ECLI:NL:GHAMS:2026:2331

GERECHTSHOF AMSTERDAM


afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)



zaaknummer : 200.347.706/01



zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 10774888 \ CV EXPL 23-14066




arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 augustus 2026




in de zaak van





[appellant] ,

wonend in [plaats 1] ,
appellante in principaal appel
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. I.A. Hoedemaeker te Amsterdam,



tegen




LIBRA INTERNATIONAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam.




Partijen worden hierna [appellant] en Libra genoemd.






1De zaak in het kort


Huurster gaat in hoger beroep tegen de ontbinding van de huurovereenkomst van haar woning om reden dat zij na het vonnis in eerste aanleg de huurachterstand heeft ingelopen. Het hof oordeelt dat de tekortkomingen op dit moment niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. In het betaalgedrag van huurster in het verleden ziet het hof wel aanleiding om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden, namelijk voor zover toekomstige huurbetalingsverplichtingen niet tijdig en/of niet geheel worden nagekomen.





2Het geding in hoger beroep



[appellant] is bij dagvaarding van 22 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 juli 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Libra als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).



Bij tussenarrest van 7 januari 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die niet heeft plaatsgevonden.



Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- akte [appellant] , met productie;
- antwoordakte Libra, met producties;


Op 28 mei 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Libra heeft nog producties 17 en 18 in het geding gebracht. De advocaten hebben de zaak toegelicht. De advocaat van Libra aan de hand van spreekaantekeningen die zij heeft overgelegd.



Ten slotte is arrest gevraagd.






3Feiten


De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen daarom ook het hof tot uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten op het volgende neer



3.1.

[appellant] huurt van Libra een woning in [plaats 1] sinds 24 september 2013 (hierna: het gehuurde). De laatst geldende huurprijs bedraagt per maand € 734,68.



3.2.

In artikel 4.3. van de huurovereenkomst is bepaald:
De huurprijs (…) zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.




3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Woonruimte ROZ van 30 juli 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. Artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen luidt:
Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder- niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (…).




3.4.

[appellant] draagt de zorg voor haar thans 12 jarige zoon.



3.5.
Vanaf maart 2022 zijn er huurachterstanden ontstaan aan de zijde van [appellant] . Dit heeft ertoe geleid dat [appellant] door Libra is gedagvaard voor de kantonrechter met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, welke vorderingen de kantonrechter uiteindelijk heeft toegewezen.



3.6.
In een vervolgens door [appellant] aanhangig gemaakt kort geding (hierna: het executiegeschil) heeft de kantonrechter bij mondelinge uitspraak van 20 november 2024 de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming geschorst totdat het hof in dit hoger beroep heeft beslist, onder de voorwaarden dat [appellant] de lopende huur tijdig en volledig betaalt en op 21 november 2024 een bedrag van € 5.000,00 is bijgeschreven op de bankrekening van Libra.








4De procedure in eerste aanleg


4.1.
Libra heeft in eerste aanleg gevorderd, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [appellant] zal veroordelen tot ontruiming, tot betaling van € 8.015,87 over de periode tot en met juni 2024 en tot betaling van € 672,71 per maand zolang het gebruik van het gehuurde voortduurt, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.



4.2
In deze procedure is [appellant] aanvankelijk niet verschenen. Na het - aan haar betekende - tussenvonnis van 16 januari 2024 waarin – onder meer – tegen haar verstek is verleend heeft zij alsnog het verstek gezuiverd en mondeling verweer gevoerd. Daarna is een comparitie van partijen gelast welke plaatsvond op 26 juni 2024 waarop [appellant] niet is verschenen.



4.3
Vervolgens is het bestreden vonnis gewezen. De kantonrechter heeft in dit kader overwogen dat de omvang van de huurachterstand zodanig is dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn.





5Het hoger beroep


5.1.

[appellant] concludeert, samengevat, tot vernietiging van het bestreden vonnis, afwijzing van de vorderingen van Libra en veroordeling van Libra in de kosten van het geding in beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.



5.2.
Libra concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep. In voorwaardelijk incidenteel appel concludeert Libra, voor het geval in principaal appel wordt geoordeeld dat de hoogte van de huurachterstand dan wel de latere aflossing ervan de ontbinding niet rechtvaardigt, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis op de grond dat [appellant] de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden, welke omstandigheden rechtvaardigen dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming is uitgesproken, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidenteel appel.



5.3.

[appellant] concludeert tot afwijzing van het incidenteel appel met veroordeling van Libra in de kosten van dit incidenteel appel, uitvoerbaar bij voorraad.



5.4.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.






6Beoordeling



In het principaal appel




6.1.
Het gaat in principaal appel om de vraag of de tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. [appellant] heeft in het principaal appel tegen het bestreden vonnis twee grieven aangevoerd die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.



6.2.
Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen staat vast dat [appellant] , voorafgaand aan het bestreden vonnis, over een lange periode, vanaf maart 2022, een aanmerkelijke huurachterstand heeft laten ontstaan, oplopend tot € 8.015,87 per juni 2024. Eveneens staat vast dat [appellant] die huurachterstand, na het wijzen van het bestreden vonnis, heeft ingelopen. Ten tijde van de mondelinge behandeling in het hoger beroep was er geen achterstand meer. Wel is het zo dat, zoals Libra onbetwist heeft betoogd, [appellant] de huur over de maanden januari tot en met mei 2026 te laat heeft betaald.



6.3.

[appellant] heeft in haar grieven, in de kern samengevat, betoogd dat met het inlopen van de huurachterstand na het wijzen van het bestreden vonnis de tekortkoming is opgeheven. Het hof volgt dat betoog niet. Het betrof een zeer aanmerkelijke huurschuld ontstaan over een langere periode. Het niet en/of te laat betalen van de huurpenningen door [appellant] heeft ertoe geleid dat zij in verzuim is geraakt en als gevolg daarvan toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het inlopen van die schuld na wijzen van het bestreden vonnis maakt deze tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan en wat betreft deze tekortkomingen is nakoming niet meer mogelijk.



6.4.

[appellant] heeft echter aanvullend, zowel in het executiegeschil - waarvan de stukken in het kader van dit hoger beroep in het geding zijn gebracht en waarnaar [appellant] heeft verwezen - als tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verwezen naar diverse persoonlijke omstandigheden die ten grondslag liggen aan het ontstaan van die tekortkomingen en de maatregelen die getroffen zijn om herhaling te voorkomen. Meer in het bijzonder is naar voren gebracht dat [appellant] :
- kwetsbaar is wegens psychische stoornissen waarvoor zij behandeld is bij het [bedrijf] in [plaats 2] ;
- in dat kader gediagnosticeerd is met PTSS, PTSD en OCD;
- door haar ex-partner geestelijk en fysiek is mishandeld;
- psychische klachten ondervindt na een zwangerschapsonderbreking;
- last heeft van herbelevingen, concentratieproblemen en vermijdingsgedrag;

en als gevolg daarvan de voor haar bestemde post heeft weggegooid, waaronder gerechtelijke stukken, beperkt is in haar mogelijkheden om te werken en, naar het hof begrijpt, tot tijdige nakoming van haar financiële verplichtingen waaronder de huurbetalingsverplichting.
Op de mondelinge behandeling heeft [appellant] aanvullend verklaard dat zij:

- wordt bijgestaan door de afdeling schuldhulpverlening die op 6 mei 2026 gestart is met het inventariseren van haar schulden;
- hulp heeft ingeroepen van het buurtteam;
- begeleid wordt door maatschappelijk werk;
- per 1 februari 2026 werk heeft gevonden en daarmee voldoende inkomen voor het betalen van de huur kan verwerven.



6.5.
Het hof begrijpt dit betoog van [appellant] zo dat daarin besloten ligt een beroep op de “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 BW. Dat beroep slaagt. De aangevoerde omstandigheden, zowel afzonderlijk als in combinatie beschouwd, leiden het hof tot het oordeel dat de tekortkomingen deels verklaard kunnen worden door persoonlijke problemen waaronder van medische (psychische) aard die [appellant] zonder hulp van derden niet kon oplossen maar waarvoor inmiddels adequate hulp is ingeroepen die tot verbetering moet kunnen leiden. Onder deze omstandigheden rechtvaardigt deze tekortkoming een onvoorwaardelijke ontbinding van de huur niet.



6.6.
Het hof weegt daarbij ook het belang van de minderjarige zoon van [appellant] . Uit artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vloeit voort dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen de belangen van het kind de ‘eerste overweging’ vormen. Dat betekent dat in een procedure waarin ontruiming van een woning is gevorderd, tot de relevante omstandigheden van het geval behoort of er kinderen in de te ontruimen woning wonen. Als dat zo is, brengt artikel 3 lid 1 IVRK mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als eerste overweging in aanmerking moeten worden genomen (vgl. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Dit leidt er niet toe dat een woning nooit mag worden ontruimd als daarin een kind woont, maar wel dat in dat geval de belangen van dit kind een bijzonder gewicht in de schaal leggen en (kenbaar) door een rechter moeten zijn meegewogen In dit geval draagt [appellant] als alleenstaande ouder onbetwist de zorg en is zij verantwoordelijk voor huisvesting van haar zoon. Anders dan Libra betoogt zijn er onvoldoende aanknopingspunten dat [appellant] en haar zoon niet in de woning verblijven (zie daarvoor 6.11. hieronder). Nu niet gebleken is van een geschikt alternatief voor een langere termijn dan een paar dagen, zal het hof, gelet op het belang van de minderjarige, terughoudend dienen te zijn wat betreft de gevorderde ontbinding en ontruiming.



6.7.
Daar staat tegenover dat [appellant] rijkelijk laat is gestart met het zoeken van passende hulp waardoor op de mondelinge behandeling in deze zaak, na vier problematische jaren qua huurbetaling, geen concrete zekerheid bestaat dat tijdig voldoende maatregelen worden getroffen door of namens [appellant] om het risico op te late huurbetalingen weg te nemen. Libra heeft terecht betoogd dat de huurbetalingen over de maanden januari tot en met mei 2026 niet tijdig zijn gedaan. Uit de overgelegde betalingsbewijzen leidt het hof af dat in die maanden de huur drie tot 15 dagen te laat werd betaald, in geen geval dus vòòr of op de eerste van de maand zoals in de huurovereenkomst overeengekomen. Het hof is van oordeel dat van Libra als verhuurder niet gevergd kan worden nogmaals een gerechtelijke procedure te starten indien [appellant] er niet in slaagt op korte termijn orde op zaken te stellen en de huurbetalingen vanaf heden tijdig plaats te laten vinden. Zeker nu [appellant] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof zelf heeft aangegeven dat zij weer een baan heeft en in staat is de huur te betalen. Dit leidt ertoe dat het hof, alles afwegende, de huurovereenkomst voorwaardelijk zal ontbinden namelijk voor zover [appellant] niet tijdig haar toekomstige huurbetalingsverplichtingen nakomt. Dit betekent dat iedere maand de huur vòòr of op de eerste dag van de maand bijgeschreven dient te zijn op de bankrekening van Libra bij gebreke waarvan de huurovereenkomst alsnog, op grond van het hierbij te wijzen arrest, van rechtswege zal zijn ontbonden. Dit betekent dat de grieven slagen in principaal appel.




In incidenteel appel





6.8.
Het hof komt toe aan het incidenteel appel aangezien de voorwaarde - dat de tekortkomingen inzake de huurbetaling naar het oordeel van het hof een (onvoorwaardelijke) ontbinding niet rechtvaardigen - is vervuld.



6.9.
Libra heeft met grief 1 betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niets heeft overwogen inzake de stelling van Libra dat [appellant] in de periode maart 2022 tot en met maart 2025 voortdurend is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurbetalingsverplichting door niet en/of stelselmatig te laat te betalen. Het hof oordeelt dat deze grief niet slaagt nu uit overwegingen 6.4- 6.6. in principaal appel blijkt dat het hof van oordeel is dat de wanbetalingen van [appellant] , dus ook over de gehele door Libra genoemde periode, vanwege de eerder aangehaalde persoonlijke omstandigheden, mede in aanmerking genomen het belang van haar minderjarige zoon, niet voldoende zijn voor een onvoorwaardelijke ontbinding van de huur. Grief 1 slaagt niet.





6.10.
Met grief 2 betoogt Libra dat [appellant] eveneens is tekort geschoten door in strijd met artikel 1.3. van de Algemene Bepalingen het gebruik van het gehuurde geheel of gedeeltelijk af te staan en dat deze tekortkoming op zichzelf de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.



6.11.

Het hof overweegt als volgt. Bij de mondelinge behandeling in dit beroep heeft [appellant] verklaard dat zij tijdelijk in [plaats 3] heeft verbleven en soms ook, met haar zoon, bij haar zus in [plaats 1] . Gedurende haar afwezigheid heeft zij het gebruik van haar woning aan twee (achtereenvolgende) ex-partners toegestaan maar zij heeft daarvoor nooit enige vergoeding ontvangen. De naam van één van de ex-partners ( [naam 1] ) komt, volgens opgave van [appellant] , overeen met de adressanten op de door Libra aangetroffen poststukken tijdens haar onderzoek ter plaatse. Daarnaast heeft zij toegelicht dat de reden dat er geen kinderkamer in de woning is aangetroffen is gelegen in het feit dat haar zoon bij haar op de kamer slaapt in hetzelfde bed.
Libra heeft overgelegd verklaringen van buren en een rapport van een recherchebureau. In de verklaringen van de buren [namen] wordt verwezen naar achtereenvolgens verschillende mannelijke bewoners en de daarmee gepaard gaande verhuizingen. Buurman [naam 2] verklaart dat de woning werd bewoond door een zoon van de ex-partner. Tijdens het huisbezoek van Libra op 7 maart 2025 werd Libra ontvangen door een man die zich presenteerde als de vriend van [appellant] . Het recherchebureau constateert vervolgens, na onderzoek ter plaatse, dat de woning wordt bewoond door (enkel) een jongeman die vervolgens door medewerkers van Libra wordt herkend als de man die zich tijdens het huisbezoek presenteerde als de partner van [appellant] .
Het hof constateert dat de door Libra overlegde verklaringen van derden en de bevindingen van het door haar ingeschakelde recherchebureau de juistheid van [appellant] ’s verklaring niet uitsluiten. Ook het betoog van Libra dat [appellant] de afgelopen jaren geen energiecontract heeft gehad op eigen naam, maakt dat niet anders. [appellant] heeft daarover verklaard dat het energiecontract steeds op naam van haar ex-partners heeft gestaan.




6.12.
Aan Libra kan worden toegegeven dat [appellant] aldus in strijd met 1.3. van de Algemene Bepalingen - zonder schriftelijke toestemming van Libra - het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Dit gebruik is, voor zover het hof kan afleiden, beperkt gebleven tot, twee ex-partners van [appellant] en/of de zoon van een van beiden. Het betoog van Libra dat [appellant] de woning mogelijk ook aan andere derden in gebruik heeft gegeven, vindt onvoldoende steun in de feiten. Daarbij komt dat niet gebleken is dat het in gebruik geven van de woning heeft plaatsgevonden met het oogmerk van financieel gewin. Alles overwegende acht het hof het aldus in gebruik geven van de woning, mede in aanmerking genomen de persoonlijke omstandigheden van [appellant] als besproken in principaal appel onder 6.4. en 6.5., niet een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt, niet op zichzelf maar ook niet bezien in samenhang met het betaalgedrag van [appellant] . Ook hierbij heeft het hof meegewogen, als onder 6.6. in principaal appel, het belang van de minderjarige zoon ex artikel 3 IVRK bij het behoud van deze woonruimte. Grief 2 in incidenteel appel zal daarom ook worden afgewezen.










Slotsom, kosten en bewijsaanbod





6.13.
De grieven in principaal appel slagen. Het incidenteel appel slaagt niet. Het bestreden vonnis wordt vernietigd. Het hof ziet geen aanleiding partijen toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het hof ziet gelet op de uitkomst in principaal en incidenteel appel aanleiding de proceskosten te compenseren.






7Beslissing


Het hof:




In principaal appel




7.1.
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de ontbinding van de huurovereenkomst onvoorwaardelijk is uitgesproken en ontruiming van het gehuurde is bevolen (dictum onder I en II) en doet in zoverre opnieuw recht:



7.2.
Voor het geval [appellant] - na het wijzen van dit arrest - de opeisbare huurbetalingsverplichtingen niet tijdig en/of niet geheel nakomt:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [straat] [nummer] te [plaats 1] ;
- veroordeelt [appellant] om het gehuurde met al wie en wat zich daarin vanwege [appellant] bevindt, binnen twee weken na het betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van Libra te stellen, welke ontruiming zonodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. artikel 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde;
- veroordeelt [appellant] tot betaling aan Libra van € 672,71, onverminderd latere huurverhogingen, per maand tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;



7.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;



7.4.
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige en wijst af het meer of anders gevorderde;




In incidenteel appel





7.5.
wijst af het gevorderde;




In principaal en incidenteel appel





7.6.
bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten dragen.



Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, F. Sepmeijer en D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026.