Neuralex Gerechtshof Amsterdam
ECLI:NL:GHAMS:2026:2297
2026-07-02
Bestuursrecht; Belastingrecht
25/1156
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ. Woning. Kleine verschillen tussen metingen oppervlakte woning. Waarde woning en indexering. Gelijkheidsbeginsel.
Citeert (2)
- ECLI:NL:RBAMS:2024:7666 Rechtbank Amsterdam 11-12-2024
- ECLI:NL:HR:2005:AT8942 Hoge Raad 08-07-2005
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (18.686 tekens)
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/1156
2 juli 2026
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. E. Doornbos)
tegen de uitspraak van 11 april 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/2397 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] 17 B te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.253.000. In hetzelfde geschrift is voor de woning de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 (OZB) bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 2.108.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende nog een tweetal nadere stukken.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
3Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
“5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiser heeft gewezen op de uitspraak van 11 december 2024 van deze rechtbank [voetnoot 3: ECLI:NL:RBAMS:2024:7666.] waarin de waarde voor zijn woning al is bepaald op € 1.468.000,-. Deze waarde geldt volgens eiser ook voor het belastingjaar 2023.
8. De rechtbank volgt eiser daarin niet.
8.1.
Allereerst is de door eiser gegeven lezing van die uitspraak daarin niet letterlijk terug te vinden. Integendeel: in die uitspraak is onder punt 5 juist uitdrukkelijk overwogen dat de rechtbank zich niet zal uitlaten over het belastingjaar 2023 met als waardepeildatum 1 januari 2022. Wel heeft de rechtbank zich daarin uitgelaten over waardepeildatum 1 januari 2021, voor het belastingjaar 2022.
8.2
In deze procedure ligt nu alsnog het belastingjaar 2023 voor, met de peildatum 1 januari 2022. Dat die peildatum ligt in dat al genoemde belastingjaar 2022, is in de huidige procedure niet beslissend. Belastingjaar en peiljaar zijn twee verschillende zaken. Dat in de eerdere procedure sprake is van een WOZ-waardevaststelling over 2022 op € 1.468.000, maakt dus niet dat de peilwaarde voor het jaar 2023 ook € 1.468.000 is. Het systeem van de WOZ brengt met zich dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Als de waarden van de daarbij in de markt gerealiseerde verkopen daarbij stijgt ten opzichte van de waarden die over het vorige jaar zijn gehanteerd, is verweerder wettelijk verplicht van die stijging uit te gaan.
8.3
Uitgaande van eisers argument had de rechtbank in de eerdere uitspraak van 11 december 2024 overigens ook juist eenvoudig wel (ook) kunnen beslissen over het heffingsjaar 2023. Dat is echter uitdrukkelijk juist niet gebeurd. Eisers beroep op de uitspraak van 11 december 2024 slaagt dan ook niet.
9. Eiser is het niet eens met de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten. Die zijn (in tegenstelling tot zijn woning) gepimpt. Zijn woning ligt in de buurt [plaats 1] en niet [plaats 2] , maar er is wel vergeleken met [plaats 2] . Bovendien ondervindt eiser geluidshinder van de in de nabijheid gelegen [plaats 3] . Het buurpand [straat 1] 21 3 vindt eiser beter vergelijkbaar.
10.1.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning als er maar voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
10.2.
De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zo gaat het bij die vergelijkingsobjecten om herenhuizen die rond dezelfde periode zijn gebouwd. Daarbij kent de etagewoning in [plaats 2] waarmee is vergeleken juist de laagste gerealiseerde en berekende verkoopprijs van de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen panden. Verder liggen alle woningen onder de aanvliegroute van [plaats 3] . Eventuele overlast geldt voor hun dus in onderling vergelijkbare mate. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum verkocht. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde.
10.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling en de berekening van de WOZ-waarde van de woning ook voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en onderhoud van de woning. Aan de woning van eiser is de kwalificatie gemiddeld toegekend ten opzichte van goed voor (de twee van de drie) vergelijkingsobjecten. In de gemiddelde m²-prijs is dit verschil ook tot uitdrukking gebracht. Bij de waardering van de woning van eiser is uitgegaan van een gemiddelde m²-waarde van € 9.829,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 10.306,- bedraagt.
10.4.
De door eiser aangedragen woning maakt niet dat de heffingsambtenaar niet heeft kunnen uitgaan van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar dient niet uit te gaan van het meest nabije of voor de betrokken eigenaar meest gunstige vergelijkingsobject. Hij moet uitgaan van een vergelijkbare woning die is verkocht. Daarbij is vervolgens niet de feitelijk gerealiseerde verkoopprijs beslissend, maar de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
10.5.
In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar verantwoording afgelegd hoe hij is gekomen tot de waardebepaling. Eiser heeft daartegen geen concrete onderbouwde argumenten ingebracht.
11. Eiser is het ook niet eens met de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte. Op basis van een lasermeting van de door hem ingeschakelde deskundige moet de gebruikersoppervlakte 212 m² zijn.
12. De rechtbank is van oordeel dat - zoals de heffingsambtenaar zich op de zitting op het standpunt heeft gesteld - gelet op het geringe verschil geen twijfel is aan de door de afdeling [bedrijf] op basis van de bouwtekeningen nagemeten gebruikersoppervlakte van 214 m². De heffingsambtenaar is gehouden zijn werkzaamheden en metingen zorgvuldig en precies te doen. Hij heeft daarvan ook verslag gedaan. Dat eiser met een andere techniek tot een verschil in uitkomst van minder dan 1% komt, vormt dan geen grond voor vernietiging van de aanslag.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat de waarde van zijn woning te hoog is ten opzichte van de in voorgaande jaren vastgestelde waarde.
14. De rechtbank heeft begrip voor het argument van eiser dat een waardestijging van 50% ten opzichte van de jaren ervoor vraagtekens oproept; eens te meer indien dat wordt afgezet tegen de algemene ontwikkeling in de [Z] huizenmarkt in die tijd. Ook is de rechtbank duidelijk dat een dergelijke stijging op eiser extra beklemmend overkomt, waar hij stelt geen stijging in zijn inkomen meer te verwachten te hebben, en sprake is van een substantieel bedrag van de aanslag. De WOZ geeft echter geen ruimte om rekening te houden met dergelijke omstandigheden.
15. Al bij al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Conclusie en gevolgen
16. Eiser wordt in het ongelijk gesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft ook in hoger beroep naar voren gebracht dat de woning onder een aanvliegroute van [plaats 3] ligt, het onderhoud van de woning in een mindere staat verkeert dan dat van de referentieobjecten en dat de woning onvoldoende vergelijkbaar is met de [straat 2] 27-2. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank deze klachten terecht afgewezen in rechtsoverwegingen 9 tot en met 10.3 van haar uitspraak, het Hof maakt deze overwegingen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep dienaangaande nog heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
Verschillen in metingen
5.2.
Tussen partijen is in geschil of de woning een gebruiksoppervlakte heeft van 214 m², zoals de heffingsambtenaar betoogt, dan wel 212 m², zoals belanghebbende voorstaat. Naar het oordeel van het Hof kan echter in het midden blijven welk oppervlakte de woning precies heeft. Het gaat er immers om dat aannemelijk is dat de WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft bij zijn onderbouwing van die waarde een lagere prijs per m² voor het gebruiksoppervlakte van de woning gehanteerd dan de gemiddelde prijs per m2 die hij van de transacties van de referentieobjecten heeft afgeleid (zie r.o. 10.3 van de uitspraak van de rechtbank: het verschil bedraag € 417 per m2; in totaal dus ongeveer € 100.000).. Daarom leidt een klein verschil van 2 m² in gebruiksoppervlakte er niet toe dat niet langer aannemelijk is dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. gehanteerd
Waarde bepalen aan de hand van indexering
5.3.
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning sinds 2015 procentueel meer is gestegen dan de huizenprijzen in Nederland in het algemeen. Belanghebbende heeft een overzicht van de gemiddelde waardestijging van woningen in Nederland overgelegd.
De klacht faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op zichzelf beschouwd, of vergeleken met de algemene prijsstijging van woningen in Nederland is om die reden niet relevant voor de waardebepaling van de woning. Bovendien hanteert belanghebbende 2015 als basisjaar voor de prijsvergelijking, terwijl de heffingsambtenaar toen nog ten onrechte uitging van een kleiner woningoppervlak.
Gelijkheidsbeginsel
5.4.
Belanghebbende doet tot slot een beroep op het gelijkheidsbeginsel en beroept zich daarbij op de meerderheidsregel. Daartoe wijst belanghebbende op de objecten [straat 1] 21-1, 21-2 en 21-3. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel moeten objecten aangedragen worden die vrijwel identiek zijn aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, r.o.3.2). Het is aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit volgt dat die objecten vrijwel identiek zijn aan de woning. Belanghebbende heeft van de aangedragen objecten uitsluitend een overzicht uit het WOZ-waardeloket overgelegd. Die gegevens op zichzelf zijn onvoldoende om te oordelen dat sprake is van nagenoeg identieke objecten. Integendeel, uit de overgelegde gegevens volgt juist dat er verschillen zijn in oppervlakte tussen de woning en de aangedragen objecten. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, N. Djebali en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
kenmerk 25/1156
2 juli 2026
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. E. Doornbos)
tegen de uitspraak van 11 april 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/2397 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] 17 B te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.253.000. In hetzelfde geschrift is voor de woning de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 (OZB) bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 2.108.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende nog een tweetal nadere stukken.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
3Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
“5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiser heeft gewezen op de uitspraak van 11 december 2024 van deze rechtbank [voetnoot 3: ECLI:NL:RBAMS:2024:7666.] waarin de waarde voor zijn woning al is bepaald op € 1.468.000,-. Deze waarde geldt volgens eiser ook voor het belastingjaar 2023.
8. De rechtbank volgt eiser daarin niet.
8.1.
Allereerst is de door eiser gegeven lezing van die uitspraak daarin niet letterlijk terug te vinden. Integendeel: in die uitspraak is onder punt 5 juist uitdrukkelijk overwogen dat de rechtbank zich niet zal uitlaten over het belastingjaar 2023 met als waardepeildatum 1 januari 2022. Wel heeft de rechtbank zich daarin uitgelaten over waardepeildatum 1 januari 2021, voor het belastingjaar 2022.
8.2
In deze procedure ligt nu alsnog het belastingjaar 2023 voor, met de peildatum 1 januari 2022. Dat die peildatum ligt in dat al genoemde belastingjaar 2022, is in de huidige procedure niet beslissend. Belastingjaar en peiljaar zijn twee verschillende zaken. Dat in de eerdere procedure sprake is van een WOZ-waardevaststelling over 2022 op € 1.468.000, maakt dus niet dat de peilwaarde voor het jaar 2023 ook € 1.468.000 is. Het systeem van de WOZ brengt met zich dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Als de waarden van de daarbij in de markt gerealiseerde verkopen daarbij stijgt ten opzichte van de waarden die over het vorige jaar zijn gehanteerd, is verweerder wettelijk verplicht van die stijging uit te gaan.
8.3
Uitgaande van eisers argument had de rechtbank in de eerdere uitspraak van 11 december 2024 overigens ook juist eenvoudig wel (ook) kunnen beslissen over het heffingsjaar 2023. Dat is echter uitdrukkelijk juist niet gebeurd. Eisers beroep op de uitspraak van 11 december 2024 slaagt dan ook niet.
9. Eiser is het niet eens met de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten. Die zijn (in tegenstelling tot zijn woning) gepimpt. Zijn woning ligt in de buurt [plaats 1] en niet [plaats 2] , maar er is wel vergeleken met [plaats 2] . Bovendien ondervindt eiser geluidshinder van de in de nabijheid gelegen [plaats 3] . Het buurpand [straat 1] 21 3 vindt eiser beter vergelijkbaar.
10.1.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning als er maar voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
10.2.
De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zo gaat het bij die vergelijkingsobjecten om herenhuizen die rond dezelfde periode zijn gebouwd. Daarbij kent de etagewoning in [plaats 2] waarmee is vergeleken juist de laagste gerealiseerde en berekende verkoopprijs van de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen panden. Verder liggen alle woningen onder de aanvliegroute van [plaats 3] . Eventuele overlast geldt voor hun dus in onderling vergelijkbare mate. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum verkocht. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde.
10.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling en de berekening van de WOZ-waarde van de woning ook voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en onderhoud van de woning. Aan de woning van eiser is de kwalificatie gemiddeld toegekend ten opzichte van goed voor (de twee van de drie) vergelijkingsobjecten. In de gemiddelde m²-prijs is dit verschil ook tot uitdrukking gebracht. Bij de waardering van de woning van eiser is uitgegaan van een gemiddelde m²-waarde van € 9.829,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 10.306,- bedraagt.
10.4.
De door eiser aangedragen woning maakt niet dat de heffingsambtenaar niet heeft kunnen uitgaan van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar dient niet uit te gaan van het meest nabije of voor de betrokken eigenaar meest gunstige vergelijkingsobject. Hij moet uitgaan van een vergelijkbare woning die is verkocht. Daarbij is vervolgens niet de feitelijk gerealiseerde verkoopprijs beslissend, maar de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
10.5.
In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar verantwoording afgelegd hoe hij is gekomen tot de waardebepaling. Eiser heeft daartegen geen concrete onderbouwde argumenten ingebracht.
11. Eiser is het ook niet eens met de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte. Op basis van een lasermeting van de door hem ingeschakelde deskundige moet de gebruikersoppervlakte 212 m² zijn.
12. De rechtbank is van oordeel dat - zoals de heffingsambtenaar zich op de zitting op het standpunt heeft gesteld - gelet op het geringe verschil geen twijfel is aan de door de afdeling [bedrijf] op basis van de bouwtekeningen nagemeten gebruikersoppervlakte van 214 m². De heffingsambtenaar is gehouden zijn werkzaamheden en metingen zorgvuldig en precies te doen. Hij heeft daarvan ook verslag gedaan. Dat eiser met een andere techniek tot een verschil in uitkomst van minder dan 1% komt, vormt dan geen grond voor vernietiging van de aanslag.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat de waarde van zijn woning te hoog is ten opzichte van de in voorgaande jaren vastgestelde waarde.
14. De rechtbank heeft begrip voor het argument van eiser dat een waardestijging van 50% ten opzichte van de jaren ervoor vraagtekens oproept; eens te meer indien dat wordt afgezet tegen de algemene ontwikkeling in de [Z] huizenmarkt in die tijd. Ook is de rechtbank duidelijk dat een dergelijke stijging op eiser extra beklemmend overkomt, waar hij stelt geen stijging in zijn inkomen meer te verwachten te hebben, en sprake is van een substantieel bedrag van de aanslag. De WOZ geeft echter geen ruimte om rekening te houden met dergelijke omstandigheden.
15. Al bij al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Conclusie en gevolgen
16. Eiser wordt in het ongelijk gesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft ook in hoger beroep naar voren gebracht dat de woning onder een aanvliegroute van [plaats 3] ligt, het onderhoud van de woning in een mindere staat verkeert dan dat van de referentieobjecten en dat de woning onvoldoende vergelijkbaar is met de [straat 2] 27-2. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank deze klachten terecht afgewezen in rechtsoverwegingen 9 tot en met 10.3 van haar uitspraak, het Hof maakt deze overwegingen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep dienaangaande nog heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
Verschillen in metingen
5.2.
Tussen partijen is in geschil of de woning een gebruiksoppervlakte heeft van 214 m², zoals de heffingsambtenaar betoogt, dan wel 212 m², zoals belanghebbende voorstaat. Naar het oordeel van het Hof kan echter in het midden blijven welk oppervlakte de woning precies heeft. Het gaat er immers om dat aannemelijk is dat de WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft bij zijn onderbouwing van die waarde een lagere prijs per m² voor het gebruiksoppervlakte van de woning gehanteerd dan de gemiddelde prijs per m2 die hij van de transacties van de referentieobjecten heeft afgeleid (zie r.o. 10.3 van de uitspraak van de rechtbank: het verschil bedraag € 417 per m2; in totaal dus ongeveer € 100.000).. Daarom leidt een klein verschil van 2 m² in gebruiksoppervlakte er niet toe dat niet langer aannemelijk is dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. gehanteerd
Waarde bepalen aan de hand van indexering
5.3.
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning sinds 2015 procentueel meer is gestegen dan de huizenprijzen in Nederland in het algemeen. Belanghebbende heeft een overzicht van de gemiddelde waardestijging van woningen in Nederland overgelegd.
De klacht faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op zichzelf beschouwd, of vergeleken met de algemene prijsstijging van woningen in Nederland is om die reden niet relevant voor de waardebepaling van de woning. Bovendien hanteert belanghebbende 2015 als basisjaar voor de prijsvergelijking, terwijl de heffingsambtenaar toen nog ten onrechte uitging van een kleiner woningoppervlak.
Gelijkheidsbeginsel
5.4.
Belanghebbende doet tot slot een beroep op het gelijkheidsbeginsel en beroept zich daarbij op de meerderheidsregel. Daartoe wijst belanghebbende op de objecten [straat 1] 21-1, 21-2 en 21-3. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel moeten objecten aangedragen worden die vrijwel identiek zijn aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, r.o.3.2). Het is aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit volgt dat die objecten vrijwel identiek zijn aan de woning. Belanghebbende heeft van de aangedragen objecten uitsluitend een overzicht uit het WOZ-waardeloket overgelegd. Die gegevens op zichzelf zijn onvoldoende om te oordelen dat sprake is van nagenoeg identieke objecten. Integendeel, uit de overgelegde gegevens volgt juist dat er verschillen zijn in oppervlakte tussen de woning en de aangedragen objecten. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, N. Djebali en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: