ECLI:NL:GHAMS:2026:2360

GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/80


3 augustus 2026




uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer




op het hoger beroep van





[X]
, gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)



tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/3417 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen



belanghebbende



en




de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.






1Ontstaan en loop van het geding


1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] 7 te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 2.104.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 bekendgemaakt.



1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.



1.3.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.



1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 december 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Partijen hebben diverse aanvullende stukken ingediend.



1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.



1.6.

Na sluiting van het onderzoek heeft belanghebbende verzocht om heropening daarvan, waartoe hij stelt dat de rechtbank inmiddels toegang heeft verleend tot het digitale dossier met de rechtbankstukken (zie ook hierna r.o. 5.1.3.1 tot en met 5.1.3.4). Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.

2. Feiten





2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een omstreeks 2018 gebouwde sporthal/sportzaal met een oppervlakte van ongeveer 2.120 m², een opslag/magazijn van 11 m² en omliggende grond van 2.131 m² in [Z] ( [plaats] Oost).



2.2.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag en een taxatiekaart overgelegd.






3Geschil in hoger beroep


In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.






4Het oordeel van de rechtbank


De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”):




“De WOZ-waarde


4. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat [X] daartegen heeft ingebracht.
5. Het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt - samengevat - dat in afwijking van het tweede lid van dat artikel de waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, te weten de waarde in het economisch verkeer. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object per waardepeildatum
1 januari 2022 vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hij heeft een Taxatiekaart overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde met behulp van de [bedrijf 1] is berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangende sporthal/sportzaal zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

7. [X] heeft deze berekeningswijze van de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitmondend in een waarde van € 2.104.000,-, niet bestreden en de rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. [X] heeft nog gesteld dat uit een door haar overgelegd taxatierapport van 19 januari 2018 van [bedrijf 2] , opgemaakt in het kader van een financieringsaanvraag ten behoeve van de bouw van de sporthal, blijkt dat de marktwaarde van de sporthal niet meer dan € 1.000.000,- is. Volgens haar is de waarde in het rapport van [bedrijf 2] de waarde in het economisch verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde staat volgens [X] te ver af van de realiteit. Zo de rechtbank niet meegaat in dat standpunt moet de waarde gesteld worden op € 1.500.000,-, aldus [X] .

8. De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond, omdat deze in strijd met de wet is. Gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet immers de waarde van de sporthal, zijnde een niet-woning, gebaseerd worden op de vervangingswaarde als deze waarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Tussen partijen is niet in geschil dat uit het door [X] overgelegde rapport van [bedrijf 2] blijkt dat de waarde in het economisch verkeer lager is dan de (gecorrigeerde) vervangingswaarde, die de heffingsambtenaar onbetwist heeft berekend op € 2.104.000,-. Daaruit volgt dat de waarde moet worden bepaald op de (hogere) vervangingswaarde.

9. Tot slot heeft [X] aangevoerd dat de oppervlakte van de hal te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond is in een eerdere procedure bij deze rechtbank ter zake het jaar 2022 ook naar voren gebracht. De taxateur heeft daarop voor de onderhavige procedure de bouwtekeningen opnieuw laten inmeten en is uitgekomen op een 40 m² kleinere oppervlakte. De opnieuw berekende, kleinere oppervlakte is bij deze waardevaststelling gebruikt. [X] heeft niet geconcretiseerd of onderbouwd dat de nadere meting van de oppervlakte nog steeds onjuist is. Die grond wordt daarom verworpen.

10. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de sporthal niet te hoog vastgesteld. Het beroep daartegen is daarom ongegrond.



Immateriële schadevergoeding


11. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.

12. De rechtbank stelt vast dat [X] op 2 maart 2023 een bezwaarschrift heeft ingediend. Op de datum dat uitspraak in deze zaak wordt gedaan, 20 december 2024, is sedertdien nog geen twee jaar verstreken, zodat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.



Proceskosten en griffierecht


13. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Bij deze uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”






5Beoordeling van het geschil in hoger beroep


5.1.

Vooraf



5.1.1.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft op dinsdag 28 juli 2026, 16:48 uur een wrakingsverzoek ingediend, dat kennelijk betrekking heeft op de raadsheren waarvan eerder is medegedeeld dat die de onderhavige zaak op 29 juli 2026 ter zitting zouden behandelen en de griffier. Het wrakingsverzoek is herhaald op 29 juli 2026, 8:37 uur.



5.1.1.2. Op 21 juli 2026 is bij het Hof een eerder wrakingsverzoek ingediend door dezelfde gemachtigde, betrekking hebbende op de raadsheren die zaken zouden behandelen ter zitting van 22 juli 2026. Bij in het openbaar uitgesproken beslissing van 24 juli 2026 (zaaknummer 200.372.046-01) heeft de wrakingskamer van het Hof dat wrakingsverzoek niet-ontvankelijk verklaard. De wrakingskamer heeft daartoe voor zover hier relevant het volgende overwogen:



“3.3. Blijkens de toelichting is de wraking van de raadsheren gebaseerd op het feit dat de
rechtbanken de gemachtigde digitale toegang tot de rechtbankdossiers weigeren. Uit deze
toelichting volgt niet waarom deze omstandigheid grond zou opleveren voor de objectieve
vrees dat de raadsheren partijdig zouden zijn jegens de verzoekers die de gemachtigde
bijstaat. Het verzoekschrift voldoet in dat opzicht niet aan het voorschrift dat daarin de
gronden voor wraking moeten zijn vermeld. Verzoekers kunnen daarom niet in dit
wrakingsverzoek worden ontvangen.




3.4.

Voorzover de wraking zo moet worden begrepen dat deze gegrond is op de
beslissing van de raadsheren om geen uitstel te verlenen voor de geplande zitting van 22 juli
2026 geldt dat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen daaraan in de weg staat. Dit gesloten
stelsel brengt mee dat een rechterlijke (proces)beslissing geen grond kan vormen voor
wraking: wraking is geen verkapt rechtsmiddel. De wrakingskamer beoordeelt dus niet de
juistheid van die beslissing. Hieruit volgt dat het wrakingsverzoek, ook voor zover het is
gebaseerd op de aanhoudingsbeslissing niet toewijsbaar is.”



5.1.1.3. Het onderhavige wrakingsverzoek heeft in essentie dezelfde inhoud als het wrakingsverzoek van 21 juli 2026 en vertoont hetzelfde gebrek als dat geconstateerd in overweging 3.3 van de beslissing van de wrakingskamer. Het verzoek bevat geen enkel feit en geen enkele omstandigheid waaruit kan volgen dat de rechterlijke onpartijdigheid van de raadsheren schade kan lijden of dat daarvoor een objectief gerechtvaardigde vrees bestaat. Het Hof heeft daarin aanleiding gevonden met toepassing van artikel 4 lid 3 van het Wrakingsprotocol Gerechtshof Amsterdam te beslissen het verzoek tot wraking van de raadsheren niet aan de wrakingskamer voor te leggen, omdat het verzoek evident niet als wrakingsverzoek in de zin van de wet is aan te merken.



5.1.1.4. De wet voorziet niet in de mogelijkheid een griffier te wraken.



5.1.2.1. Ingevolge artikel 8:58 lid 1 Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen, zij zijn hierop bij de uitnodiging voor de zitting gewezen. Desalniettemin hebben beide partijen binnen tien dagen voor de zitting een groot aantal stukken ingediend. Desgevraagd hebben partijen voor deze late indiening geen acceptabele verklaring gegeven. Het zijn of stukken waarover partijen al veel langer de beschikking hadden of stukken waarin wordt gereageerd op stukken van de wederpartij ingediend binnen tien dagen voor de zitting, dan wel bewerkingen van door belanghebbende reeds eerder ingediende stukken.



5.1.2.2. Het Hof heeft daarom beslist alle stukken die zijn ingediend zonder daarbij de termijn van art. 8:58 lid 1 Awb in aanmerking te nemen tardief te verklaren en dus niet als gedingstuk te accepteren. Dit met uitzondering van de op de dag vóór de zitting ingediende pleitnotities en de onder 5.1.1.1 genoemde wrakingsverzoeken.



5.1.3.1. Belanghebbende stelt dat zij niet beschikt over een volledig dossier omdat zij niet langs digitale weg toegang heeft gekregen tot de rechtbankstukken.



5.1.3.2. Bij de rechtbank procedeerde belanghebbendes gemachtigde nog niet langs digitale weg. Alle dossierstukken van die fase van geding heeft hij op papier gekregen.
Bij de overstap naar het digitaal procederen is namens de gerechten overleg gevoerd met de gemachtigde, omdat hij een groot aantal procedures voert bij alle gerechten. In een namens alle gerechtshoven en rechtbanken verzonden brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan belanghebbende, gedagtekend 23 april 2026, wordt vermeld dat de gemachtigde in januari heeft aangegeven in alle zaken digitaal te willen procederen, dat vanwege het grote aantal zaken de overstap naar digitaal procederen niet eenvoudig was en dat daarom afspraken zijn gemaakt. Volgens die brief behoort tot die afspraken:



“U krijgt in alle lopende dossiers toegang tot de stukken die er al in zijn geplaatst. Dit betekent dat u geen toegang krijgt tot reeds afgesloten dossiers”



In de brief staat voorts:



“Inmiddels is gebleken dat u bij enkele gerechten stukken op papier indient en/of toegang vraagt tot (rechtbank)dossiers die zijn afgesloten. Aan u is meermaals uitgelegd, laatstelijk tijdens het gesprek van 7 april 2026, dat en waarom geen toegang kan worden verleend tot reeds afgesloten digitale dossiers waarin u niet eerder was gekoppeld.”



Een afschrift van deze brief van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is aan deze uitspraak gehecht.



5.1.3.3. Gelet op de met de gemachtigde gemaakte afspraken moet hij zich ervan bewust zijn geweest dat in procedures waarin de rechtbank al uitspraak had gedaan vóórdat hij digitaal is gaan procederen, hij geen toegang zou krijgen tot het digitale dossier van de rechtbank. De gemachtigde had tijdens de procedure bij de rechtbank de beschikking over alle procestukken op papier. Als hij die heeft weggegooid komt dat voor zijn rekening.



5.1.3.4. De gemachtigde van belanghebbende klaagt er voorts over dat hij in het digitale dossier niet beschikt over het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de rechtbank. Na het instellen van hoger beroep door belanghebbende heeft de rechtbank een proces-verbaal opgemaakt. Dat proces-verbaal is door de rechtbank per post verzonden aan de gemachtigde van belanghebbende. Hij heeft niet gesteld dat hij het proces-verbaal niet heeft ontvangen. Bovendien heeft het Hof hem ter zitting in de gelegenheid gesteld van een op papier gesteld afschrift van het proces-verbaal kennis te nemen, maar hij heeft dat geweigerd. Onder die omstandigheden vindt het Hof geen reden gevolgen te verbinden aan de omstandigheid dat het proces-verbaal de gemachtigde niet digitaal ter beschikking is gesteld.




5.2.

WOZ-waarde



5.2.1.
Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdelen 4 en 5) acht het Hof juist en neemt het Hof over.



5.2.2.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard in hoger beroep niet langer terug te komen op de waarde in het economisch verkeer op basis van het door haar ingebrachte rapport van makelaardij [bedrijf 2] uit 2018, aangezien zij tegen de waardering op basis van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (de gecorrigeerde vervangingswaarde en dus niet de waarde in het economisch verkeer) niets in te brengen heeft (zie overweging 8 van de rechtbankuitspraak). Ook betwist zij niet de juistheid van de door de heffingsambtenaar nader bepaalde oppervlakte (zie overweging 9 van de uitspraak van de rechtbank: de heffingsambtenaar heeft de oppervlakte neerwaarts met 40 m2 gecorrigeerd). De meetgegevens waarop de neerwaartse correctie berust zijn daarmee voor de beslechting van het geschil niet langer relevant, zodat het Hof voorbij zal gaan aan het verzoek van belanghebbende om verstrekking van deze gegevens.



5.2.3.
Ook in hoger beroep heeft belanghebbende de berekeningswijze van de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitmondend in een waarde van € 2.104.000,-, niet concreet bestreden en ook het Hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.



5.2.4.
Belanghebbende klaagt over de door de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling gehanteerde factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen, energiezuinigheid en ligging (belanghebbende noemt dit de KOUDVEL-factoren). Hij heeft benoemd dat de factoren kwaliteit en onderhoud zijn verwerkt in de correctie voor technische veroudering, dat de factoren doelmatigheid en energiezuinigheid zijn verwerkt in de correctie wegens functionele veroudering en dat niet kenbaar is hoe de KOUDVEL-factoren zijn gewaardeerd. Deze klacht faalt aangezien de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing geen KOUDVEL-factoren heeft toegepast. Hij heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald en daartegen heeft belanghebbende geen concrete klachten geuit, ook niet tegen de daarbij gehanteerde grondwaarde en correcties wegens technische en functionele veroudering.



Slotsom




Het hoger beroep is ongegrond.








6Kosten


Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.






7
7. Beslissing


Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.



De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 3 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.






Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.



Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.





Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.




Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.




Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.



Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: