzekeren van betaling van de boete. Dat geldt te meer omdat [geïntimeerde] desgevraagd weigerde te bevestigen dat hij zich in het vervolg aan het geheimhoudingsbeding zou houden. Daar komt bij dat [geïntimeerde] ter zitting heeft toegelicht dat hij geen specifiek belang had bij levering van het perceel op de overeengekomen datum van 1 augustus 2023. Enige vertraging van de levering als gevolg van opschorting van de levering van het perceel zou dus niet tot noemenswaardig nadeel aan de zijde van [geïntimeerde] hebben geleid en opschorting was dus ook in die zin proportioneel. Ook het bedrag van de boete waarop GrondInkoop jegens [geïntimeerde] aanspraak maakte rechtvaardigt niet de conclusie dat opschorting disproportioneel was.




6.14.
De rechtbank heeft bij haar beoordeling op dit punt nog betrokken dat GrondInkoop in de brief van 10 augustus 2023 weliswaar aanspraak heeft gemaakt op betaling van de boete, maar kennelijk niet met het oogmerk om haar leveringsverplichting op te schorten. Het bestreden vonnis lijkt op dit punt te impliceren dat GrondInkoop thans geen beroep meer op opschorting kan doen omdat zij die opschorting niet voorafgaand aan de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] heeft ingeroepen. Ook op dit punt slaagt de grief van GrondInkoop. Omdat de bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft, kan een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds door de schuldenaar worden gedaan, ook ter bestrijding achteraf (en eerst in rechte) van een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van zijn wederpartij.



6.15.

Uit het voorgaande volgt dat GrondInkoop bevoegd was om rechtsgeldig haar leveringsverplichting op te schorten wegens de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichting om de contractueel verschuldigde boete van € 50.000,00 aan GrondInkoop te betalen. Op grond van artikel 6:266 lid 1 BW was [geïntimeerde] daarom niet gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden, zodat haar ontbindingsverklaring van 14 augustus 2023 niet gerechtvaardigd was. Een dergelijke ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring kan worden aangemerkt als een mededeling van degene die de verklaring aflegt dat hij niet zal nakomen, zodat ook op grond van artikel 6:83 aanhef en sub c BW verzuim aan de zijde van [geïntimeerde] is ingetreden. GrondInkoop was daarom wel gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden, wat zij bij brief van 15 augustus 2023 heeft gedaan. Daaruit volgt dat niet [geïntimeerde] maar GrondInkoop aanspraak kan maken op betaling van de in artikel 11.2. sub b van de koopovereenkomst bedoelde boete van
€ 213.500,00.




6.16.
Met haar vijfde grief betoogt GrondInkoop overigens terecht dat de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] van 14 augustus 2023 ook om een tweede reden geen effect had. Bij brief 1 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] GrondInkoop in gebreke gesteld en haar de in artikel 11.2. van de koopovereenkomst bedoelde termijn van acht dagen gesteld om het perceel alsnog te leveren. In zijn e-mail van 8 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] deze termijn eenzijdig verlengd tot 12 augustus 2023, omdat hij er niet zeker van was dat zijn eerdere brieven naar het juiste adres waren verstuurd. GrondInkoop heeft erop gewezen dat 12 augustus 2023 een zaterdag was, zodat de gestelde termijn op grond van artikel 14.3. van de koopovereenkomst werd verlengd tot en met 14 augustus 2023. Anders dan [geïntimeerde] betoogt, volgt uit de desbetreffende bepaling voldoende duidelijk dat de laatste dag van de gestelde termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Dat de Algemene termijnenwet niet is geschreven voor contractuele termijnen doet daar niet aan af. Door deze wet niettemin van toepassing te verklaren op de koopovereenkomst, hebben partijen immers kennelijk beoogd het daarin neergelegde verlengingsmechanisme in hun contractuele relatie te laten gelden.



6.17.
Pas na afloop van de conform artikel 14.3 verlengde termijn, dus eerst op 15 augustus 2023, kon op de voet van artikel 6:82 lid 1 BW verzuim aan de zijde van GrondInkoop ontstaan. Op 14 augustus 2023 was [geïntimeerde] dus nog niet gerechtigd tot ontbinding zodat ook om deze reden haar ontbindingsverklaring van die datum geen effect had en moet worden aangemerkt als een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en sub c BW. De rechtbank is op dit punt aan het betoog van GrondInkoop voorbijgegaan door te overwegen dat tussen partijen niet in geschil zou zijn dat levering van het perceel ook niet op 14 augustus 2023 zou hebben kunnen plaatsvinden. Het hof ziet dit anders. Allereerst geldt dat [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep juist heeft verklaard dat levering voor 15 augustus 2023 mogelijk was terwijl ook GrondInkoop heeft benadrukt dat de koopsom al bij de notaris was gestort, volmachten waren verleend en de leveringsakte gereed was, zodat levering kon plaatsvinden. Tussen partijen stond dus niet vast dat levering niet op 14 augustus 2023 zou kunnen hebben plaatsvinden. Bovendien geldt dat, doordat [geïntimeerde] een termijn voor nakoming (als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW) had gesteld, het verzuim van GrondInkoop slechts kon intreden als de termijn geheel zou zijn verlopen en nakoming zou zijn uitgebleven. Als [geïntimeerde] van mening was dat eerder al duidelijk was dat nakoming door GrondInkoop (tijdelijk) onmogelijk was, dan had hij in plaats van een schriftelijke aanmaning met termijnstelling een mededeling als bedoeld in artikel 6:82 lid 2 BW aan GrondInkoop kunnen versturen. Doordat [geïntimeerde] in plaats daarvan de route van artikel 6:82 lid 1 BW koos, moest hij het verstrijken van de door hem gestelde termijn afwachten en kon verzuim aan de zijde van GrondInkoop hoe dan ook niet eerder dan op 15 augustus 2023 intreden.



Slotsom en vorderingen





6.18.
De slotsom is dat het principaal hoger beroep slaagt. [geïntimeerde] was niet gerechtigd om op 14 augustus 2023 de koopovereenkomst te ontbinden. Door op die datum toch een ontbindingsverklaring uit te brengen, raakte [geïntimeerde] op de voet van artikel 6:83 aanhef en sub c BW in verzuim, zodat de ontbindingsverklaring van GrondInkoop van 15 augustus 2023 doel heeft getroffen en [geïntimeerde] gehouden is de in 11.2. sub b van de koopovereenkomst bedoelde boete van € 213.500,00 aan GrondInkoop te betalen. Het eindvonnis zal worden vernietigd voor zover GrondInkoop daarbij is veroordeeld om de boete van € 213.500,00 aan [geïntimeerde] te betalen. [geïntimeerde] is in beginsel gehouden om deze boete aan GrondInkoop te betalen. Uit het voorgaande vloeit voort dat GrondInkoop in eerste aanleg ook ten onrechte is veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en beslagkosten.



6.19.
Ten aanzien van de boete van € 213.500,00 geldt dat [geïntimeerde] in eerste aanleg een beroep heeft gedaan op matiging van deze boete. Dit betoog zal gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep alsnog worden beoordeeld, aan de hand van de in 6.6. weergegeven maatstaf. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van zijn beroep op matiging aangevoerd dat hij de koopovereenkomst heeft gesloten als privé persoon, niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf, terwijl GrondInkoop een doorgewinterde grondspeculant is die volgens [geïntimeerde] hoge winsten genereert. Het beroep op matiging slaagt niet. Hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde] een ervaren ondernemer is die vele tientallen onroerende zaken bezit, regelmatig grond verhandelt en het gewend is om te onderhandelen over overeenkomsten die op dergelijke transacties betrekking hebben. Tegen die achtergrond ziet het hof in hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd geen aanleiding om de boete te matigen.



6.20.
Het hof zal uitsluitend het eindvonnis partieel vernietigen zoals hiervoor beschreven. Het vonnis in het incident van 6 maart 2024 zal in stand blijven omdat GrondInkoop geen grieven tegen dit vonnis heeft gericht en zij ook niet heeft toegelicht welk belang zij heeft bij vernietiging van dit vonnis. De onder 5.1. genoemde vorderingen van GrondInkoop zullen worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld, behoudens de onder I. gevorderde verklaring voor recht. Deze vordering wordt afgewezen omdat GrondInkoop niet heeft toegelicht dat zij belang heeft bij toewijzing van deze vordering naast de toewijzing van haar andere vorderingen.



6.21.
Gelet op het voorgaande behoeven de overige grieven van GrondInkoop geen verdere bespreking. Dat geldt ook voor de grief waarmee GrondInkoop heeft betoogd dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met artikel 21 Rv. Nu de vorderingen van GrondInkoop alsnog worden toegewezen en [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, ziet het hof, wat er verder ook zij van een eventuele schending door [geïntimeerde] van artikel 21 Rv, geen aanleiding om daaraan gevolgen te verbinden.



Bewijsaanbod





6.22.
Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.



Kosten





6.23.

[geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 112,99
- griffierecht € 6.561,00
- salaris advocaat principaal hoger beroep € 9.414,00 (tarief € 4.707,00, twee punten)
- salaris advocaat incidenteel hoger beroep € 4.706,00 (tarief € 2.353,00, twee punten)
Totaal € 20.793,99



6.24.
Uit de beslissing van het hof volgt voorts dat GrondInkoop in eerste aanleg ten onrechte is veroordeeld in de proceskosten in conventie. Deze kosten zullen alsnog ten laste van [geïntimeerde] worden gebracht, met dien verstande dat het door de rechtbank in conventie berekende griffierecht niet door [geïntimeerde] hoeft te worden betaald, omdat het griffierecht al bij de proceskostenveroordeling in reconventie was inbegrepen en [geïntimeerde] niet tweemaal griffiegeld verschuldigd is voor verschijning in dezelfde procedure. Het hof begroot de proceskosten in eerste aanleg in conventie op € 2.714,00 (twee punten x tarief VI x 0,5 (vanwege samenhang conventie en reconventie)).






7Beslissing


Het hof:



in principaal en incidenteel hoger beroep;



7.1.
vernietigt het eindvonnis voor zover het de veroordelingen onder 6.1., 6.2., 6.3. en 6.4. van het dictum betreft en 6.9. voor zover betrekking hebbende op 6.1. tot en met 6.4.;



7.2.

veroordeelt [geïntimeerde] om aan GrondInkoop een bedrag van € 213.500,00 te betalen,
te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 augustus 2023;




7.3.
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg in conventie van € 2.714,00;



7.4.
bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige;



7.5.

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen GrondInkoop ter uitvoering
van het eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke
rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van betaling;




7.6.

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op
€ 20.793,99 te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de proceskostenveroordeling is voldaan;




7.7.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;



7.8.
verklaart de veroordelingen genoemd onder 7.2., 7.3., 7.5., 7.6. en 7.7. uitvoerbaar bij voorraad;



7.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, M.E. van Neck en C. Hoogland en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2026.