ECLI:NL:GHAMS:2026:2376

GERECHTSHOF AMSTERDAM


afdeling civiel recht en belastingrecht, team I



zaaknummer : 200.354.584/01



zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/351418 / HA ZA 24-205




arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 augustus 2026




inzake





1 [appellant 1] ,

2. [appellant 2],
beiden wonend te [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. P. Thole te Amsterdam,



tegen





[geïntimeerde]
,
wonend te [plaats 2] (NH),
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Schildwacht te Velsen-Zuid.



Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.






1De zaak in het kort



[appellanten] hebben een woning van [geïntimeerde] gekocht. Enige tijd na levering heeft zich een lekkage voorgedaan in het souterrain van de woning. [appellanten] houden [geïntimeerde] aansprakelijk voor de schade die zij daardoor stellen te hebben geleden. [geïntimeerde] beroept zich op een in de koopovereenkomst opgenomen exoneratieclausule. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor de door [appellanten] gevorderde schade. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.






2Het geding in hoger beroep



[appellanten] zijn bij dagvaarding van 24 april 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, van 5 maart 2025, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.



Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.


Op 16 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid een akte overlegging producties tevens akte wijziging van eis, met producties, ingediend en [geïntimeerde] heeft één productie in het geding gebracht. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en nadere inlichtingen verstrekt.



Ten slotte heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.






3Feiten


De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat deze feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen deze neer op het volgende.



3.1.
Partijen hebben op 11 januari 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellanten] de woning (hierna: de woning) van [geïntimeerde] hebben gekocht voor € 560.000,00.



3.2.
In de koopovereenkomst is onder andere opgenomen:



“
artikel 20 Nadere afspraken
(…)




20.2


Bouwkwaliteit


Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning is gebouwd in 1919, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor: het dak, de fundering, bouwkundige constructie, vloeren, wanden, de eventuele aanwezigheid van aantasting door schimmels en de eventuele aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 6.3. (…) omschreven woongebruik. Verkoper verzwijgt niet moedwillig gebreken aan bovenstaande zaken. De koper is in de gelegenheid gesteld het verkochte bouwkundig te laten keuren, maar heeft hier wel/
geen
gebruik van gemaakt. Verkoper aanvaardt geen aansprakelijkheid voor ouderdomsgebreken.
”





3.3.
Tot de koopovereenkomst behoort een vragenlijst over de woning. [geïntimeerde] heeft op deze vragenlijst onder meer ingevuld:




3.4.

Op 11 januari 2022 hebben [appellanten] een bouwkundige inspectie laten uitvoeren
door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). In het daarvan door [bedrijf 1] opgemaakte keuringsrapport van 17 januari 2022 staat onder meer vermeld:




“
Algemene gegevens
(…)


Divers
(…)



- Er is door de verkoper(s) een ingevulde vragenlijst voor de verkoop van een woning (…) aangeleverd.


- Er is een factuur aangeleverd van de firma [naam 1] d.d. 12-12-2019


- Er is een verslag aangeleverd van een rondgang met [naam 1] d.d. 26-11-2019


- Het souterrain is in 2017 gerenoveerd. (…)




Vocht


De woning is gecontroleerd op optrekkend vocht of andersoortige vochtplekken. (…)





In deze woning is geen noemenswaardige lekkage waargenomen c.q. gemeld door de


verkoper.





In het souterrain is in ca. 2018 een lekkage geweest. Dat is opgelost door op de gehele


achtergevel onder het maaiveld niveau een waterdichte mortel aan te brengen. Tevens is er een drainbuis aangelegd in de grond langs de achtergevel. Die loost zijn regenwater op de pomp put in de fietsenberging (foto 29).


Er is in 2019 bij de voorgevel ook een waterdichte mortel aangebracht onder het entree kozijn t.p.v. de fietsenberging. De hemelwaterafvoeren zijn toen ook aangepast en lozen nu niet meer in de achtertuin.


Na het uitvoeren van deze werkzaamheden zijn er geen lekkages meer geweest.


Zie voor meer informatie het verslag van (…) [naam 1] d.d. 26-11-2019 en de factuur van (…) [naam 1] d.d. 12-12-2019.





Tijdens de inspectie is er een vochtverhoging waargenomen in een voorzetwand t.p.v. het souterrain (foto 31, 32, 33). Dat duidt er op dat er nog steeds een lichte doorslag aanwezig is door de wand c.q. vloer. De oorzaak en de locatie van de vochtdoorslag is onbekend. Wij adviseren u om dit te melden bij de aannemer om er voor te zorgen dat dit binnen de (eventueel nog) aanwezige garantie blijft vallen.


Deze plek dient u de komende tijd in de gaten te houden.





Als dit erger wordt dient de wand open gemaakt te worden om nader te onderzoeken waar het gebrek zich bevind en hoe dit het beste kan worden opgelost. (…)





Verkoper geeft aan dat er heel af en toe een kleine lekkage aanwezig is in de fietsenstalling. Dit ontstaat bij harde westen wind i.cm. veel regen. Regenwater loopt dan vanaf de voorgevel over de vloer naar binnen toe. Dit is de afgelopen periode niet meer gebeurt. Dit dient u in de gaten te houden.”





3.5.

Hierbij staat vermeld onder het kopje “Actie”: “H” [herstellen; toevoeging hof],
onder het kopje “Direct noodzakelijke kosten”: “Nader onderzoek + gebrek melden bij de aannemer” en onder het kopje “Op termijn noodzakelijke kosten”: “€ 5.000”.




3.6.
Op 29 april 2022 heeft de levering van de woning plaatsgevonden.



3.7.
Bij brief van 24 januari 2023 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij het volgende gebrek hebben geconstateerd: “Ernstige lekkage in het souterrain (vloer en wanden) door optrekkend grondwater vanwege een niet-waterdichte souterrain constructie.”. De brief vermeldt verder: “Dit gebrek en de gevolgen daarvan staan een normaal feitelijk gebruik van de woning in de weg.”. [appellanten] hebben [geïntimeerde] verzocht het gebrek te (laten) herstellen. Per mail van 31 januari 2023 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] te kennen gegeven “geen enkele aansprakelijkheid” te aanvaarden.



3.8.

[appellanten] hebben [bedrijf 1] ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. [bedrijf 1] heeft op 6 maart 2023 een inspectie uitgevoerd. In het daarvan door [bedrijf 1] opgemaakte rapport (versie december 2023) is onder andere opgenomen:



“
1. Inleiding
(…)


Op 1 januari 2023 is er na langdurige regenval een flinke lekkage geweest in het souterrain. Op basis van deze lekkage is aan [bedrijf 1] gevraagd om een 2e inspectie te doen. (…) Tevens heeft partij 1 [ [appellanten] ; toevoeging hof] (…) gevraagd om nieuwe, door de gemeente [plaats 1] , aangeleverde informatie te analyseren. Deze nieuwe informatie betreft rapporten van de firma [naam 2] . (…)




3.1


Aangeleverde informatie door de huidige eigenaren (partij 1)


Voorafgaand aan de inspectie (…) heeft partij 1 informatie aangeleverd. Deze aangeleverde informatie staat hieronder vermeld:


 Er is door (…) de gemeente [plaats 1] (…) een rapport aangeleverd die is opgesteld door (…) [naam 2] op d.d. 14-9-2020. Dit betreft een inventarisatie van de vocht problematiek in de woning voor de overdracht van de woning. Tijdens de inspectie (…) op 11-1-2022 was dit dus niet bekend. (…)


In dit rapport van [naam 2] staat o.a. vermeld:


 Partij 2 [ [geïntimeerde] ; toevoeging hof] geeft aan veel last te hebben van het grondwater en hemelwaterafvoer voorzijde.

 Bij de achterzijde zijn geen vocht problemen op het perceel.


 Stucwerk achtergevel begane grond vertoont loszittend stucwerk.


 Partij 2 geeft aan tijdens hevige regenval overlast te hebben van schimmelvorming en optrekkend vocht in het souterrain.


Er is door (…) de gemeente (…) een rapport aangeleverd (…) opgesteld door (…)



[naam 2] op d.d. 26-1-2021. Dit betreft een onderzoek naar de grondwater stand rond


de woning. Tijdens de inspectie (…) op 11-1-2022 was dit dus niet bekend. (…)


In het rapport van [naam 2] staat o.a. vermeld:


 Op 14 september 2020 is het perceel (…) geïnspecteerd om een representatief beeld te krijgen van de wateroverlast bij bebouwing in het onderzoeksgebied.


 Er zijn in de souterrains, over de gehele oppervlakte, diverse sporen van optrekkend vocht waargenomen, in de vorm van schimmelvorming, vochtplekken, loszittend stucwerk en zoutaanslag. Met name aan de onderkant van de muren is de vochtschade waarneembaar. Bij [onderhavige woning; toevoeging hof] zijn ook aan de buitenzijde van het souterrain sporen van optrekkend vocht aangetroffen. Verder waren er enkele scheuren te zien in de gevel.

 De bewoner geeft aan overlast te ervaren bij hevige neerslag. De bewoner (…) geeft aan dat de vochtproblemen ongeveer tussen de 1 en 5 jaar geleden begonnen, nadat de bewoners er in 2017 kwamen wonen en het souterrain volledig hebben opgeknapt. (…)


 Uit de resultaten van de vochtinspectie en de grondwaterstandsmetingen concluderen we dat inderdaad sprake is van schade als gevolg van (optrekkend) grondwater in de souterrains van [onderhavige woning; toevoeging hof]. De overlast heeft relatie met de diepte van de bouwconstructie (…). De souterrain constructies zijn niet waterdicht en zorgen ervoor dat grondwater de leefruimte kan binnendringen.

 (…) De bewoners zullen zelf maatregelen moeten nemen (…) om overlast te beperken. Mogelijke maatregelen zijn:


 Het waterdicht maken van de (ondergrondse) bouwconstructies;


Het beheersen van de grondwaterstand (…) door de aanleg van drainage. (…)







4Conclusies


Op basis van alle aangeleverde informatie op 11-1-2022 en 6-3-2023 kunnen we onderstaande conclusies trekken


 Op basis van de aangeleverde informatie is het partij 2 verwijtbaar dat de rapporten van [naam 2] d.d. 14-9-2020 en van d.d. 26-1-2021 niet zijn gedeeld tijdens de inspectie (…) d.d. 11.1-2022. Er zijn op 11-1-2022 alleen gegevens gedeeld van het werk uitgevoerd door [naam 1] in dec. 2019. Partij 2 heeft tijdens de inspectie alleen een melding gemaakt van lichte vochtproblemen in de fietsenstalling. Het souterrain was helemaal droog. Partij 2 heeft dus nagelaten te melden (…) dat er daarna nog overlast is geweest van vochtproblemen tijdens hevige regenbuien zoals gedocumenteerd door [naam 2] in hun rapporten. Indien deze informatie was gedeeld tijdens de inspectie op 11-1-2022 dan had de inspecteur van [bedrijf 1] in zijn rapport geadviseerd om de vloer in het souterrain incl. de aansluiting naar de wanden toe per direct waterdicht te laten maken.


De lekkage in het souterrain is ontstaan via scheurtjes in de vloertegels. De oorzaak van de lekkage lijkt zich dus te bevinden in de vloer. Aangezien er geen (noemenswaardige) lekkages zijn waargenomen bij de voorgevel en achtergevel, verwachten wij dat de buitengevels t.p.v. de voorgevel en achtergevel (vrijwel) waterdicht zijn. Om de kans op lekkages op termijn, tijdens langdurige regenbuien, te voorkomen dient de vloer van het souterrain waterdicht gemaakt te worden. Hiervoor


dient de gehele vloer en de aansluiting van de vloer op de wanden gerenoveerd te


worden.


 (…) Tevens dient de waterdichtheid van de gevel onder maaiveld niveau nader bekeken te worden. (…)


 Er is op basis van de aangeleverde informatie t.p.v. de voorgevel geen waterkerende afdichting aangebracht onder maaiveld niveau (foto 22, 23). (…) Wij adviseren u om i.o.m. (…) [naam 1] nader te bespreken of er hier daadwerkelijk niets is gedaan (…). (…)


 Tijdens het onderzoek van [naam 2] op 14-9-2020 is het souterrain aan de binnenzijde geïnspecteerd. In het souterrain zijn over het gehele oppervlakte, diverse sporen van optrekkend vocht waargenomen in de vorm van schimmelvorming, vochtplekken, loszittend stucwerk en zoutaanslag. Met name aan de onderkant van de muren is de vochtschade waarneembaar. Er zijn ook aan de buitenzijde van het souterrain sporen van optrekkend vocht aangetroffen. Verder waren er enkele scheuren te zien in de gevel. Hiervan zijn foto’s gemaakt. In het rapport van [naam 2] staat vermeld dat partij 2 heeft aangegeven dat er vochtplekken ontstaan na hevige regenval. De oorzaak van het vocht wordt gerelateerd aan een hoge waterstand. Na nader onderzoek blijkt dat het grondwater nooit tot onder de vloer van het souterrain komt. Uit het rapport van [naam 2] kunnen we concluderen dat de lekkage te maken heeft met tijdelijk waterdruk na veel regenval en niet met constante waterdruk van het normale grondwater niveau.”




3.9.


[appellanten] hebben [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) gevraagd een offerte op te maken voor herstel van de lekkage in het souterrain. [bedrijf 2] heeft de kosten voor herstel bij offerte van 23 oktober 2023 begroot op € 116.758,74 en bij
offerte van 9 december 2024 op € 127.485,10.




3.10.
Ondanks sommatie tot betaling van schadevergoeding en verdere correspondentie tussen (de advocaten van) partijen, heeft [geïntimeerde] geen betaling aan [appellanten] gedaan.



3.11.

Op 9 juli 2025 hebben [appellanten] aan [bedrijf 2] opdracht gegeven om
herstelwerkzaamheden uit te voeren, overeenkomstig een kostenbegroting van diezelfde datum ten bedrage van € 149.982,99.




3.12.
In opdracht van [appellanten] heeft [bedrijf 1] in september en oktober 2025 inspecties gedaan om “de kwaliteit (…) van het souterrain” en “de oorzaak van de lekkages” te bepalen. In het daarvan door [bedrijf 1] opgemaakte rapport van 12 november 2025 staat onder meer vermeld:



“
Eindconclusie


Om het souterrain waterdicht te maken is er in september 2025 geadviseerd om de


gehele vloer te slopen en de betonnen kim te verwijderen. Het is niet mogelijk om delen van de vloer te behouden. Er dient een nieuwe waterdichte betonvloer gestort te worden en alle aansluitingen tussen de wanden de nieuwe betonvloer (de kim) dienen middels injecties waterdicht gemaakt te worden. Tevens dient er een wand afdichting op de binnenzijde van de authentieke gemetselde fundering aangebracht te worden. Ook dient de buitenzijde van de voorgevel waterdicht gemaakt te worden met een fundatieafdichting. Dit is de enige manier om een duurzame waterdichtheid van het souterrain te garanderen.”





3.13.
Inmiddels zijn de herstelwerkzaamheden (nagenoeg) afgerond. In verband met extra werkzaamheden, waaronder met name het vervangen van de souterrainvloer, heeft [bedrijf 2] in totaal € 202.626,99 in rekening gebracht aan [appellanten]






4De procedure in eerste aanleg


4.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg (na wijziging van eis) gevorderd - uitvoerbaar bij voorraad - om primair [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellanten] te voldoen € 127.485,10, te vermeerderen met wettelijke rente, en om subsidiair althans meer subsidiair de koopovereenkomst partieel te ontbinden althans te wijzigen, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met € 127.485,10, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dit bedrag aan [appellanten] , te vermeerderen met wettelijke rente. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de buitengerechtelijke kosten en de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.



4.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.



4.3.
De rechtbank heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de vorderingen van [appellanten] afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proces- en nakosten. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat de exoneratie van artikel 20.2 van de koopovereenkomst niet is beperkt tot gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning, zodat [geïntimeerde] zich in beginsel succesvol kan beroepen op de exoneratie voor de aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht in het souterrain. Dat is slechts anders als [geïntimeerde] haar mededelingsplicht zou hebben geschonden. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval, nu [geïntimeerde] met het invullen van de vragenlijst melding heeft gemaakt van de vochtproblematiek. [geïntimeerde] was niet verplicht de door [naam 2] Ingenieurs (hierna: [naam 2] ) opgemaakte rapporten voorafgaand aan de koop te overhandigen, en uit die rapporten volgt ook niet dat er na de werkzaamheden die [geïntimeerde] in december 2019 en juni 2020 heeft laten verrichten nog lekkages zijn geweest. Nu [geïntimeerde] zich op de exoneratieclausule kan beroepen, is zij niet tekortgeschoten in haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en heeft zij evenmin onrechtmatig gehandeld jegens [appellanten] Het beroep van [appellanten] op (wederzijdse) dwaling stuit naar het oordeel van de rechtbank af op artikel 6:228 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat de eventuele dwaling op grond van artikel 20.2 van de koopovereenkomst voor rekening van de dwalende behoort te blijven.






5Vordering en verweer in hoger beroep


5.1.

[appellanten] hebben bij de dagvaarding in hoger beroep gevorderd dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en (uitvoerbaar bij voorraad) de in eerste aanleg afgewezen vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en wettelijke rente. Daarna hebben [appellanten] hun eis gewijzigd in die zin dat zij thans een hoger bedrag aan herstelkosten/vermindering van koopsom ad € 202.626,99 vorderen.



5.2.


[geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis,
met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het
hoger beroep. Ook heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en de door

[appellanten] bij akte wijziging van eis overgelegde producties.




5.3.

Bedoelde producties zijn ingediend binnen de door het procesreglement gestelde termijn. Uit die producties maakt het hof op dat [appellanten] eerst na het uitbrengen van de memorie van grieven op de hoogte zijn geraakt van het uit te voeren meerwerk
- met name het slopen van de gehele souterrainvloer en het storten van een nieuwe waterdichte betonvloer - en de daaraan verbonden kosten. Dit in aanmerking genomen, acht het hof het niet in strijd met de goede procesorde dat [appellanten] bedoelde producties niet eerder hebben overgelegd. Ook overigens acht het hof deze producties niet van dien aard dat toelating ervan in strijd zou komen met de goede procesorde. Het hof laat de bij akte wijziging van eis door [appellanten] overgelegde producties dan ook toe.




5.4.
Nu [appellanten] met hun eiswijziging klaarblijkelijk hebben beoogd hun vordering aan te passen aan het door [bedrijf 2] in totaliteit gefactureerde bedrag, strekt deze eiswijziging er dus toe te voorkomen dat het geschil zou moeten worden beslist aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (feitelijke) gegevens. Het hof is van oordeel dat die omstandigheid in dit geval een uitzondering rechtvaardigt op de in beginsel strak toe te passen twee-conclusie-regel van artikel 347 lid 1 Wetboek van Rechtsvordering (Rv). Niet is gebleken dat deze eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding of dat [geïntimeerde] hierdoor onredelijk in haar verdediging wordt bemoeilijkt. De eiswijziging is niet in strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.






6Beoordeling



Grieven




6.1.

[appellanten] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Zij betogen net als in eerste aanleg dat de woning door forse lekkage en vochtproblematiek in het souterrain niet geschikt is voor normaal gebruik, dat [geïntimeerde] in dat verband geen beroep toekomt op de exoneratie in artikel 20.2 van de koopovereenkomst (grief 1) en dat [geïntimeerde] van deze problematiek op de hoogte was, maar haar mededelingsplicht heeft geschonden (grief 2). [geïntimeerde] is - aldus [appellanten] - tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en is gehouden de door [appellanten] als gevolg van de vochtproblematiek geleden schade ten bedrage van € 202.626,99 te vergoeden. Daarnaast betogen [appellanten] dat zij hebben gedwaald (grief 3) bij aankoop van de woning en stellen zij zich op het standpunt dat de koopprijs als gevolg daarvan met een bedrag groot € 202.626,99 moet worden verminderd.



Grief 1





6.2.

Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van de hiervoor onder 3.2 aangehaalde exoneratie in artikel 20.2 van de koopovereenkomst.

[appellanten] gaan uit van een engere uitleg van de exoneratie. Zij stellen zich op het standpunt dat onder de exoneratie slechts gebreken zijn begrepen die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Gelet op door [geïntimeerde] in 2017 en 2019 in/aan het souterrain verrichte (ingrijpende) werkzaamheden kan de vochtproblematiek volgens [appellanten] in redelijkheid niet meer worden toegeschreven aan de ouderdom van de woning. [geïntimeerde] staat een ruimere uitleg voor. Zij is van mening dat de exoneratie is toegespitst op bouwkundige kwaliteitsgebreken en een uitdrukkelijke uitsluiting van aansprakelijkheid inhoudt ten aanzien van “het dak, de fundering, bouwkundige constructie, vloeren, wanden, de eventuele aanwezigheid van aantasting door schimmels en de eventuele aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht” als genoemd in de exoneratie. Bovendien betroffen - aldus [geïntimeerde] - de werkzaamheden in 2017 en 2019 (en juni 2020; zie rov. 6.4) geen fundamentele aanpassing van de bestaande souterrainconstructie.




Werkzaamheden





6.3.
Vast staat dat de woning dateert uit 1919. Niet in geschil is dat [geïntimeerde] de woning in 2017 in eigendom heeft verkregen en dat zij toen een badkamer en slaapkamer in het reeds bestaande souterrain heeft laten plaatsen. Niet in geschil is ook dat [geïntimeerde] in december 2019 (en juni 2020) werkzaamheden heeft laten verrichten om vocht- en wateroverlast in het souterrain aan te pakken.



6.4.


[geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep een verklaring van haar architect, [naam 1] (hierna: [naam 1] ), mede “namens de aannemer (…) die betrokken was”, [naam 3] (hierna: [naam 3] ), in het geding gebracht. Hierin staat vermeld: “(…) Bij de verbouwing van het souterrain in 2017 is (…) geen vochtdoorslag bij de vloer en wanden geconstateerd. T.b.v. de vloerverwarming zijn er sleuven in de bestaande betonvloer gefreesd. Tevens is er voor de rioolafvoer een pompput gemaakt in het souterrain onder de trap buitenzijde. (…).

In 2017 is er geen nieuwe dekvloer en betonnen kim gestort.
Dit alles was al aanwezig.


In juni 2019 is er melding gemaakt van lekkage en vochtplekken aan de achterzijde van het souterrain en ter plaatse van de ingang van de fietsenberging. (…) Naar aanleiding van deze melding is er een plan van aanpak door mij opgesteld in samenspraak met vochtspecialist (…) [naam 1] en (…) [naam 3] .


Hierna is de gehele achterzijde tot de onderkant van de fundering (december 2019) en


de ingang van fietsenberging aan de voorzijde ontgraven (juni 2020), waterdicht gemaakt door (…) [naam 1] , een drainageslang aangebracht onder niveau fundering en een pompput gemaakt in de fietsenberging ter beheersing van de grondwaterstand.


Tevens is in de fietsenberging een betontrede gemaakt. Hierna is geen melding meer


geweest van vochtoverlast. (…)”.





6.5.
De in deze verklaring genoemde werkzaamheden in 2019 worden bevestigd in het verslag van [naam 1] van 26 november 2019 (productie 5 van [geïntimeerde] in eerste aanleg), de offerte van vochtspecialist [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van 27 november 2019, de facturen van [naam 1] van 12 december 2019 en 30 juni 2020 en de factuur van [naam 3] van 18 december 2019 (productie 21 van [appellanten] in eerste aanleg). Deze werkzaamheden zijn ook niet weersproken door [appellanten]



Souterrainvloer en aansluiting wanden





6.6.
Volgens [appellanten] is de oorzaak van de vochtproblematiek gelegen in de vloer van het souterrain en de aansluiting van de vloer naar de wanden en moeten om het probleem op te lossen de vloer en de aansluiting naar de wanden waterdicht worden gemaakt. Dit standpunt valt ook op te maken uit de hiervoor onder 3.8 en 3.12 aangehaalde ((eind)conclusies van de) rapporten van [bedrijf 1] van december 2023 en november 2025.



Ouderdom woning





6.7.
Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat de exoneratie van artikel 20.2 wel degelijk beperkt is tot gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Uit de eerste zin van het artikel blijkt immers dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen vanwege het feit dat de woning in 1919 is gebouwd. Dit kan [appellanten] evenwel niet baten, omdat [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof met de hiervoor weergegeven verklaring van [naam 1] , bezien in samenhang met de overige in rechtsoverweging 6.5 vermelde stukken, voldoende heeft onderbouwd dat de door [appellanten] gestelde vochtproblematiek verband houdt met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. [appellanten] hebben dit onvoldoende gemotiveerd betwist.



6.8.

In het midden kan blijven of het souterrain voor 2017 werd gebruikt als berging
- zoals [appellanten] stellen - of als was-, strijk-, kleedruimte en hobbykamer - zoals [geïntimeerde] betoogt-, en eveneens of in 2017 ook de plaats van de trap in de woning is aangepast. Ook indien het hof [appellanten] in hun stellingen zou volgen valt immers niet in te zien dat het plaatsen van een bad- en slaapkamer in het souterrain een zodanig ingrijpende aanpassing (aan de souterrainvloer en de wandaansluiting) is geweest dat daardoor de vochtproblematiek niet meer kan worden toegeschreven aan de ouderdom (van de souterrainvloer en wandaansluiting) van de woning.
Weliswaar staat in het rapport van [bedrijf 1] van november 2025 dat “de dekvloer met tegels (…) in 2017” is aangebracht en dat “er in 2017 plaatselijk een betonnen “kim” gestort” is, maar dit wordt weersproken door de bij die werkzaamheden betrokken architect en aannemer. Bovendien staat in de conclusie van het rapport van [bedrijf 1] van november 2025 dat er “nog een authentieke gemetselde vloer aanwezig” is en dat “Door het behoud van de oude lekkage gevoelige gemetselde vloer” en “Doordat er niet langs alle wanden een goede kimafsluiting” is aangebracht “tijdens de renovatie van het souterrain in 2017 een groot risico” is “genomen op lekkages”. Hieruit kan het hof niets anders opmaken dan dat juist het niet renoveren van de vloer en het niet overal aanbrengen van een goede kimaansluiting het risico op lekkages volgens [bedrijf 1] heeft verhoogd.




6.9.
Voorts valt uit de door [naam 1] in voormelde verklaring opgesomde werkzaamheden niet af te leiden dat de souterrainvloer en wandaansluitingen in 2019 (en juni 2020) ingrijpend zijn aangepast. Verder staat in een door [appellanten] in het geding gebrachte verklaring van [bedrijf 2] van 7 mei 2026 (productie 4 van [appellanten] in hoger beroep) dat [bedrijf 2] , “samen met (…) [naam 1] , expert op het gebied van kelderafdichting al snel tot de ontdekking” kwamen “dat het souterrain niet te injecteren was wegens de ondegelijke constructie. De vloer was simpelweg te broos (…). De vloer bestond uit meerdere losse lagen metselwerk en daarop een dunne laag cement. Om deze reden hebben wij een aanvullende aanbieding gemaakt voor het vervangen van de keldervloer naar een degelijke betonvloer waarvan de aansluitingen rondom vervolgens zijn geïnjecteerd.” Ook deze verklaring duidt er naar het oordeel van het hof op dat de vloer van het souterrain en de wandaansluitingen geen onderdeel uitmaakten van de werkzaamheden in 2019 (en juni 2020), althans toen in elk geval niet ingrijpend zijn aangepast.



Beroep op exoneratie





6.10.
Niet is komen vast te staan dat de in 2017 en 2019 (en juni 2020) verrichte werkzaamheden fundamentele ingrepen in de bouwkundige staat van het souterrain betroffen. De vloer van het souterrain en de wandaansluitingen maakten geen onderdeel uit van die werkzaamheden, althans zijn daardoor in elk geval niet ingrijpend aangepast. Dit betekent dat de vochtproblematiek ook bij de door [appellanten] voorgestane engere uitleg van de exoneratie onder de werking daarvan valt. Grief 1 faalt. [geïntimeerde] kan zich dan ook op de exoneratie beroepen, tenzij zij in strijd met het bepaalde in artikel 20.2 van de koopovereenkomst “moedwillig” gebreken heeft verzwegen en daarmee niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan.



Grief 2





6.11.
Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde] haar mededelingsplicht geschonden. Zij voeren in dat verband het volgende aan. Op 14 september 2020 heeft [naam 2] in opdracht van de gemeente Alkmaar in het kader van een buurtonderzoek naar de oorzaak van grondwateroverlast de woning van - toen nog - [geïntimeerde] geïnspecteerd. Uit het daarvan opgemaakte rapport van dezelfde datum (hierna: [naam 2] I-rapport) blijkt van structurele vochtproblemen in het souterrain van de woning. Dit rapport en het vervolgrapport van [naam 2] van 26 januari 2021 (hierna: [naam 2] II-rapport) bevatten essentiële informatie over de bouwtechnische staat, de aard en oorzaak van het probleem en de noodzaak van herstelmaatregelen. [geïntimeerde] heeft deze rapporten niet met [appellanten] gedeeld. Ook heeft [geïntimeerde] van de uit deze rapporten blijkende vochtproblematiek geen melding gemaakt op de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst en bovendien heeft zij de vragen onder “5. Vloeren, plafonds en wanden” op deze vragenlijst aantoonbaar onjuist beantwoord.



Vragenlijst





6.12.
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] onder 5. van de vragenlijst de vragen of “er sprake” is “(geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht” en/of “schimmelvorming” op de “vloeren, plafonds en/of wanden” ontkennend heeft beantwoord. Ook de vragen onder 5. van de vragenlijst over “scheuren en/of beschadigingen” in/aan vloeren, plafonds en/of wanden, problemen “met de afwerkingen” en “gebreken aan de vloerconstructie” heeft [geïntimeerde] ontkennend beantwoord. Bij de vragen onder “2. Gevels” en “6. Kelder, kruipruimte en fundering” als hiervoor onder 3.3 aangehaald heeft zij echter wel degelijk melding gemaakt van en een toelichting gegeven op eerdere vochtproblematiek in het souterrain en bij hevige regenval nog bestaande vochtdoorslag in de fietsenkelder. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de rechtbank dat de omstandigheid dat de melding is gedaan bij een andere vraag dan [appellanten] kennelijk wenselijk hadden gevonden, niet maakt dat niet aan de mededelingsplicht is voldaan.



Keuringsrapport





6.13.

Uit het hiervoor onder 3.4 aangehaalde keuringsrapport van [bedrijf 1] maakt het hof op dat [geïntimeerde] aan [appellanten] (en/of [bedrijf 1] ) vóór de bouwkundige keuring heeft medegedeeld dat het souterrain in 2017 is gerenoveerd, dat in het souterrain in circa 2018 een lekkage is geweest, dat deze lekkage is opgelost
- onder vermelding van de daartoe verrichte werkzaamheden - en dat er bij harde westenwind in combinatie met veel regen af en toe een kleine lekkage in de fietsenberging is. Uit het keuringsrapport blijkt ook dat [geïntimeerde] een opsomming heeft gegeven van de werkzaamheden die zijn verricht om de lekkage op te lossen en dat zij het verslag van [naam 1] van 26 november 2019 en de factuur van [naam 1] van 12 december 2019 aan [appellanten] (en/of [bedrijf 1] ) heeft doen toekomen.





[naam 2] -rapporten





6.14.

Vast staat dat [geïntimeerde] de [naam 2] -rapporten (al dan niet na ruggespraak
met [bedrijf 1] ) niet aan [appellanten] heeft doen toekomen.
In deze rapporten staat dat in het souterrain, “over de gehele oppervlakte, diverse

sporen van optrekkend vocht” zijn “waargenomen, in de vorm van schimmelvorming, vochtplekken, loszittend stucwerk en zoutaanslag. Met name aan de onderkant van de muren is de vochtschade waarneembaar” en “ook aan de buitenzijde van het souterrain” zijn “sporen van optrekkend vocht aangetroffen. Verder waren er enkele scheuren te zien in de gevel”. De conclusie van deze rapporten luidt dat “sprake is van schade als gevolg van (optrekkend) grondwater” in het souterrain van de woning. De souterrainconstructie is “niet waterdicht”, waardoor “vocht door de voegen en vloer de leefruimte (souterrain) binnen” kan “komen”. “De bewoners zullen (…) zelf maatregelen moeten nemen (…) om overlast te beperken. Mogelijke maatregelen zijn:


1. Het waterdicht maken van de (ondergrondse) bouwconstructies;


2. Het beheersen van de grondwaterstand (…) door de aanleg van drainage.”




Mededelingsplicht





6.15.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, ook zonder dat zij de [naam 2] -rapporten met [appellanten] heeft gedeeld. Het hof acht daartoe het volgende redengevend.



6.16.

[geïntimeerde] heeft [appellanten] gemeld dat er sprake is geweest van lekkage in het souterrain (en “dat er heel af en toe” nog “een kleine lekkage aanwezig is in de fietsenstalling”). Ook heeft zij kenbaar gemaakt welke werkzaamheden zij heeft laten uitvoeren om dit probleem aan te pakken.



6.17.


[appellanten] hebben onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat [geïntimeerde] na de werkzaamheden in 2019, en meer in het bijzonder ten tijde van en na de [naam 2] -rapporten, nog wateroverlast heeft ervaren. Zij wijzen erop dat het [naam 2] I-rapport gedetailleerde observaties van vochtplekken, loszittend stucwerk en optrekkend grondwater in het souterrain bevat en zij voeren aan dat het gehele [naam 2] I-rapport, dus ook de verklaringen van [geïntimeerde] over de vochtproblematiek en de bevindingen van de inspecteur ter zake de vochtschade, in de tegenwoordige tijd is opgesteld en dat er in het rapport meermaals wordt gesproken over “de vochtoverlast die vandaag door de inspecteur is gezien”. Ook wijzen zij erop dat op de bijbehorende foto’s duidelijk vochtschade in de woning zichtbaar is.
Daartegenover voert [geïntimeerde] aan dat zij de vochtproblematiek al had laten aanpakken voor de inspectie door [naam 2] in september 2020, dat in de [naam 2] -rapporten slechts wordt gesproken over “sporen” en “schade” als gevolg van in het verleden aanwezige vochtproblemen, dat nergens wordt gesteld dat die vochtproblemen ten tijde van de rapporten nog actueel zouden zijn, dat in het kader van het onderzoek door [naam 2] geen vochtmetingen zijn gedaan, dat de bijbehorende foto’s geen vocht laten zien en dat in het [naam 2] I-rapport staat dat de pomp droog is. Naar eigen zeggen heeft [geïntimeerde] na het uitvoeren van de werkzaamheden in december 2019 (en juni 2020, zie rov. 6.4) geen wateroverlast meer ervaren, anders dan in december 2020 door een kapotte waterpomp en incidenteel bij de fietsenberging. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst zij op een mail van 31 januari 2023 (productie 7 van [appellanten] in eerste aanleg), waarin zij aan [appellanten] te kennen heeft gegeven: “Zoals jullie bekend heb ik een aantal jaren geleden ook last gehad van vochtdoorslag en wateroverlast in kelder/souterrain. Dit probleem is vakkundig verholpen (voor het laatst in december 2020 na probleem met waterpomp door kortsluiting)(…)” en een garantiefactuur van [naam 3] van 4 januari 2021 (productie 11 van [geïntimeerde] in eerste aanleg) in verband met “kortsluiting in de pomp”. Verder wijst [geïntimeerde] op verklaringen van [naam 3] van 11 maart 2024 en 20 december 2024 (producties 6 en 12 van [geïntimeerde] in eerste aanleg) waarin staat: “Voor het laatst ben ik in 2021 nog voor een aantal klussen langs geweest” waarbij “ik ook de waterpompen” heb “gecontroleerd” en “geen vocht meer” heb “waargenomen in het souterrain”.
Het hof houdt het er dan ook voor dat [geïntimeerde] na de werkzaamheden in 2019 (en juni 2020) geen vochtproblematiek meer heeft ervaren.




6.18.
Mede in aanmerking genomen dat de [naam 2] -rapporten betrekking hebben op een grootschalig buurtonderzoek naar grondwateroverlast in opdracht van de gemeente, kan het [geïntimeerde] niet worden tegengeworpen dat zij deze rapporten niet aan [appellanten] heeft doen toekomen. [geïntimeerde] had vóór de [naam 2] -rapporten de vochtproblematiek in het souterrain laten aanpakken door een architect, een aannemer en een - later ook door [appellanten] zelf in de arm genomen - vochtspecialist. Op advies van deze professionals is gekozen voor (naast het waterdicht maken van de muren) het beheersen althans reguleren van het vochtprobleem door drainage en een waterpomp. [geïntimeerde] heeft dit alles aan [appellanten] medegedeeld. Gekozen is voor een aanpak die vervolgens ook in het [naam 2] II-rapport als een van de mogelijke maatregelen ter beperking van de overlast is benoemd. [geïntimeerde] heeft na de werkzaamheden in 2019 (en juni 2020) geen wateroverlast meer gehad. Ook dit heeft zij aan [appellanten] medegedeeld. Onder die omstandigheden hoefde [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet te begrijpen dat de [naam 2] -rapporten mogelijk op een andere aard en oorzaak van het vochtprobleem - zoals afgeleid kan worden uit de conclusie van het rapport van [bedrijf 1] van december 2023 - duiden dan de door [geïntimeerde] met [appellanten] gedeelde informatie en dat uit deze rapporten opgemaakt zou kunnen worden dat om de vochtproblematiek duurzaam op te lossen de vloer van het souterrain en de aansluiting naar de wanden waterdicht gemaakt moeten worden.



Afwending aansprakelijkheid





6.19.
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] zich op de exoneratie in artikel 20.2 van de koopovereenkomst heeft mogen beroepen ter afwending van aansprakelijkheid voor de schade die [appellanten] als gevolg van de vochtproblematiek stellen te hebben geleden. Grief 2 faalt.



Grief 3





6.20.
Subsidiair stellen [appellanten] gedwaald te hebben bij aankoop van de woning (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b en c BW).



6.21.

Dit beroep op dwaling stuit reeds af op het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW.
Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt onder meer dat de vernietiging van een overeenkomst niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg blijkt dat [appellanten] met hun makelaar hebben gesproken over de exoneratie in artikel 20.2 van de koopovereenkomst. Hieruit maakt het hof op dat [appellanten] ervan op de hoogte waren dat de koopovereenkomst een exoneratie voor onder meer “de eventuele aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht” bevatte en dat zij er rekening mee moesten houden dat zij bij aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht de dientengevolge te lijden schade niet zouden kunnen verhalen op [geïntimeerde] . Nu [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op de exoneratie, dient een eventuele dwaling dan ook voor rekening van [appellanten] te blijven. Het feit dat in de verkoopbrochure stond dat het souterrain “hoogwaardig verbouwd” is, maakt dit niet anders. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd waarom deze enkele generieke omschrijving meebrengt dat zij ervan uit mochten gaan dat de in artikel 20.2 genoemde mogelijke aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht zich niet zou voordoen. Grief 3 faalt.




Bewijsaanbod





6.22.
Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.



Slotsom en kosten





6.23.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 2.129,00
- salaris advocaat € 9.414,00 (tarief € 4.707,00, twee punten)
Totaal € 11.543,00.






7Beslissing


Het hof:



bekrachtigt het bestreden vonnis;



veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 11.543,00;



verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



wijst af het in hoger beroep meer gevorderde.




Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.L. de Graaff en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.